La défiscalisation dans l’immobilier à Montpellier

Montpellier est une métropole active qui promet un investissement locatif rémunérateur pour qui sait bâtir habilement son projet. Les dispositifs qui permettent de conjuguer recette locative et réduction d’impôts soutiennent l’investissement locatif à Montpellier dans l’immobilier neuf comme dans l’ancien réhabilité.

Pour l’État, l’investissement des contribuables dans le parc locatif français offre une réponse à la tension locative des métropoles, une régulation des prix du marché et la garantie de pérennité du charme des centres villes historiques.

Depuis plus d’un siècle (le dispositif Monuments Historiques date de 1913), les gouvernements successifs ont multiplié les lois pour encourager l’investissement du secteur privé dans le parc locatif français. Un large éventail de dispositifs fiscaux encourage l’investissement locatif à Montpellier, comme sur l’ensemble du territoire.

Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?

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La défiscalisation immobilière permet aux particuliers de réduire leur impôt tout en soutenant le développement du parc immobilier en France.

Créées pour encourager la construction, la rénovation et l’évolution de logements voués à la location, les dispositifs fiscaux sont répartis selon les différents types de biens et selon les besoins des différentes localisations. Apprécié des Français, le mécanisme permet au plus grand nombre de bénéficier des revenus complémentaires de l’investissement locatif et soutient la constitution du patrimoine immobilier des contribuables.

Comment fonctionnent les niches fiscales ?

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468 niches fiscales existent aujourd’hui, en France. Ce terme définit les avantages fiscaux accordés par l’Etat aux particuliers ET aux entreprises. Bilan : l’État octroi 100 milliards d’euros de niches fiscales par an.

Les niches fiscales également appelées “dérogations fiscales” ou “dépenses fiscales”, désignent les dispositions législatives ou réglementaires dérogatoires par rapport à une “norme fiscale”. Il en existe 2 types :

Une niche fiscale peut prendre la forme d’une réduction, d’une déduction ou d’un crédit d’impôt.

Quelle différence entre : crédit, réduction et déduction d’impôts ?

Quel est le plafonnement des niches fiscales en 2024 ?

Régies par le code général des impôts les niches fiscales sont plafonnées. En 2024, le plafond est de 10 000 €.

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Quels sont les dispositifs de défiscalisation immobilière à Montpellier ?

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Immobilier neuf avec la loi Pinel, immobilier vétuste avec la loi Denormandie, patrimoine historique dans les métropoles comme dans les communes moins peuplées... les lois qui régissent la défiscalisation immobilière à Montpellier et partout en France couvrent un large panel de biens et de localisations.

La loi Pinel, investir dans les appartements neufs

La loi Pinel, est l’un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus populaires auprès des contribuables français. Prorogée jusqu’au 31 décembre 2024, elle est réservée à l’investissement locatif en collectif depuis 2021 et concerne toute typologie de logement (1 pièce 2 pièces 5 pièces...). Ses avantages fiscaux sont réduits depuis le 1er janvier 2023. Le dispositif répond à plusieurs objectifs :

Mathurin a pour projet de quitter Paris pour s’installer quartier Saint-Roch à Montpellier à proximité de la gare. La revente de son appartement parisien lui permet d’investir dans l’immobilier locatif en plus de l’achat de sa résidence principale. Après une recherche méticuleuse sur le type de bien à privilégier, il opte pour un investissement dans un 2 pièces pour étudiants, dont la livraison est prévue au second trimestre 2024 et qui lui permettra de réaliser une économie d’impôts substantielle équivalente à 17.5% du prix du bien immobilier.

Tout savoir sur la Loi Pinel à Montpellier

La loi Pinel ancien, la réhabilitation lourde

Si la loi Pinel est surtout réputée pour un investissement dans les programmes immobiliers neufs, la loi Pinel ancien existe également dans le cadre d’une réhabilitation lourde. Pour pouvoir profiter du dispositif, l’investisseur doit acheter un bien réhabilité. Les travaux doivent représenter au moins 25 % de l’investissement total. Le bien restauré doit, suite aux travaux, afficher une performance énergétique élevée et bénéficier des labels Haute Performance énergétique ou BBC rénovation.

