Réussir son investissement locatif à Montpellier

5 bonnes raisons de réaliser un investissement locatif à Montpellier

Septième ville française, Montpellier héberge un peu plus de 300 000 habitants. La Métropole en compte quant à elle 522 542. La ville et sa périphérie se révèlent très attractives pour les investisseurs et ce pour plusieurs raisons :

Les atouts de Montpellier pour réaliser un investissement locatif

1. Croissance démographique : Entre 2010 et 2022, la ville a gagné environ 50 000 habitants, passant de 257 351 à 307 101 résidents.
2. Proportion de locataires : En 2021, 68,6 % des ménages étaient locataires, soit une augmentation de 1,5 % par rapport à 2011.
3. Emploi salarié : En 2021, Montpellier comptait 173 735 emplois, avec une croissance annuelle moyenne de 2,3 % depuis 2015.
4. Population étudiante : Montpellier est la 3ᵉ ville universitaire de France, accueillant environ 82 000 étudiants, soit 18 % de sa population totale.

Un marché immobilier dynamique, propice à l’investissement locatif

Avis de l'expert

Le marché de l’investissement locatif à Montpellier reste très tendu. Tandis que la demande locative sur place est massive et constante, le marché immobilier ancien en pleine saturation et victime des nouvelles réglementation en vigueur sur les DPE, l'immobilier neuf se dessine comme une solution de sécurité. Cependant les possibilités de construction se réduisent de plus en plus face à la raréfaction du foncier, avec -25% d'offre commerciale de logements collectifs en construction au T4 2025 par rapport au T4 2024 selon les derniers chiffres de la FPI. Les investisseurs contraints donc faire preuve d'une grande réactivité pour saisir la bonne opportunité lorsqu'elle se présente. Après des années de hausse, la remise à niveau des prix de l'immobilier et des taux de crédit plus favorables (3,35 % sur 20 ans), apportant un certain rééquilibrage.

Les types d'investissements les plus plébiscités restent le LMNP et la location nue, tandis que le Denormandie s’impose désormais comme la référence pour les investisseurs en recherche d’une forte optimisation fiscale, suite à la fin du Pinel.

Des dispositifs différents avec des objectifs différents qu'il est nécessaire de faire étudier soigneusement. Car pour adopter une stratégie adéquate, il est essentiel de procéder à une analyse précise de la situation financière et fiscale, ou encore des objectifs à court, moyen et long terme afin d’obtenir les meilleures conditions et transformer ce marché concurrentiel en véritable opportunité.

Les quartiers de l’hypercentre sont toujours plus demandés par les acheteurs comme par les locataires : les Beaux-Arts, Boutonnet, Gambetta, les Arceaux et Saint-Roch attirent de nombreux candidats mais ne suffisent pas à étancher les besoins. Cette hausse de la demande couplée à la rareté des biens disponibles a, de ce fait, entrainé une augmentation des prix.

Le marché de l'immobilier neuf à Montpellier

Le flux de nouveaux arrivants fait de Montpellier une ville au marché immobilier particulièrement tendu. Pour tenter de loger les nouveaux habitants, l’immobilier neuf vient en renfort de l’ancien.

Au premier trimestre 2026, le marché immobilier de Montpellier présente des signes de stabilisation et même de baisse des prix après une période de fluctuations notables. Le prix médian au mètre carré pour un logement neuf s'établit à 4 522 €, reflétant une légère diminution de 5 % sur l'année écoulée.

Au 1er février 2026 cependant, l'indice de la Fnaim établit le prix moyen de vente (tous biens confondus) à 3 227 €/m². Sur un an, cet indice a reculé de 0,1 %, une très légère baisse qui s'apparente plus à une stabilisation.

Sclérosé par la baisse des constructions, le marché du neuf manque d'offre. En effet, le dernier rapport de la FPI mentionne une nouvelle baisse des mises en ventes de 11 % sur l'année 2025 par rapport à 2024 en Occitanie - Méditerranée.

Face à la crise aiguë du logement, Altémed, l'aménageur de la Métropole, collabore étroitement avec la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) Occitanie pour relancer des projets immobiliers actuellement à l’arrêt. Près de 3 000 logements sont aujourd’hui en suspens, freinés entre autres par les coûts de construction.

En 2024, l’aménageur a signé un accord avec la Fédération des promoteurs Occitanie, avec pour objectif, la réalisation de 7 500 logements neufs.

État du marché locatif à Montpellier

Au-delà de son importante croissance démographique, la ville de Montpellier présente également une autre particularité, très intéressante pour les investisseurs. Presque 70 % de sa population est locataire, selon les chiffres de l’Insee.

