L'encadrement des loyers à Montpellier

Obtenir les informations résumées de cette page :
🌌ChatGPT ⚙Perplexity 🪐Grok 🐱Mistral

Montpellier fait partie du cercle restreint des villes françaises où les loyers sont plafonnés. Face à un marché locatif sous forte tension, ce dispositif expérimental a été créé afin de contenir les excès tarifaires et préserver le pouvoir d'achat des locataires. Zones géographiques, calcul des plafonds, obligations contractuelles, recours possibles : décryptage d'un mécanisme devenu incontournable pour la gestion locative dans la préfecture héraultaise.

Le dispositif d'encadrement des loyers à Montpellier

Pourquoi Montpellier est concernée par l'encadrement

Le logement pèse lourd dans le budget des Français : 20 % des revenus en moyenne, et jusqu'à 40 % pour un ménage locataire sur cinq dans le parc privé. À Montpellier, cette pression s'avère particulièrement vive. La septième ville de France attire chaque année des milliers de nouveaux habitants (étudiants, jeunes actifs, familles) qui se disputent une offre locative insuffisante. La conséquence est que les loyers grimpent, et certains propriétaires profitent de ce déséquilibre pour fixer des tarifs déconnectés du marché.

Face à ce constat, la Métropole de Montpellier a sollicité l'État dès novembre 2020 pour expérimenter l'encadrement des loyers sur son territoire. En effet, la commune concentre à elle seule 64 % du parc locatif privé de l'ensemble de la métropole, selon les données de la préfecture de l'Hérault. Cette concentration extrême génère une tension permanente sur le marché.

Le principe de l'encadrement est de fixer des plafonds de loyer au mètre carré, actualisés chaque année par arrêté préfectoral. Le dispositif s'inscrit dans le cadre de la loi ELAN du 23 novembre 2018 (article 140), qui autorise certaines collectivités situées en zone tendue à expérimenter ce mécanisme. La loi 3DS du 21 février 2022 a ensuite prolongé cette expérimentation jusqu'au 23 novembre 2026. À Montpellier, le premier arrêté préfectoral est entré en vigueur le 1er juillet 2022.

Quels baux et logements sont soumis au plafonnement ?

L'encadrement ne concerne pas l'intégralité du parc immobilier montpelliérain, mais cible les locations à usage de résidence principale régies par la loi du 6 juillet 1989.

Le dispositif s'applique aux situations suivantes :

Seuls les contrats signés à compter du 1er juillet 2022 sont concernés. Les baux antérieurs à cette date échappent au plafonnement, même lors de leur reconduction tacite. En revanche, si le bail est renouvelé formellement après cette date, les nouvelles règles s'appliquent.

Certains logements restent en dehors du dispositif. Les locations saisonnières, les résidences secondaires et le parc social (HLM) ne sont pas soumis à l'encadrement. De même, les logements conventionnés APL ou relevant de dispositifs spécifiques conservent leurs propres règles de fixation des loyers, comme le précise le site de Montpellier Méditerranée Métropole.

Zonage et calcul des loyers de référence

Les 5 zones géographiques et leurs quartiers

Montpellier présente des disparités marquées entre ses différents quartiers, reflet de leur attractivité, de leur desserte en transports et de la qualité du bâti. Pour tenir compte de ces réalités, l'Observatoire Local des Loyers (OLL), porté par l'ADIL 34, a découpé le territoire en 5 zones de prix distinctes.

Ce zonage regroupe les grands secteurs de la ville selon leurs caractéristiques locatives :

Chaque zone possède ses propres loyers de référence, les écarts pouvant être importants : selon les données de l'arrêté préfectoral 2025-2026, les plafonds oscillent entre 11,80 € et 18 € par m² selon le secteur et le type de bien.

Comment déterminer le loyer de référence applicable

Le loyer de référence ne dépend pas uniquement de la localisation. Quatre critères se combinent pour aboutir au plafond applicable à un logement donné :

Ce croisement de critères produit une grille tarifaire détaillée, révisée chaque 1er juillet. L'Observatoire Local des Loyers collecte les données du marché et transmet les médianes à la préfecture, qui fixe alors trois niveaux de référence :

Un appartement T2 de 45 m² situé dans le quartier Antigone, construit en 1985 et loué vide, affiche un loyer de référence de 13,50 €/m². Le loyer de référence majoré s'établit donc à 16,20 €/m², soit un plafond mensuel de 729 € hors charges (45 × 16,20). Le propriétaire ne peut pas fixer un loyer de base supérieur à ce montant.

Pour éviter les erreurs de calcul, la Métropole met à disposition un simulateur en ligne gratuit. En renseignant l'adresse exacte du logement et ses caractéristiques, locataires comme bailleurs obtiennent instantanément les trois loyers de référence applicables.

Obligations des bailleurs et complément de loyer

Les mentions obligatoires du contrat de bail

Signer un bail à Montpellier depuis juillet 2022 implique de respecter un formalisme renforcé. Le contrat de location doit impérativement mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie du logement. Ces informations permettent au locataire de vérifier immédiatement si le loyer demandé respecte le plafond légal.

Si le bail ne comporte pas ces informations, le locataire dispose d'un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat pour mettre en demeure le bailleur de compléter le document. En l'absence de réponse sous un mois, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire dans les trois mois suivant sa mise en demeure.

Le bail doit naturellement comporter l'ensemble des informations classiques : identité des parties, description du logement, montant du loyer hors charges, montant des charges récupérables, date de prise d'effet et durée du contrat. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit également figurer en annexe, un point d'autant plus important que les logements classés F ou G font l'objet de restrictions supplémentaires.