La loi Pinel ancien présente les mêmes avantages et obligations que le dispositif Pinel destiné à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf.

En savoir plus sur la loi Pinel Ancien à Montpellier

La loi Cosse, la sécurisation des recettes locatives

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Appelée aussi “Louer abordable” ou “Cosse ancien,” la loi Cosse propose un avantage fiscal aux propriétaires qui s’engagent à louer leur bien (du 1 pièce aux 5 pièces et plus) à un prix inférieur à ceux du marché.

Le propriétaire doit signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat pour au moins 6 ans sans travaux et 9 ans s’il se voit allouer des aides à ces travaux et s’engage à louer son bien pour toute la durée de la convention (6 à 9 ans minimum).

Le dispositif de défiscalisation permet de profiter d’un abattement fiscal entre 15 et à 85 % sur les recettes locatives. Le taux dépend de la situation géographique du logement, de sa taille et du type de convention : à loyer intermédiaire, sociale ou très sociale.

Mise à jour septembre 2023 : La loi Cosse a été révisée en 2022, elle s'appelle désormais Loc'Avantages et a été prorogée jusqu'en 2024.

En savoir plus sur la loi Cosse à Montpellier

La loi Denormandie, loi de sauvetage des villes moyennes

Le dispositif de défiscalisation immobilière Denormandie permet de réduire son impôt lors d’un investissement locatif dans un logement situé dans un quartier ancien dégradé. En France cette loi concerne 245 communes de taille moyennes (entre 20 000 et 100 000 habitants) et qui connaissent un phénomène de désertification, notamment dans les centres-villes.

Le propriétaire investisseur doit effectuer de travaux de réhabilitation ou transformer un local en habitation pour un montant total de 25 % du coût de l’opération.

Le loyer sera ensuite plafonné au taux en vigueur dans la zone du bien. Les revenus du locataire seront eux aussi soumis à un plafond variable en fonction du nombre de personnes qui occupent le bien.

Dans le département de l’Hérault : Agde, Béziers, Lunel et Sète sont éligibles à la loi Denormandie.

En savoir plus sur la loi Denormandie à Montpellier

La loi Malraux, la restauration du patrimoine historique

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Le dispositif de défiscalisation immobilière Malraux soutient la restauration des immeubles anciens. Les investisseurs peuvent soustraire de leurs impôts un pourcentage des travaux dans une limite de 400 000 € sur 4 ans.

En 2024, si le bien est situé en ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager), la réduction sera de 22 % du montant des travaux. Si le bien est construit sur un secteur sauvegardé, la réduction sera de 30 %.

La loi Malraux s’adresse plutôt aux contribuables lourdement imposés qui souhaitent défiscaliser rapidement. Elle n’impose par ailleurs aucun plafond de loyers ou de ressources des locataires.

En savoir plus sur la loi Malraux à Montpellier

La loi Censi-Bouvard : investir dans le service

Mise à jour janvier 2023 : La loi Censi-bouvard n'est plus en vigueur.

Le dispositif de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard encourage l’investissement locatif dans les résidences services. Le logement doit être loué meublé, neuf ou achevé depuis au moins 15 ans et ayant bénéficié d’importants travaux de réhabilitation ou de rénovation.

La loi Censi-Bouvard permet à l’investisseur de :

Il est possible pour l’investisseur de cumuler le dispositif Censi-Bouvard avec le statut LMNP et profiter ainsi d’une réduction forfaitaire de 50 % sur ses revenus locatifs.

En savoir plus sur la loi Censi-Bouvard à Montpellier

Le statut LMNP : l’investissement en meublé

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Le statut fiscal de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) consiste à mettre en location un bien immobilier meublé. Il permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % des revenus locatifs avant leur imposition.

