Réussir son investissement locatif à Montpellier

IMMO9 vous livre tous ses conseils pour réaliser le meilleur investissement locatif à Montpellier.

Réaliser un investissement locatif à Montpellier c’est la garantie d’investir dans une ville dynamique et attractive au marché locatif extrêmement tendu. Les locataires y étant majoritaires, les logements en location trouvent rapidement preneur au meilleur prix. Face à cette demande, de nombreux programmes immobiliers neufs à Montpellier sortent de terre.

5 bonnes raisons de réaliser un investissement locatif à Montpellier

Septième ville française, Montpellier compte plus environ 300 000 habitants. La Métropole compte quant à elle 500 000 résidents. La ville et sa périphérie se révèlent très attractives pour les investisseurs et ce pour plusieurs raisons :

Les atouts de Montpellier pour réaliser un investissement locatif

  1. Environ + 35 000 habitants en 10 ans (2011-2021)
  2. 67,1% de locataires (+2,3% en 10 ans)
  3. 179 000 salariés du secteur privé en 2020, soit 17 370 emplois de plus qu’en 2015.
  4. En moyenne 12 jours de vacance locative dans le neuf et 28 jours dans l’ancien
  5. 3ème ville étudiante de France, 82 000 étudiants, soit 18% de la population montpelliéraine
Sources : Insee | Observatoire des loyers | L’Etudiant
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Un marché immobilier dynamique, propice à l’investissement locatif

Investissement locatif Montpellier – Illustration du concept d’augmentation des prix avec une maison en bois et des piles de pièces
©Denphumi - Shutterstock

Avec une très forte demande et une offre moins importante au vu de la raréfaction du foncier ces deux dernières années, le marché se révèle extrêmement tendu et les investisseurs doivent être très réactifs pour espérer obtenir le bien parfait pour leur investissement locatif à Montpellier. Après une longue période de constante augmentation des prix dans la ville, ceux-ci commencent enfin à baisser (-14% sur un an), de même que la flambée récente des taux de crédit qui connaissent eux aussi une tendance baissière depuis début 2024 pour rééquilibrer le marché.

Lucien Becuwe, Courtier en immobilier neuf dans la métropole de Montpellier

Les quartiers de l’hypercentre sont toujours plus demandés par les acheteurs comme par les locataires : les Beaux-Arts, Boutonnet, Gambetta, les Arceaux et Saint-Roch attirent de nombreux candidats mais ne suffisent pas à étancher les besoins. Cette hausse de la demande couplée à la rareté des biens disponibles a, de ce fait, entrainé une augmentation des prix.

Le prix médian au m² tous biens confondus à Montpellier est passé de 4 424€/m² en août 2022 à 4 590€/m² en août 2023, soit une hausse de 3,75%. Un logement de 55m² par exemple, aurait donc pu être acheté 243 320 € en 2022, contre 252 450 € en 2023, soit 9130 € de différence.

Le marché de l'immobilier neuf à Montpellier

Le flux de nouveaux arrivants fait de Montpellier une ville au marché immobilier particulièrement tendu. Pour tenter de loger les nouveaux habitants, l’immobilier neuf vient en renfort de l’ancien.

Face à la rareté du foncier disponible, les collectivités et promoteurs tentent de créer de nouveaux programmes sur des zones de friche plus en périphérie de la ville. De nombreuses ZAC ont ainsi été créées afin de relancer le marché du neuf, comme la ZAC de Port-Marianne, très prisée. Ces nouveaux quartiers représentent de très belles opportunités d'investissement locatif puisque c'est ici que la majorité des nouveaux programmes voient le jour.

La construction de programmes neufs a cependant marqué un violent coup d’arrêt en 2020, suite à la crise de la Covid mais également aux élections municipales, qui ont bloqué pendant un certain temps les permis de construire déposés. Conséquences : 1 728 nouveaux logements seulement ont été construits en 2020, contre 3000 en 2018.

