Investissement locatif : 8 programmes immobiliers à Béziers

Investir à Béziers : Pourquoi y acheter un appartement en 2025 ?

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Deuxième commune la plus peuplée de l'Hérault avec 80 341 habitants (INSEE 2021), Béziers arrive juste derrière Montpellier, chef-lieu du département. Avec une croissance démographique de +12,5% en 10 ans, la ville ne cesse d'accueillir de nouveaux arrivants chaque année. Elle jouit d'un emplacement idéal, lovée entre Montpellier et Narbonne, et à quelques minutes seulement des plages de la mer méditerranée. Célèbre entre autres pour sa viticulture et son équipe de rugby à XV, Béziers est également la plus ancienne ville de France, selon des vestiges archéologiques retrouvés dans les années 1980.

Les stations balnéaires de Narbonne, du Cap d'Agde et de Valras-Plage se trouvent respectivement autour de 40 minutes, 30 minutes et 20 minutes de route. Desservie par une gare TGV qui la relie en 1h à Montpellier et en 1h30 à Toulouse, elle profite également de sa proximité avec de grandes métropoles. De plus son intercommunalité dispose de son propre réseau de bus Béziers Méditerranée Transports pour se déplacer dans les 17 communes de l'agglomération.

En termes d'éducation, on y retrouve :

• 27 écoles maternelles (6 privées)
• 28 écoles élémentaires (6 privées)
• 9 collèges
• 6 lycées
• 5 établissements d'enseignement supérieur

Ajoutez à cela les nombreuses infrastructures sportives et culturelles, vous obtenez la recette d'une ville idéale pour les familles, les jeunes actifs et même les retraités.

La commune est éligible au dispositif Denormandie, qui permet de défiscaliser sur un investissement locatif dans un bien ancien à rénover. Avec les prix bas de l’ancien et un parc locatif dynamique (56% de locataires en 2020), acheter un appartement en loi Denormandie à Béziers présente une opportunité à saisir pour défiscaliser en plus de profiter d'une belle rentabilité.

De plus, la ville ayant été récemment requalifiée en zone B1 (effectif depuis le 1er janvier 2024), Béziers est désormais éligible au PTZ. Une aubaine pour les primo-accédants puisque les prix du neuf dans la commune sont largement inférieurs aux métropoles des alentours. En effet, le prix médian de l'immobilier neuf à Béziers est de 3202€/m² (Source : Chiffres Le Figaro Immobilier Janvier 2025), alors qu'il dépasse les 5300€/m² à Montpellier et les 5000€/m² à Toulouse.

Avis de l'expert

"La nouvelle classification de Béziers en zone B1 reflète une demande croissante qui révolutionne le marché immobilier local. Cette évolution apporte des avantages fiscaux et financiers non négligeables - que ce soit grâce aux dispositifs LLI, Denormandie ou LMNP - qui attirent les investisseurs, notamment en raison des prix très compétitifs. Parallèlement, les futurs propriétaires recherchant une résidence principale peuvent bénéficier du nouveau PTZ 2024 depuis le 1er avril.

Il est indéniable que Béziers et sa périphérie seront rapidement victimes de leur succès ! En effet, on observe déjà une augmentation impressionnante et constante de la valeur de l'immobilier neuf, avec une hausse de +16 % sur un an et près de 85 % sur cinq ans. Pour ceux qui sauront se renseigner, être accompagnés et guidés efficacement, la région biterroise pullule d'opportunités d'investissement très alléchantes."

Nos conseils pour un investissement locatif réussi à Béziers

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La bonne nouvelle, c'est que la population est assez équilibrée en termes de tranches d'âge à Béziers, et vous pouvez décider de cibler des profils différents, des étudiants aux familles et passant par les jeunes actifs. Les appartements de 3 et 4 pièces sont les typologies les plus répandues à Béziers et sont idéales pour les familles, mais l'on retrouve de plus en plus de petites surfaces types T1 ou T2 plus recherchées par les étudiants et jeunes célibataires. Privilégiez également les logements disposant d'un espace extérieur, pour que vos locataires puissent profiter du soleil local tout au long de l'année.

Pourquoi investir en loi Denormandie à Béziers ?

À se tourner vers l'investissement locatif, autant réaliser un investissement à la fois rentable et qui permet de défiscaliser. Le Denormandie dans l'Hérault étant déjà présente dans de nombreuses communes, la requalification récente de Béziers en zone B1 est une aubaine pour l'investissement locatif.

En effet, avec la loi Denormandie à Béziers, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 63 000 € (21% du prix d'achat). Pour être éligible, il faut :

• Acheter un bien ancien à rénover dans une ville éligible du plan “Action Cœur de Ville”, ou dans une commune ayant conclu une ORT (opération de revitalisation du territoire)
• Effectuer des travaux de rénovation à hauteur 25% du coût total de l’opération immobilière (prix d’achat du bien + travaux) par un professionnel agréé RGE, OU acheter un bien déjà rénové par un promoteur dans le cadre d’un projet immobilier Denormandie comme les biens affichés sur notre plateforme, et ainsi s’éviter le budget travaux.
• Que les travaux représentent un gain énergétique de 20 à 30%
• Mettre l'appartement en location en tant que résidence principale pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.

