Le zonage Jeanbrun à Montpellier Métropole

Le dispositif Jeanbrun est applicable sur l'ensemble du territoire français, y compris les zones B2 et C. À Montpellier Méditerranée Métropole, les 31 communes sont donc toutes éligibles - mais les plafonds de loyer varient selon la zone. Connaître la zone de son bien avant d'investir est indispensable pour calculer le plafond de loyer applicable et l'avantage fiscal réel.

Qu'est-ce que le zonage Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun, issu de l'article 47 de la loi de finances 2026, permet aux bailleurs privés de déduire l'amortissement d'un logement neuf de leurs revenus fonciers, à condition de louer sous plafonds de loyer et de ressources. Ces plafonds sont fixés par zone géographique selon le découpage ABC : zones A bis, A, B1, B2 et C.

À la différence du Pinel qui était limité aux zones A bis, A et B1, le dispositif Jeanbrun couvre l'ensemble du territoire français. Les zones B2 et C sont éligibles, avec des plafonds de loyer adaptés.

Pour consulter le guide complet du dispositif Jeanbrun à Montpellier, l'ensemble des conditions d'éligibilité et les taux d'amortissement sont détaillés sur la page dédiée.

Quelles zones pour les communes de Montpellier Méditerranée Métropole ?

La métropole montpelliéraine n'est pas entièrement en zone A. Le classement en vigueur depuis l'arrêté du 5 septembre 2025 divise les 31 communes en trois groupes. Toutes sont éligibles au dispositif Jeanbrun, mais les plafonds de loyer diffèrent.

Communes en zone A (18)

Dix-huit communes bénéficient du classement en zone A, avec le plafond de loyer intermédiaire le plus élevé (14,64 €/m²) :

• Baillargues
• Castelnau-le-Lez
• Clapiers
• Fabrègues
• Grabels
• Jacou
• Juvignac
• Lattes
• Lavérune
• Le Crès
• Montferrier-sur-Lez
• Montpellier
• Pérols
• Prades-le-Lez
• Saint-Jean-de-Védas
• Saussan
• Vendargues
• Villeneuve-lès-Maguelone

Communes en zone B1 (6)

Six communes sont classées en zone B1, avec un plafond de loyer intermédiaire de 11,80 €/m² :

• Castries
• Cournonsec
• Cournonterral
• Montaud
• Pignan
• Sussargues

Communes en zone C (7)

Sept communes de la métropole sont classées en zone C. Elles sont éligibles au dispositif Jeanbrun avec un plafond de loyer intermédiaire de 10,26 €/m² :

• Beaulieu
• Murviel-lès-Montpellier
• Restinclières
• Saint-Brès
• Saint-Drézéry
• Saint-Geniès-des-Mourgues
• Saint-Georges-d'Orques

Quel plafond de loyer Jeanbrun appliquer à Montpellier selon la zone ?

Les plafonds de loyer Jeanbrun s'appliquent au mètre carré de surface utile, multipliée par un coefficient de surface. Voici les plafonds intermédiaires en vigueur en 2026 :

Le loyer maximum mensuel se calcule selon la formule :

Loyer max = surface utile (m²) × plafond zonal (€/m²) × coefficient

Le coefficient est égal à (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2.

Pour consulter les barèmes détaillés, la page plafonds de loyer Jeanbrun à Montpellier présente l'ensemble des plafonds applicables.

Quels plafonds de ressources des locataires s'appliquent en 2026 ?

Le locataire doit respecter des plafonds de ressources appréciés à la date de conclusion du bail. Pour le niveau intermédiaire, les plafonds 2026 par zone :

Les plafonds pour les niveaux social et très social, ainsi que les plafonds zone C, sont consultables sur la page plafonds de ressources des locataires Jeanbrun à Montpellier.

Exemples d'investissements Jeanbrun selon la zone à Montpellier

Exemple 1 - Nathalie investit à Castelnau-le-Lez, zone A, niveau intermédiaire (TMI 30 %)

Nathalie achète un T3 neuf de 65 m² à Castelnau-le-Lez pour 275 000 euros TTC. La commune est classée en zone A. Elle opte pour le niveau intermédiaire (taux d'amortissement : 3,5 %).