Le cadre juridique du statut est beaucoup plus souple notamment concernant la durée du bail. Le statut peut être cumulé avec la loi Censi-Bouvard si le logement (du 1 pièce aux 5 pièces et +) est situé dans une résidence service.

Pour demander le statut LMNP, les revenus locatifs du propriétaire ne doivent pas excéder 23 000 € annuels ou représenter moins de la moitié de ses revenus globaux.

En savoir plus sur le statut LMNP à Montpellier

La SCPI ou “pierre-papier”

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) aussi appelée “Pierre Papier” est une alternative à un investissement immobilier en direct. Il consiste en la constitution de sociétés qui achètent des biens immobiliers et les gèrent depuis l’achat jusqu’à la revente en passant par la rénovation et la mise en location. Chaque associé détient des parts de la société. L’avantage principal de ce type de montage est la mutualisation des risques et la possibilité d’investir à moindre coût. À Capital fixe ou variable, elle peut être :

En savoir plus sur le statut la SCPI à Montpellier

Le démembrement de propriété

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Le démembrement de propriété est un montage patrimonial qui permet de partager un bien avant sa transmission. Il y a démembrement de propriété quand la propriété d'un bien est divisée entre un (ou plusieurs) usufruitier, et un (ou plusieurs) nu-propriétaire.

Le nu-propriétaire dispose des droits d’abusus (droit de disposer du bien, de le vendre, de le donner ou de le détruire). Il bénéficie d’avantages défiscalisant.

L’usufruitier dispose des droits d’usus (droit d’usage du bien) et de fructus (droit d’en percevoir des revenus), il est en contrepartie responsable de l’entretien et de la conservation du bien. C’est également lui qui doit supporter les charges.

À l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien.

En savoir plus sur le démembrement de propriété à Montpellier

Le déficit Foncier

Le déficit foncier est un mécanisme de défiscalisation dont peuvent bénéficier les propriétaires qui investissent dans l’immobilier locatif. Il a pour vocation de réduire l’impôt des investisseurs qui entreprennent de lourdes rénovations de leur bien immobilier. Les charges supportées par le propriétaire peuvent alors être supérieures aux recettes locatives et engendrer un déficit foncier, qui sera déduit du revenu global de ce dernier.

Le bien doit être loué nu (non meublé) si l’investisseur est soumis au régime d’imposition réel.

En savoir plus sur le déficit foncier à Montpellier

La loi Monuments Historiques

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Plutôt réservée aux contribuables fortement imposés, le dispositif de défiscalisation Monuments historiques permet de défiscaliser tout en se constituant un patrimoine immobilier de valeur. Cette loi vieille de plus d’un siècle procédait d’une volonté de l’État de sauvegarder le patrimoine historique Français en proposant aux investisseurs de réduire leur assiette fiscale s’ils investissaient dans la réhabilitation de biens classés au registre des Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire.

Le bien acquis doit nécessiter d’importants travaux de rénovation qui seront impérativement supervisés par un Architecte des Bâtiments de France. Le bien devra être conservé pour une durée de 15 ans et loué nu durant 3 ans.

Le montant des travaux est intégralement imputable sur les revenus d’activités professionnels ou fonciers. L’excédent est reportable 6 ans. La loi Monument historique est l’une des seules niches fiscales à ne pas être assortie d’un plafonnement.

En savoir plus sur la loi Monuments historiques à Montpellier

La loi Girardin

Autrement nommée “Pinel Outre-mer”, la loi Girardin est un dispositif de défiscalisation dont peut bénéficier le propriétaire d’un bien immobilier neuf ou réhabilité dans les DOM.

Voué à motiver l’investissement des particuliers dans le développement économique de ces territoires, la loi rétribue les investissements dans des matériels industriels neufs (Girardin industriel G3F), dans des équipements de production d’énergie renouvelable ou dans des logements sociaux neufs (Girardin logement social G3F) dans les départements et collectivités d'outre-mer. Sont concernés : Mayotte, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises.

En savoir plus sur la loi Girardin
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