Le statut LMNP à Montpellier

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Le statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) présente des avantages largement comparables à ceux des dispositifs de défiscalisation immobilière à Montpellier. L’investissement locatif à Montpellier en LMNP exige l’acquisition et la mise en location d’un logement meublé. Il permet répondre à plusieurs objectifs : préparer sa retraite, bénéficier d’une source de revenus complémentaire, optimiser sa fiscalité.

Particulièrement prisée des étudiants (1 habitant sur 4), des retraités (1 habitant sur 5) et des touristes (2 994 962 nuitées en 2018) qui sont les clients privilégiés des résidences de service, Montpellier est une ville hautement attractive pour un investissement sous le statut LMNP.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) date de 1949. Ce n’est pas un dispositif de défiscalisation en immobilier mais un statut qui permet aux particuliers non professionnels de profiter d’une réduction fiscale lors d’un investissement immobilier locatif dans le neuf ou l’ancien.

Le statut de LMNP est attribué au propriétaire d’un logement meublé mis en location, lui permettant de défiscaliser sur les recettes locatives.

Selon le régime choisi (micro-bic ou réel) il peut défalquer les charges du logement des recettes locative ou profiter de 50 % de réduction sur ses revenus fonciers. Il peut également récupérer la TVA (à hauteur de 20 % dans l’immobilier neuf) s’il conserve le bien pendant 20 ans. Il peut en plus bénéficier des avantages de l’amendement Censi-Bouvard, comme la réduction d’impôt de 11 % sur le prix d’acquisition.

La location meublée est définie comme un logement décent destiné à être loué, équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences et de la vie courante.

Décret n°2015-981 du 31/07/2015 - Article 25-4

Comment investir dans l’immobilier locatif à Montpellier avec le statut LMNP ?

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Pour bénéficier des avantages du statut LMNP, l'investisseur doit respecter des critères d’éligibilité :

Le logement devra quant à lui obligatoirement être loué en meublé, pour de la résidence principale ou de la résidence de tourisme. Le logement peut également se situer dans une résidence de services.

Pour être éligibles à l’investissement sous le statut LMNP, certains équipements au sein du logement sont obligatoires :

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Les régimes fiscaux du statut LMNP

Considéré comme une niche fiscale, le statut LMNP laisse le choix entre 2 régimes fiscaux distincts. Le choix du régime fiscal dépend notamment du montant des revenus locatifs encaissés.

Le régime micro-BIC ou forfaitaire

Ce régime peut s’appliquer si les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 72 500 €. Si le propriétaire opte pour le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), il doit déclarer un forfait de charges correspondant à la moitié de la recette locative annuelle et ne sera donc imposé que sur la moitié de ses loyers.

Si vous détenez un logement en indivision, vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro. Vous devez déclarer votre revenu en régime réel.

Le régime réel

Ce choix peut être intéressant si l’investisseur a souscrit un emprunt important. Il pourra en déduire les intérêts. C’est également le cas s’il entreprend des travaux. Bien qu’il nécessite l’intervention d’un expert-comptable (votre comptabilité doit être conforme au code du commerce et au plan comptable général), il permet de déduire le coût exact des charges à payer par le propriétaire ainsi que les amortissements.

Si les recettes locatives sont inférieures à 72 600 €, l’investisseur est soumis par défaut au régime Micro BIC. Pour opter pour le régime Réel, il doit en informer l'administration fiscale en leur envoyant un courrier de levée d'option.

Le régime réel simplifié

Il s’applique lorsque le chiffre d'affaires est compris entre 72 600 et 238 000 €. Les tâches administratives et comptables sont moins contraignantes que le normal.

Le régime réel normal

Il s’applique lorsque le chiffre d’affaires est supérieur à 238 000 € HT de recettes locatives annuelles.

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Qu’est -ce qu’un amortissement en LMNP ?

L'amortissement correspond à la perte de valeur, liée à l'usure normale du bien sur une période donnée, imputée comme une charge qui va venir baisser le résultat sur lequel l'impôt est calculé. En LMNP, l’amortissement est calculé par composant : terrain, aménagement intérieur, gros œuvre... Chacun correspond à un pourcentage de la valeur du logement et a une durée d'amortissement précise. Lors de la déclaration de revenus de location meublée au régime réel, l’investisseur peut amortir les meubles présents et les travaux effectués.

L'amortissement ne peut pas créer de déficit. Si les charges couvrent la totalité des recettes locatives, l'amortissement ne peut générer un résultat négatif. Le propriétaire pourra reporter ces amortissements non-déduits pour les imputer sur les années suivantes, sans limite de temps.

Les avantages d’un investissement en LMNP à Montpellier

Un investissement immobilier locatif accessible

Le statut de LMNP permet à de nombreux contribuables français de réaliser un investissement dans l’immobilier locatif. A Montpellier, il est possible de trouver des studios au seins de résidences étudiantes à partir de 60 000 €.

Seule la limite de 23 000 € de recettes locatives annuelles conditionnent le statut. Un dossier d’investissement bien préparé, avec une rentabilité locative intéressante, pourra permettre un investissement sans apport dont les loyers rembourseront l’emprunt.

Des avantages fiscaux intéressants

Le statut LMNP est cumulable avec le dispositif Censi-Bouvard qui permet une réduction d’impôts sur le revenu à hauteur de 11 % du montant du bien sur 9 ans pour un investissement dans un logement situé dans une résidence de services neuve. En cas de revente, les logements loués en LMNP sont exonérés d’impôt sur les plus-values au bout de 22 ans de détention et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.

Le statut LMNP permet de récupérer la TVA inhérente à l’achat du bien (20% du montant du prix). Cet avantage n’est réalisable que pour un logement acquis neuf et à la condition d’une détention minimum de 20 ans. Si l’investisseur souhaite revendre le logement avant, il sera tenu de rembourser la TVA au prorata des années restantes.

Au régime réel, l’investisseur peut déduire l’amortissement de son bien calculé selon un taux variable en fonction de la nature du bien et de sa durée d’usage. A titre d’exemple, un canapé de 1 000 € à l’achat a une durée d'usage de 5 ans, il est possible d'amortir 20 % de ce coût soit 200 €, chaque année. En appliquant les charges et les amortissements, l’investisseur ne peut pas créer de déficit. Si un déficit apparaît, il est reporté sur l’année suivante.

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Comment déclarer son statut LMNP à Montpellier ?

Les étapes à suivre pour se déclarer en Loueur Meublé Non Professionnel sont les suivantes :

Comment changer de régime ?

Pour changer de régime, l’investisseur doit adresser un courrier de levée d’option par lettre recommandée avec accusé de réception au Services des Impôts et des Entreprises auquel le logement meublé loué est rattaché. L’option du régime réel est valable pour une durée d’un an reconductible tacitement.

Si l’investisseur a déjà déclaré des revenus de location meublée au régime micro-BIC, il est possible de lever l’option avant le 1er février de l’année fiscale concernée par le changement. Pour déclarer au réel les revenus de l’année 2020, il faut avoir levé l’option avant le 1er février 2020.

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