La demande locative reste soutenue, notamment en raison de la forte population étudiante et de jeunes actifs. Le loyer médian pour un appartement est de 18 €/m², avec une augmentation de 4 % sur un an. Divers facteurs accroissent encore la tension locative de la Métropole, il s'agit entre autre de :

• La pénurie de logements étudiants: Avec plus de 80 000 étudiants, la ville fait face à une demande accrue, aggravée par le retour des étudiants internationaux et les affectations précoces via Parcoursup.
• L'impact des locations saisonnières : La popularité des plateformes comme Airbnb réduit l'offre de logements disponibles pour la location longue durée, contribuant à la hausse des loyers
• La disparition des passoires thermiques du marché locatif : Dans la métropole de Montpellier, 7,2 % du parc locatif sont des logements considérés comme des “passoires thermiques” (OLL Montpellier 2024) et pour cause, selon Hellowatt, moins de 35% des logements ont été construits dans les années 70 à Montpellier. Reste que ces chiffres ne prennent pas en compte les DPE E qui seront in fine interdits à la location, qui représentent 16,6% du parc immobilier Montpellierain et dont la disparition sur le marché accroitra encore nettement la tension locative de la ville.

Quel type de bien privilégier pour son investissement locatif à Montpellier ?

Selon l’Adil Hérault, le parc locatif privé de Montpellier Méditerranée Métropole est composé à presque deux tiers de logements de petite taille, soit des studios ou deux pièces. Cela tombe sous le sens étant donné l'attractivité de la ville pour les jeunes actifs et le nombre important d'étudiants, qui augmente chaque année.

Les logements étudiants pour un placement sans risque

Avec plus de 80 000 étudiants, soit plus de 18 % de sa population, la ville a été sacrée "meilleure ville étudiante de France" par le magazine L’Étudiant pour la seconde année consécutive en 2024, et toujours dans le top 3 les années suivantes. Les studios et appartements deux pièces sont des biens à privilégier pour réduire à néant les risque de vacance locative.

Pour les portefeuilles les plus solides, des appartements trois ou quatre pièces à proposer en colocation peuvent également être une option rémunératrice. Il faudra bien sur cibler les emplacements stratégiques avec attention en fonction de la population visée. Pour les étudiants, ici comme ailleurs, il s'agira des biens : proche des universités, des transports et de préférence dans un quartier animé.

Des logements neufs pour séduire les locataires

En 2026, au-delà des habituels arguments de confort et de luminosité, la consommation énergétique des logements est clairement devenue un critère de poids pour les locataires.

Avec des DPE largement plus avantageux que la moyenne, les logements neufs séduisent tous les publics et sont de fait exclus des interdictions à la location des passoires énergétiques qui se mettent en place progressivement de 2025 à 2034 (pour les DPE E).

L’Adil estime ainsi que la vacance locative est de seulement 12 jours dans le neuf contre 28 jours dans l’ancien.

Des logements meublés pour une rentabilité accrue

Autre critère à considérer lors de la mise en location : l’ameublement. À Montpellier, 67 % des locations sont meublées, une tendance portée par les étudiants et jeunes actifs.

Opter pour une location meublée offre plusieurs avantages : des loyers plus élevés (5 à 20 % de plus qu’en location nue), une fiscalité avantageuse sous le régime du loueur meublé non professionnel (LMNP), ainsi qu’une flexibilité contractuelle (bail d’un an renouvelable, contre trois ans en location nue).

Toutefois, elle implique un investissement initial pour le mobilier et une gestion plus active en raison d’une rotation locative plus fréquente.

Où obtenir le meilleur rendement locatif dans le neuf à Montpellier ?

Qu’il s’agisse d’un logement étudiant ou d’un appartement destiné à accueillir de jeunes actifs ou une famille, une donnée reste essentielle pour être certain de réaliser un bon investissement locatif à Montpellier : le rendement locatif.

Dans l’ancien comme dans le neuf, la rentabilité locative brute dépend du prix d’achat du bien ainsi que du loyer qui sera perçu. En achetant en neuf à Montpellier, il est d’ores-et-déjà possible de calculer précisément la rentabilité locative potentielle du bien dans lequel vous souhaitez investir.

Connaître la rentabilité locative d’un bien dans lequel on souhaite investir à Montpellier est l’une des clés pour s’assurer une opération sure et sereine. Pour vous y aider, IMMO9 vous propose son simulateur de rentabilité locative brute.

Comment investir à Montpellier ?

Afin d’être certain de réaliser un bon investissement locatif à Montpellier, il faut s’assurer que toutes les conditions soient réunies :

• Bien définir la cible de l’investissement locatif et donc la typologie de bien adaptée ainsi que l'emplacement le plus adapté.
• Limiter le risque de vacance locative en investissant dans des biens demandés ou rares.
• S’éloigner de Montpellier afin d’obtenir des prix d’achat plus intéressants, de plus grandes surfaces ou des prestations plus haut de gamme pour le même budget.

Quels dispositifs fiscaux pour les investisseurs ?

Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière à Montpellier qui pourront vous permettre de réaliser de belles économies d’impôts lorsque vous envisagez d’effectuer un investissement locatif :

• Le dispositif Jeanbrun, intégré à la loi de finances 2026 et adopté via l'article 49.3 fin janvier 2026, est entrée en vigueur dès le lendemain de la promulgation du budget, en février 2026. Ce nouveau dispositif succède au Pinel et cible exclusivement la location nue.

