M. & Mme Dubois étaient locataires d'un T3 en zone A à 1 000 €/mois
Avec leur revenu fiscal de référence de 35 000 € ils sont éligibles au Prêt à Taux Zéro
Leur nouvelle mensualité s'élève à 1 150 €/mois, ils sont devenus propriétaires de leur résidence principale pour 150 € de plus par mois*
Un jeune couple souhaite devenir propriétaire d’un T3 situé en zone A.
Ils possèdent 1 850 € de revenus chacun et un RFR de 35 000 €
T3
Frais de notaire
Apport de 10%
Cuisine| Coût total | 336 600 € |
| Emprunt | 307 600 € |
| PTZ | 112 500 € à 0% |
| Taux | 3,20% |
| Durée | 25 ans |
| Assurance | 0,25% |
| Mensualité | 1 271€/mois |
T3
Frais de notaire
Apport de 10%| Coût total | 280 800 € |
| Emprunt | 252 800 € |
| PTZ | Non éligible |
| Taux | 3,20% |
| Durée | 25 ans |
| Assurance | 0,25% |
| Mensualité | 1 278€/mois |
Malgré un prix d’acquisition plus bas pour un bien ancien, la mensualité reste identique à celle d’un logement neuf : alors pourquoi ne pas investir dans un bien neuf et profiter de ses nombreux atouts, tels que des frais de notaire réduits, de meilleures performances énergétiques et des garanties constructeur pour un investissement sécurisé et durable ?
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Le statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) présente des avantages largement comparables à ceux des dispositifs de défiscalisation immobilière à Montpellier. L’investissement locatif à Montpellier en LMNP exige l’acquisition et la mise en location d’un logement meublé. Il permet répondre à plusieurs objectifs : préparer sa retraite, bénéficier d’une source de revenus complémentaire, optimiser sa fiscalité.
Particulièrement prisée des étudiants (1 habitant sur 4), des retraités (1 habitant sur 5) et des touristes (50 millions des nuitées touristiques enregistrées de janvier à septembre 2024 en Hérault) qui sont les clients privilégiés des résidences de service, Montpellier est une ville hautement attractive pour un investissement sous le statut LMNP.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) date de 1949. Ce n’est pas un dispositif de défiscalisation en immobilier mais un statut qui permet aux particuliers non professionnels de profiter d’une réduction fiscale lors d’un investissement immobilier locatif dans le neuf ou l’ancien.
Le statut de LMNP est attribué au propriétaire d’un logement meublé mis en location, lui permettant de défiscaliser sur les recettes locatives. Ce statut (et ses avantages fiscaux) est particulièrement intéressant pour louer un appartement meublé à Montpellier et sur son littoral, étant donné l'attrait touristique du secteur.
Selon le régime choisi (micro-bic ou réel) le propriétaire peut défalquer les charges du logement des recettes locative ou profiter de 50 % de réduction sur ses revenus fonciers. Il peut également récupérer la TVA (à hauteur de 20 % dans l’immobilier neuf) s’il conserve le bien pendant 20 ans. En revanche, depuis janvier 2023, il ne plus bénéficier des avantages de l’amendement Censi-Bouvard, qui permettait une réduction d’impôt de 11 % sur le prix d’acquisition.
La location meublée est définie comme un logement décent destiné à être loué, équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences et de la vie courante.
Décret n°2015-981 du 31/07/2015 - Article 25-4
Pour que la location d'un meublé à Montpellier puisse faire bénéficier son propriétaire des avantages du statut LMNP, ledit propriétaire doit respecter des critères d’éligibilité :
Le logement devra quant à lui obligatoirement être loué en meublé, pour de la résidence principale ou de la résidence de tourisme. Le logement peut également se situer dans une résidence de services.
Pour être éligibles à l’investissement sous le statut LMNP, certains équipements au sein du logement sont obligatoires :
Non soumis au plafonnement des niches fiscales (qui est de 10 000€/an), le statut LMNP laisse le choix entre 2 régimes fiscaux distincts. Le choix du régime fiscal dépend notamment du montant des revenus locatifs encaissés.
Si le propriétaire opte pour le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), il doit déclarer un forfait de charges correspondant à la moitié de la recette locative annuelle et ne sera donc imposé que sur la moitié de ses loyers.