• Coefficient : 0,7 + (19/65) = 0,99
• Plafond zone A : 14,64 €/m²
• Loyer max : 65 × 14,64 × 0,99 = 942 €/mois
• Base amortissable (80 %) : 220 000 €
• Amortissement annuel (3,5 %) : 7 700 €
• Revenus locatifs annuels : 11 304 €
• Base imposable avec dispositif : 11 304 - 2 500 (charges) - 7 700 = 1 104 €
• Base imposable sans dispositif : 11 304 - 2 500 = 8 804 €
• Économie fiscale annuelle (TMI 30 % + PS 17,2 % = 47,2 %) : environ 3 630 €

Simulation à titre indicatif - non contractuel. Hypothèses : charges locatives 2 500 €/an, base amortissable 80 % du prix d'acquisition, taux Jeanbrun intermédiaire 3,5 %.

Exemple 2 - Marc investit à Pignan, zone B1, niveau intermédiaire (TMI 30 %)

Marc achète un T2 neuf de 52 m² à Pignan (zone B1) pour 190 000 euros TTC. Le plafond de loyer est de 11,80 €/m².

• Coefficient : 0,7 + (19/52) = 1,07
• Loyer max : 52 × 11,80 × 1,07 = 654 €/mois
• Base amortissable (80 %) : 152 000 €
• Amortissement annuel (3,5 %) : 5 320 €
• Revenus locatifs annuels : 7 848 €
• Base imposable avec dispositif : 7 848 - 2 000 (charges) - 5 320 = 528 €
• Base imposable sans dispositif : 7 848 - 2 000 = 5 848 €
• Économie fiscale annuelle (TMI 30 % + PS 17,2 % = 47,2 %) : environ 2 510 €

Simulation à titre indicatif - non contractuel.

Quand le logement est éligible au LLI (Logement Locatif Intermédiaire), il est possible de cumuler TVA réduite à 10 % et amortissement Jeanbrun. Ce montage, appelé « Super Jeanbrun », est détaillé sur la page Super Jeanbrun à Montpellier .

Quelles conditions faut-il respecter pour utiliser le dispositif Jeanbrun à Montpellier ?

• Logement neuf (VEFA) ou réhabilité (travaux ≥ 30 % du prix d'acquisition) acquis entre le 20 février 2026 et le 31 décembre 2028
• Engagement de location nue à titre de résidence principale pendant 9 ans minimum
• Respect du plafond de loyer correspondant à la zone (14,64 €/m² en zone A, 11,80 €/m² en zone B1, 10,26 €/m² en zone C, niveau intermédiaire)
• Respect des plafonds de ressources du locataire appréciés à la date de signature du bail
• Location à un locataire autre qu'un membre du foyer fiscal ou un ascendant/descendant
• Logement situé dans un immeuble collectif
• Option exercée lors du dépôt de la déclaration fiscale de l'année d'acquisition, irrévocable

FAQ sur le zonage Jeanbrun à Montpellier

Montpellier est-elle en zone A en 2026 ?

Oui. La ville de Montpellier intra-muros est classée en zone A. Ce classement s'applique à 18 des 31 communes de Montpellier Méditerranée Métropole.

Toutes les communes de la métropole sont-elles éligibles au dispositif Jeanbrun ?

Oui. Le dispositif Jeanbrun couvre l'ensemble du territoire français, contrairement au Pinel qui était limité aux zones A bis, A et B1. Les 31 communes de Montpellier Méditerranée Métropole sont toutes éligibles, qu'elles soient en zone A (18 communes), B1 (6 communes) ou C (7 communes). Seul le plafond de loyer varie selon la zone.

Quelle est la différence entre zone A et zone C pour l'investisseur ?

Le plafond de loyer intermédiaire est de 14,64 €/m² en zone A contre 10,26 €/m² en zone C, soit 4,38 €/m² de moins - près d'un tiers de loyer en moins à surface égale. Les plafonds de ressources des locataires sont également plus bas en zone C, ce qui réduit le bassin de locataires éligibles.

Baillargues est-elle en zone A en 2026 ?

Oui. Baillargues a été reclassée de la zone B1 à la zone A lors de l'arrêté du 5 juillet 2024. Elle bénéficie désormais du plafond de loyer de 14,64 €/m².

Le dispositif Jeanbrun est-il réservé aux zones tendues ?

Non. Le dispositif Jeanbrun est applicable sur l'ensemble du territoire français, toutes zones confondues (A bis, A, B1, B2, C). Les plafonds de loyer et de ressources varient selon la zone, mais aucune zone n'est exclue.