La loi Cosse à Montpellier

Le dispositif de défiscalisation immobilière Cosse permet de bénéficier d’un abattement fiscal pouvant s’élever à 85 % des revenus fonciers bruts des propriétaires. Les investisseurs sont tenus de louer leur bien à bas prix à des locataires aux revenus modestes. La loi impose de respecter différents critères en contrepartie.

Montpellier est éligible à l’investissement immobilier en loi Cosse, de même que sa métropole et de nombreuses villes de l’Hérault.

Qu’est-ce que la Loi Cosse ?

Autrement nommée “Louer abordable” ou “Cosse ancien,” la loi Cosse est l’un des dispositifs de défiscalisation immobilière à Montpellier qui permet la mise sur le marché locatif privé de logements à loyers modérés. Ce dispositif remplace les lois Besson ancien et Borloo ancien pour les logements conventionnés avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah).

Quelles sont les conditions à remplir ?

• S’engager à louer son bien pour toute la durée de la convention.
• Si le bien ne nécessite aucuns travaux, le propriétaire s’engage à le louer pendant 6 ans minimum. S’il bénéficie d’une aide pour les travaux, la durée de location devra être de 9 ans minimum.

Le dispositif contraint également à plusieurs impératifs liés au locataire et au logement.

Conditions liées au locataire

Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser le plafond imposé. Celui-ci varie en fonction du nombre d’habitants du foyer et du type de convention conclue avec l’Anah.

Le propriétaire a le choix entre 3 types de convention : intermédiaire, social, très social.

Le logement ne peut être loué aux membres du foyer fiscal, ascendants ou descendants du propriétaire ni à un locataire avec un bail en cours. Le dispositif peut en revanche intervenir lors du renouvellement du bail de ce dernier.

Voici les plafonds de ressources locataire des différents secteurs pour un logement conventionné en loyer intermédiaire :

Pour une convention loyer social à Montpellier ou en Hérault, les revenus des locataires ne devront pas dépasser les plafonds suivants :

Pour une convention loyer très social à Montpellier ou en Hérault, les plafonds de revenus des locataires sont les suivants :

Conditions liées au logement

Le logement doit remplir les critères suivants :

• être loué nu (non meublé) ;
• être la résidence principale du locataire ;
• respecter un niveau de performance énergétique fixé par arrêté ;
• Être proposé en location au prix égal ou inférieur au plafond fixé par la convention choisie.

Quels avantages fiscaux pour l’investisseur en loi Cosse ?

Le montant déductible de l’impôt du propriétaire s’évalue en fonction de la convention choisie et donc du loyer appliqué mais également en fonction de la zone où est situé le logement.

Le zonage est défini par arrêté des ministères chargés du budget et du logement. Il correspond aux territoires qui affichent une tension locative élevée, au sein et en périphérie des grandes métropoles.

Ces zones d’application sont identiques à celles définies pour les dispositifs Duflot et Pinel : zones A bis, A, B1, B2 et C.

Dans les zones A bis, A, B1, la déduction s’élève à :

En zone B2, les taux sont de :

En zone C :

Qu’est-ce que l’intermédiation locative ?

L'intermédiation locative, consiste à confier la gestion du logement à une agence immobilière à vocation sociale ou à un organisme agréé permet une déduction fiscale systématique de 85 %, quelle que soit la zone dans laquelle se trouve le logement.

Quel plafond de loyer pour quelle zone en 2021 ?

La ville de Montpellier est située en zone A. Le loyer applicable lors d’un investissement locatif en loi Cosse est de :

• 12,95 €/m² pour une convention intermédiaire ;
• 9,38 €/m² pour un loyer social ;
• 6,29 €/m² pour un loyer très social.