Depuis le 24 août 2022, les propriétaires de ces passoires thermiques ne peuvent plus réviser le loyer à la hausse, même si une clause d'indexation figure au bail. Cette mesure, issue de la loi Climat et Résilience, vient renforcer l'arsenal de protection des locataires dans les logements énergivores.

Les conditions du complément de loyer

La loi autorise les bailleurs à appliquer un complément de loyer dans certaines situations, permettant ainsi de dépasser le loyer de référence majoré. Mais cette faculté obéit à des conditions strictes, et son usage abusif expose à des sanctions.

Première condition sine qua non : le loyer de base doit être exactement égal au loyer de référence majoré. Un propriétaire dont le loyer se situe déjà en dessous du plafond ne peut pas invoquer un complément pour le rehausser. Cette règle évite les contournements grossiers du dispositif.

Seconde exigence : le logement doit présenter des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort, par comparaison avec les biens similaires du même secteur géographique. Le caractère exceptionnel constitue la clé de voûte du mécanisme. Il ne s'agit pas de valoriser des prestations courantes, mais de reconnaître une plus-value réelle et distinctive.

Parmi les éléments susceptibles de justifier un complément de loyer :

En revanche, certains éléments ne peuvent jamais justifier un complément. Par exemple, la présence d'un ascenseur ou d'un gardien ne constitue pas un argument valable : ces prestations font partie des charges récupérables versées mensuellement par le locataire. De même, une cave ou un parking ne justifient un complément que s'ils sont rares dans l'immeuble ou le groupe d'immeubles concerné.

Le bailleur qui applique un complément de loyer doit obligatoirement mentionner dans le bail son montant ainsi que les caractéristiques précises qui le justifient. Une simple mention vague ne suffit pas : la description doit permettre au locataire d'apprécier le bien-fondé de cette majoration et, le cas échéant, de la contester.

Recours et sanctions en cas de non-conformité

La procédure de contestation pour le locataire

Le locataire dispose de plusieurs leviers pour obtenir une mise en conformité et, le cas échéant, le remboursement des sommes indûment versées. La procédure suit un cheminement progressif, de la négociation amiable jusqu'au tribunal.

Première étape : la mise en demeure amiable. Le locataire adresse au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception, exposant le dépassement constaté et demandant la réduction du loyer au niveau du plafond autorisé. Cette démarche suffit parfois à débloquer la situation, notamment lorsque le propriétaire ignorait les règles applicables.

En l'absence de réponse satisfaisante, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) de l'Hérault. Cette instance paritaire, composée de représentants des bailleurs et des locataires, cherche à rapprocher les positions sans passer par la case tribunal. La saisine est gratuite et constitue un préalable obligatoire pour les litiges liés à l'encadrement des loyers.

Pour saisir la CDC, le locataire transmet un dossier complet comprenant le bail, les justificatifs de loyer et les références applicables. La commission peut être contactée par voie électronique à l'adresse ddets-commission-conciliation@herault.gouv.fr ou par courrier recommandé à la Direction Départementale de l'Emploi, du Travail et des Solidarités (615 boulevard d'Antigone, 34064 Montpellier).

Les délais de contestation varient selon la situation :

Si la conciliation échoue, le locataire peut porter l'affaire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier. L'avis rendu par la CDC, qu'il soit favorable ou non, peut être joint au dossier. En cas de décision favorable, le nouveau loyer s'applique rétroactivement à compter de la prise d'effet du bail, ouvrant droit au remboursement des sommes versées en excès.

L'ADIL 34 accompagne gratuitement les locataires dans ces démarches. Ses juristes répondent à toutes les questions relatives au dispositif et aident à constituer les dossiers de contestation.

Les sanctions applicables aux bailleurs

Le non-respect de l'encadrement des loyers expose les propriétaires à des sanctions financières dissuasives. Le préfet peut engager une procédure administrative à l'encontre du bailleur récalcitrant, après signalement du locataire ou à l'issue d'un contrôle.

La première étape consiste en une mise en demeure de mise en conformité. Le propriétaire dispose alors d'un délai de deux mois pour ramener le loyer au niveau du plafond applicable et, le cas échéant, rembourser les trop-perçus au locataire. En cas de refus ou d'inaction, les sanctions tombent.

Les amendes administratives prévues par la loi atteignent :

Ces montants peuvent être prononcés pour chaque manquement constaté. Un bailleur possédant plusieurs logements non conformes s'expose donc à des sanctions cumulées, auxquelles s'ajoute l'obligation de restituer les loyers perçus en excès.

Malgré ces risques, tous les propriétaires ne jouent pas le jeu. Mais la situation s'améliore nettement à Montpellier. Selon le baromètre 2024 de la Fondation pour le Logement, le taux de non-conformité des annonces locatives montpelliéraines est tombé à 14 %, contre 37 % lors du lancement du dispositif en 2022. Ce résultat place la préfecture héraultaise en tête des villes françaises pratiquant l'encadrement, loin devant Paris (30 %), Lyon-Villeurbanne (29 %), Lille (32 %) ou Bordeaux (26 %).

Cette performance s'explique par une combinaison de facteurs : communication active de la Métropole, contrôles renforcés, accompagnement des locataires par l'ADIL 34 et prise de conscience progressive des bailleurs. Le dispositif, initialement perçu comme une contrainte, tend à s'intégrer dans les pratiques du marché locatif montpelliérain.

L’agence de gestion locative sans engagement à Montpellier