  Son avantage principal repose sur un mécanisme d'amortissement fiscal permettant de déduire chaque année une partie de la valeur du bien des revenus fonciers imposables : 3,5 % à 5,5 % par an dans le neuf selon le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social), et 3 % à 4 % dans l'ancien rénové (avec travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition). L'amortissement porte sur 80 % de la valeur du bien, avec un plafond annuel de 8 000 € en loyer intermédiaire, 10 000 € en social et 12 000 € en très social.

  En contrepartie, le propriétaire s'engage à louer pendant 9 ans minimum, à respecter des plafonds de loyers basés sur le Pinel et les plafonds de ressources locataires sur le référentiel Loc'Avantages, et à ne pas louer à un membre de sa famille proche.

• Le Logement Locatif Intermédiaire ou LLI est un dispositif d’investissement permettant de bénéficier d’une TVA réduite à 10 % et d’une exonération de taxe foncière jusqu’à 20 ans pour l’achat d’un bien immobilier neuf en 2025. À sa mise en location, le bien doit respecter un plafond de loyer inférieur de 10 à 15 % aux prix du marché (zone A pour Montpellier), ainsi qu’un plafond de ressources des locataires. Contrairement à d’autres dispositifs fiscaux, le LLI offre une rentabilité optimisée grâce à des frais de notaire réduits (2 à 3 %) et une forte demande locative, tout en permettant d’investir dans des logements conformes aux normes énergétiques récentes.
• Le statut LMNP, bien qu’il ne soit pas un dispositif à proprement parler, apporte un avantage non négligeable aux investisseurs. Pour la mise en location meublée d’un ou plusieurs biens, l’investisseur pourra ainsi profiter d’une fiscalité intéressante puisque seule la moitié de ses revenus locatifs sera taxée en régime micro BIC. Si vous optez pour le régime réel, vous pourrez déduire des loyers de votre location les charges supportées ainsi que l’amortissement du prix d’achat des biens meubles et immeubles.
• La loi Malraux, destinée à réhabiliter des bâtiments remarquables afin de préserver le patrimoine bâti est applicable à Montpellier. Sous réserve de réhabiliter l’entièreté de l’immeuble et de louer par la suite pendant au moins 9 ans les locaux restaurés, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction allant jusqu’à 30 % du montant des travaux réalisés. La réduction maximale peut s’élever à 120 000 €.
• La loi Monuments Historiques peut être avantageuse pour les contribuables fortement imposés. En contrepartie de l’achat d’un bien classé Monument Historique et nécessitant d’importants travaux de rénovation, l’investisseur pourra déduire de ses revenus fonciers et d’activité professionnelle le montant des travaux effectués, sans aucune limite. Le bien devra ensuite être loué nu pour une période minimale de 3 ans et être conservé pendant au moins 15 ans.

Quels sont les coûts d’un investissement locatif à Montpellier ?

Lors d’un investissement locatif, certains coûts doivent être pris en compte dans le calcul du budget par l’investisseur : frais de notaires, éventuels honoraires d’agence, charges de copropriété, travaux et taxe foncière. Ces charges additionnelles peuvent peser sur le budget et ne doivent donc pas être oubliées lors de votre investissement locatif à Montpellier.

• Les frais de notaire : L’achat d’un appartement destiné à de l’investissement locatif sera soumis à des frais de notaire à la signature de l’acte authentique de vente. Il faut compter environ 8% du prix d’achat pour un bien ancien contre 2,5% pour un bien neuf.
• Les honoraires d’agence : Si vous passez par une agence immobilière pour votre achat, des honoraires d’agence pourront vous être imputés. En fonction du barême de l’agence, les honoraires peuvent représenter un pourcentage du prix net vendeur, ou un forfait évolutif ou fixe.
• Les charges de copropriété : Les charges de copropriétés sont les coûts liés au fonctionnement de la copropriété (coût d’entretien et d’exploitations des parties communes, ascenseur, eau froide, chauffage...). Une partie, généralement 75%, est récupérable sur le locataire. Il faut également y ajouter le fond de roulement pour travaux et les appels spéciaux pour les travaux de grande ampleur sur la copropriété.
• Les travaux de rénovation et d’entretien : Si vous décidez d’acheter un appartement ancien pour le mettre ensuite en location, n’oubliez pas de tenir compte dans votre budget des éventuels travaux à prévoir, dès l’achat mais aussi dans les années à venir : mise aux normes de l’électricité, de la plomberie, isolation...
• La taxe foncière : Du chaque année par les propriétaires de bien immobilier, cet impôt diffère en fonction de la commune, de la taille du bien et de ses spécificités (dépendances telles que garage ou pool house, piscine, terrain...). Une exonération de taxe foncière, totale ou partielle, est possible dans certaines communes pour l’achat d’un bien immobilier neuf.