Le régime Micro-BIC est le régime de base du LMNP, il s'applique jusqu'à un certain montant de recettes locatives qui, si dépassé, fait basculer automatiquement le bailleur en régime réel. Le montant des recettes dépend du type de location (longue durée, tourisme non classé ou classé...).
L'article 7 de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 a entériné l'entrée en vigueur de nouveaux plafonds au 1er janvier 2025. Ces nouveaux plafonds s'appliquent sur les revenus locatifs perçus à partir de cette date-là. Pour les recettes perçus en 2024, l'article 50-0 du CGI antérieur à cette nouvelle modification prend le pas et ce sont les plafonds précédents qui seront pris en compte. Voici en détails les plafonds du régime Micro-BIC (au-delà, c'est le régime réel qui s'applique):
| Recettes locatives de l'année |
Type de location | Revenus locatifs max pour le régime Micro-BIC |
Abattement forfaitaire |
|---|---|---|---|
| 2024 (déclaration 2025) |
Location meublée longue durée |
77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé |
77 700 € | 50 % | |
| Meublé de tourisme classé & chambre d'hôte |
188 700 € | 71 % | |
| 2025 (déclaration 2026) |
Location meublée longue durée |
77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé |
15 000 € | 30 % | |
| Meublé de tourisme classé & chambre d'hôte |
77 700 € | 50 % |
(source : Service-Public.fr)
Si vous détenez un logement en indivision, vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro. Vous devez déclarer votre revenu en régime réel.
Ce choix peut être intéressant si l’investisseur a souscrit un emprunt important. Il pourra en déduire les intérêts. C’est également le cas s’il entreprend des travaux. Bien qu’il nécessite l’intervention d’un expert-comptable (votre comptabilité doit être conforme au code du commerce et au plan comptable général), il permet de déduire le coût exact des charges à payer par le propriétaire ainsi que les amortissements.
Si les recettes locatives sont inférieures à 77 700 €, l’investisseur est soumis par défaut au régime Micro BIC. Pour opter pour le régime Réel, il doit en informer l'administration fiscale en leur envoyant un courrier de levée d'option.
Il s’applique lorsque le chiffre d'affaires est compris entre 77 700 et 818 000 €. Les tâches administratives et comptables sont moins contraignantes que la normal.
Il s’applique lorsque le chiffre d’affaires est supérieur à 818 000 € HT de recettes locatives annuelles.
Qu’est -ce qu’un amortissement en LMNP ?
L'amortissement correspond à la perte de valeur, liée à l'usure normale du bien sur une période donnée, imputée comme une charge qui va venir baisser le résultat sur lequel l'impôt est calculé. En LMNP, l’amortissement est calculé par composant : terrain, aménagement intérieur, gros œuvre... Chacun correspond à un pourcentage de la valeur du logement et a une durée d'amortissement précise. Lors de la déclaration de revenus de location meublée au régime réel, l’investisseur peut amortir les meubles présents et les travaux effectués.
L'amortissement ne peut pas créer de déficit. Si les charges couvrent la totalité des recettes locatives, l'amortissement ne peut générer un résultat négatif. Le propriétaire pourra reporter ces amortissements non-déduits pour les imputer sur les années suivantes, sans limite de temps.
Le statut LMNP permet à de nombreux contribuables français de réaliser un investissement dans l’immobilier locatif. Étant donné le nombre d'étudiants qui arpentent chaque année les établissements d'enseignement supérieur de La Surdouée (2ème ville étudiante de France en 2025), il est possible de trouver de nombreux studios et T1 au sein de résidences étudiantes ou classiques à partir de 116 837 €. Ces petites surfaces sont le choix numéro 1 des investisseurs pour louer un appartement en meublé à Montpellier.
Seule la limite de 23 000 € de recettes locatives annuelles conditionnent le statut. Un dossier d’investissement bien préparé, avec une rentabilité locative intéressante, pourra permettre un investissement sans apport dont les loyers rembourseront l’emprunt.
Lors d'un investissement en résidence gérée (de service), le statut LMNP permet de récupérer la TVA inhérente à l’achat du bien (20% du montant du prix). Cet avantage n’est réalisable que pour un logement acquis neuf et à la condition d’une détention minimum de 20 ans. Si l’investisseur souhaite revendre le logement avant, il sera tenu de rembourser la TVA au prorata des années restantes.