La réduction d'impôt étant indexée sur le prix total de l’opération et la durée de location, voici les taux applicables en 2025 :

• 12% du montant total de l’opération en réduction d'impôt pour une mise en location de 6 ans
• 18% du montant total de l’opération en réduction d'impôt pour une mise en location de 9 ans
• 21% du montant total de l’opération en réduction d'impôt pour une mise en location de 12 ans

Pourquoi investir en LMNP à Béziers ?

Investir avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) à Béziers présente plusieurs avantages fiscaux et économiques. Avec son cadre de vie attractif, son marché immobilier abordable et sa demande locative croissante, Béziers montre que le dynamisme Héraultais ne vient pas seulement de Montpellier.

Nous l’avons déjà dit plus haut, Béziers affiche des prix immobiliers bien inférieurs à ceux des grandes métropoles régionales. En effet, le prix moyen au m² y est nettement plus bas que celui de Montpellier, permettant d’acquérir un bien avec un investissement modéré.

La ville attire une population variée : étudiants, actifs et seniors, ce qui offre plusieurs opportunités pour investir en LMNP grâce au développement des résidences étudiantes, résidences sénior ou d’affaires. Béziers dispose d’établissements d’enseignement supérieur (IUT, lycée hôtelier, formations professionnelles) et comptait environ 5000 étudiants en 2024.

En outre, elle possède un bassin d’emplois dynamique et son attractivité touristique est renforcée par sa proximité avec la mer Méditerranée et le Canal du Midi. Autant de bonnes raisons de choisir le LMNP à Béziers, que ce soit pour des baux longue durée comme pour des locations touristiques.

Le statut LMNP permet aux investisseurs de choisir entre deux régimes fiscaux distincts :

Tout d’abord, le régime Micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Il est particulièrement adapté aux investisseurs dont les charges sont faibles par rapport aux revenus perçus.

Ensuite, le régime réel simplifié, recommandé pour les investisseurs qui ont des charges annuelles élevées. Il permet de déduire l'ensemble des charges réelles liées à l'exploitation du bien (frais de gestion, travaux, intérêts d'emprunt, etc.) et d'amortir la valeur du bien immobilier et du mobilier. Cette approche peut réduire de façon drastique, voire annuler complètement, l'imposition sur les revenus locatifs, optimisant ainsi la rentabilité de l'investissement.

Les critères à remplir pour bénéficier du statut LMNP sont les suivants :

• Les recettes annuelles issues de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
• Le logement doit être équipé de manière à permettre une occupation immédiate par le locataire, incluant les meubles et équipements essentiels.
• Les démarches administratives doivent être effectuées, notamment la déclaration de l’activité de loueur en meublé non professionnel auprès du Greffe du Tribunal de Commerce pour obtenir un numéro SIRET.
• La déclaration des revenus locatifs doit être effectuée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Pourquoi investir en LLI à Béziers ?

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif récent pensé dans le but de relancer le secteur du logement. Le LLI représente une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant conjuguer rentabilité et sécurité patrimoniale, et Béziers présente un fort potentiel pour ce type d’investissement. Située en zone B1, la ville offre des conditions attractives, notamment une forte demande locative et des prix immobiliers compétitifs.

Le dispositif LLI permet aux investisseurs de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux et financiers :

• TVA réduite à 10 % sur le prix d’achat du bien neuf, générant une économie immédiate.
• Exonération de taxe foncière pendant une durée pouvant atteindre 20 ans, permettant d’alléger considérablement les charges.
• Frais de notaire réduits (environ 2 à 3 % dans le neuf contre 7 à 8 % dans l’ancien).
• Plafonds de loyers encadrés garantissant une demande locative soutenue.

Avec une population croissante et une part importante de locataires, Béziers offre un marché immobilier porteur et dynamique. Les ménages aux revenus intermédiaires sont nombreux et recherchent des logements de qualité à loyers modérés. La proximité de Montpellier et Narbonne donne un coup de pouce à l’attractivité de la ville, notamment pour les actifs travaillant dans ces métropoles.

Les logements LLI, neufs et conformes aux normes environnementales (RT 2012 ou RE2020), séduisent les locataires soucieux de leur confort et de leur consommation énergétique.

Pour investir dans un LLI, il faut cependant remplir certaines conditions :

• L’investisseur doit louer le bien pour une durée minimale de 15 ans, sachant qu’une prolongation jusqu’à 20 ans permet de maximiser l’exonération de taxe foncière.
• Le bien doit être acheté par une SCI (Société Civile Immobilière) ou un organisme dédié à l’investissement locatif intermédiaire. Ce cadre juridique facilite la gestion du bien et l'optimisation fiscale.
• Les locataires doivent avoir des revenus inférieurs à un certain plafond défini par le gouvernement (similaire aux plafonds de ressources du dispositif Pinel, abrogé fin 2024). Ces plafonds varient selon la composition du foyer et la zone géographique du logement.
• Les loyers des logements LLI sont également plafonnés afin de rester abordables. Comme pour les ressources, ces plafonds sont identiques à ceux de la loi Pinel. Dans le cas de Béziers, située en zone B1, le loyer maximal est de 11.68€/m² (valeurs indicatives 2025).

Si les conditions d’éligibilité ne sont pas respectées (non-respect des plafonds de loyers ou des critères de ressources des locataires), l’investisseur s'expose à la perte de ses avantages fiscaux.