Autre conséquence du ralentissement de la construction, une hausse des prix du neuf a été constatée à Montpellier comme partout en France. Selon la FPI, le prix au m² moyen pour un logement neuf s’élevait à 5475 € dans la Métropole au 1er trimestre 2023. Une augmentation de 11,6% par rapport au premier trimestre 2022. En 5 ans, le prix médian de l'immobilier neuf à Montpellier a subi une hausse de 30%. Cette évolution constante garantit à l’investisseur que son bien ne sera pas dévalué s’il souhaite un jour le revendre et qu’il pourra même réaliser une plus-value importante.

Réaliser un investissement locatif à Montpellier

État du marché locatif à Montpellier

Investissement locatif Montpellier - Studio étudiant meublé et moderne avec parement de briques aux mur et parquet
©Alexxxey - Shutterstock

Au-delà de son importante croissance démographique, la ville de Montpellier présente également une autre particularité, très intéressante pour les investisseurs. Plus de 67 % de sa population est locataire, selon les chiffres de l’Insee.

Quel type de bien privilégier pour son investissement locatif à Montpellier ?

Etant donné le nombre important d’étudiants qui viennent chaque année s’installer à Montpellier, l’investissement locatif étudiant est une valeur sure. Les studios et appartements deux pièces sont des biens à privilégier si l’on souhaite s’assurer une vacance locative quasi inexistante. Pour les budgets un peu plus élevés des appartements trois ou quatre pièces à proposer en colocation peuvent également être une bonne option. Il faudra cependant veiller à ce que les biens aient une localisation irréprochable : proche des universités, des transports et de préférence dans un quartier vivant.

Selon une étude réalisée par l’Adil Hérault et publiée en mars 2021, le parc locatif privé de Montpellier Méditerranée Métropole est composé à 62 % de logements de petite taille, soit des studios ou deux pièces. C’est donc naturellement que ces typologies de biens sont les plus louées à Montpellier : 42 % des locations sont des studios et 28 % des deux pièces.

Pour un investissement locatif encore plus sûr et pérenne, n’hésitez pas à privilégier le neuf. Ses prestations modernes et de qualités et son respect des dernières normes thermiques et environnementales en vigueur en font un produit très demandé des locataires. L’Adil estime ainsi que la vacance locative est de seulement 12 jours dans le neuf contre 28 jours dans l’ancien.

Autre critère important à prendre en compte lors de la mise en location de votre bien, l’ameublement de celui-ci. 45% des locations réalisées à Montpellier dans l’année sont meublées, majoritairement pour les logements destinés aux étudiants et jeunes actifs.

Où obtenir le meilleur rendement locatif dans le neuf à Montpellier ?

Qu’il s’agisse d’un logement étudiant ou d’un appartement destiné à accueillir de jeunes actifs ou une famille, une donnée reste essentielle pour être certain de réaliser un bon investissement locatif à Montpellier : le rendement locatif. Dans l’ancien comme dans le neuf, la rentabilité locative brute dépend du prix d’achat du bien ainsi que du loyer qui sera perçu. En achetant en Pinel à Montpellier , il est d’ores-et-déjà possible de calculer précisément la rentabilité locative du bien dans lequel vous souhaitez investir.

Exemples de rendement locatif en investissant dans nos programmes immobiliers neufs Pinel à Montpellier
Quartier Type de bien Prix Loyer Rentabilité locative brute
Hôpitaux-Facultés Studio 34m² + 8m² de terrasse 217 500€ 498,40€ 2,75%
Aiguelongue Studio 29 m² + 12m² de terrasse 175 350€ 439,38€ 3,01%
Les Beaux-Arts 2 pièces 50m² + 20m² de terrasse 312 500€ 624,64€ 2.4%
Plan des 4 Seigneurs 3 pièces 74 m² + 12m² de terrasse 355 000€ 808,27€ 2.73%

Connaître la rentabilité locative d’un bien dans lequel on souhaite investir à Montpellier est l’une des clés pour s’assurer une opération sure et sereine. Pour vous y aider, IMMO9 vous propose son simulateur de rentabilité locative brute.