Au régime réel, l’investisseur peut déduire l’amortissement de son bien calculé selon un taux variable en fonction de la nature du bien et de sa durée d’usage. A titre d’exemple, un canapé de 1 000 € à l’achat a une durée d'usage de 5 ans, il est possible d'amortir 20 % de ce coût soit 200 €, chaque année. En appliquant les charges et les amortissements, l’investisseur ne peut pas créer de déficit. Si un déficit apparaît, il est reporté sur l’année suivante.
Investir dans une résidence gérée représente une stratégie judicieuse pour ceux qui souhaitent un placement à la fois rentable, sécurisé et sans gestion contraignante. Réalisé sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, ce type d’investissement offre des atouts uniques, notamment une fiscalité avantageuse, des revenus locatifs garantis et la possibilité de récupérer 20 % de TVA.
Avec une résidence gérée, l’investisseur conclut un bail commercial avec un exploitant professionnel qui prend en charge :
Le bail commercial signé avec l’exploitant assure un paiement sécurisé des loyers, indépendamment du taux d’occupation du logement. Ce modèle garantit une stabilité financière et protège contre les risques d’impayés.
L’un des principaux avantages d’un investissement en résidence gérée est la récupération de la TVA à 20 % sur le prix d’achat du bien. Pour en bénéficier, deux conditions doivent être respectées :
Les résidences gérées répondent à une forte demande locative dans plusieurs secteurs spécifiques :
Lorsqu'on souhaite investir en LMNP en résidence classique, on acquière un logement neuf ou ancien que l'on meuble soi-même avec à minima la liste d'équipements imposée par la loi. Ce type d’acquisition permet de bénéficier d’une gestion personnalisée, d’un potentiel de valorisation patrimoniale et d’une fiscalité adaptée aux objectifs de chaque investisseur.
Contrairement aux résidences gérées, investir dans une résidence classique permet à l’investisseur de gérer son bien comme il l’entend :
En optant pour une mise en location classique, l’investisseur peut maximiser ses revenus locatifs en fonction du marché et des prestations proposées. La location meublée permet d’appliquer des loyers plus élevés. De plus, en meublant lui-même le bien, le propriétaire a la possibilité d’adapter l’offre aux attentes des locataires, ce qui améliore l’attractivité du logement et peut le cas échéant, favoriser une meilleure rentabilité.
L’investissement en résidence classique offre une grande souplesse et permet d’adapter sa stratégie au fil du temps. L’acquéreur peut choisir d’occuper le bien en tant que résidence principale ou secondaire, ou encore modifier le mode de location selon les opportunités du marché. Il est possible de passer d’une location nue à une location meublée, d’opter pour de la colocation ou encore de louer en courte durée. De plus, la valeur patrimoniale du bien peut évoluer positivement en fonction des tendances du marché immobilier, offrant ainsi des perspectives de plus-value à la revente.
Les biens en résidence classique répondent aux attentes de nombreux profils de locataires, garantissant ainsi une demande soutenue. Les étudiants et jeunes actifs recherchent des logements bien situés et fonctionnels, souvent meublés, tandis que les familles privilégient les appartements spacieux et proches des commodités. Les professionnels en mobilité apprécient les logements meublés en centre-ville, offrant une solution pratique pour des séjours temporaires. Enfin, ce type d’investissement séduit aussi les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine sur le long terme, avec un potentiel de valorisation intéressant.
Les étapes à suivre pour se déclarer en Loueur Meublé Non Professionnel sont les suivantes :
Pour changer de régime, l’investisseur doit adresser un courrier de levée d’option par lettre recommandée avec accusé de réception au Services des Impôts et des Entreprises auquel le logement meublé loué est rattaché. L’option du régime réel est valable pour une durée d’un an reconductible tacitement.
Si l’investisseur a déjà déclaré des revenus de sa location meublée à Montpellier au régime micro-BIC, il est possible de lever l’option avant le 1er février de l’année fiscale concernée par le changement. Pour déclarer au réel les revenus de l’année 2025, il faut avoir levé l’option avant le 1er février 2025.