Calculez votre rentabilité locative brute

Simulateur mis à jour le 13-03-2024
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Résultats communiqués à titre indicatif, contactez-nous pour plus d'informations.

Comment investir à Montpellier ?

Afin d’être certain de réaliser un bon investissement locatif à Montpellier, il faut s’assurer que toutes les conditions soient réunies :

Quelles sont les villes avec le meilleur rendement locatif autour de Montpellier ?

Pour un investissement locatif à hauteur de 250 000€, voici le type de bien et la rentabilité locative que vous pourrez obtenir dans ces villes :

Ville Type de logement Loyer mensuel moyen Rentabilité locative brute
Baillargues T2 de 56m² 670,55€ 3,2%
Villeneuve-lès-Maguelone T3 de 60m² 701,15€ 3,37%
Fabrègues T3 de 58m² 685,85€ 3,29%
Castries T3 61m² 708,81€ 3,4%
Castelnau-le-Lez T2 de 45m² 582,56€ 2,8%

Quels dispositifs fiscaux pour les investisseurs ?

Investissement locatif Montpellier –Lettres en bois inscrivant le mot impôts sur un bureau à côté d’un clavier d’ordinateur et d’un téléphone
©Jerome.Romme - Shuttertsock

Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière à Montpellier qui pourront vous permettre de réaliser de belles économies d’impôts lorsque vous envisagez d’effectuer un investissement locatif :

Le nouveau ministre du logement Guillaume Kasbarian, qui remplace Patrice Vergriete, n'a pas encore indiqué si un nouveau dispositif allait être mis en place pour stimuler l'investissement locatif (Février 2024).

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Quels sont les coûts d’un investissement locatif à Montpellier ?

Investissement locatif Montpellier –Homme calculant ses recettes et dépenses à l’aide d’une calculatrice
©Andrey_Popov - Shutterstock

Lors d’un investissement locatif, certains coûts doivent être pris en compte dans le calcul du budget par l’investisseur : frais de notaires, éventuels honoraires d’agence, charges de copropriété, travaux et taxe foncière. Ces charges additionnelles peuvent peser sur le budget et ne doivent donc pas être oubliées lors de votre investissement locatif à Montpellier.

  • Les frais de notaire : L’achat d’un appartement destiné à de l’investissement locatif sera soumis à des frais de notaire à la signature de l’acte authentique de vente. Il faut compter environ 8% du prix d’achat pour un bien ancien contre 2,5% pour un bien neuf.
  • Les honoraires d’agence : Si vous passez par une agence immobilière pour votre achat, des honoraires d’agence pourront vous être imputés. En fonction du barême de l’agence, les honoraires peuvent représenter un pourcentage du prix net vendeur, ou un forfait évolutif ou fixe.
  • Les charges de copropriété : Les charges de copropriétés sont les coûts liés au fonctionnement de la copropriété (coût d’entretien et d’exploitations des parties communes, ascenseur, eau froide, chauffage...). Une partie, généralement 75%, est récupérable sur le locataire. Il faut également y ajouter le fond de roulement pour travaux et les appels spéciaux pour les travaux de grande ampleur sur la copropriété.
  • Les travaux de rénovation et d’entretien : Si vous décidez d’acheter un appartement ancien pour le mettre ensuite en location, n’oubliez pas de tenir compte dans votre budget des éventuels travaux à prévoir, dès l’achat mais aussi dans les années à venir : mise aux normes de l’électricité, de la plomberie, isolation...
  • La taxe foncière : Du chaque année par les propriétaires de bien immobilier, cet impôt diffère en fonction de la commune, de la taille du bien et de ses spécificités (dépendances telles que garage ou pool house, piscine, terrain...). Une exonération de taxe foncière, totale ou partielle, est possible dans certaines communes pour l’achat d’un bien immobilier neuf.

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