Réussir son investissement locatif à Montpellier

5 bonnes raisons de réaliser un investissement locatif à Montpellier

Septième ville française, Montpellier héberge environ 300 000 habitants. La Métropole en compte quant à elle 500 000. La ville et sa périphérie se révèlent très attractives pour les investisseurs et ce pour plusieurs raisons :

Les atouts de Montpellier pour réaliser un investissement locatif

1. Croissance démographique : Entre 2010 et 2022, la ville a gagné environ 50 000 habitants, passant de 260 572 à 310 611 résidents.
2. Proportion de locataires : En 2021, 68,6 % des ménages étaient locataires, soit une augmentation de 1,5 % par rapport à 2011.
3. Emploi salarié : En 2021, Montpellier comptait 173 735 emplois, avec une croissance annuelle moyenne de 2,3 % depuis 2015.
4. Population étudiante : Montpellier est la 3ᵉ ville universitaire de France, accueillant environ 82 000 étudiants, soit 18 % de sa population totale.

Un marché immobilier dynamique, propice à l’investissement locatif

Avis de l'expert

Avec une très forte demande et une offre moins importante au vu de la raréfaction du foncier ces deux dernières années, le marché se révèle extrêmement tendu et les investisseurs doivent être très réactifs pour espérer obtenir le bien parfait pour leur investissement locatif à Montpellier. Après une longue période de constante augmentation des prix dans la ville, ceux-ci commencent enfin à baisser (-14% sur un an), de même que la flambée récente des taux de crédit qui connaissent eux aussi une tendance baissière depuis début 2024 pour rééquilibrer le marché.

Les quartiers de l’hypercentre sont toujours plus demandés par les acheteurs comme par les locataires : les Beaux-Arts, Boutonnet, Gambetta, les Arceaux et Saint-Roch attirent de nombreux candidats mais ne suffisent pas à étancher les besoins. Cette hausse de la demande couplée à la rareté des biens disponibles a, de ce fait, entrainé une augmentation des prix.

Le marché de l'immobilier neuf à Montpellier

Le flux de nouveaux arrivants fait de Montpellier une ville au marché immobilier particulièrement tendu. Pour tenter de loger les nouveaux habitants, l’immobilier neuf vient en renfort de l’ancien.

Début 2025, le marché immobilier de Montpellier présente des signes de stabilisation après une période de fluctuations notables. Le prix moyen au mètre carré pour un appartement s'établit à 3 532 €, reflétant une légère diminution de 3,7 % sur l'année écoulée.

Au 1er février 2025, l'indice de la Fnaim établit le prix moyen de vente à 3 260 €/m². Sur un an, cet indice a reculé de 2,9 %, une baisse plus marquée que celle du dernier trimestre, qui s'établissait à 1,5 %. Sur trois ans, la tendance reste modérée avec une diminution de 4,2 % des prix.

Sclérosé par la baisse des constructions, le marché du neuf manque d'offre. Selon Clémence Peyrot, directrice régionale Occitanie de l’observatoire Adéquation (magazine Challenge/décembre 2024), seul 300 logements ont été mis en vente au premier semestre, contre 640 un an plus tôt et 910 en 2022.

Face à la crise aiguë du logement, Altémed, l'aménageur de la Métropole, collabore étroitement avec la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) Occitanie pour relancer des projets immobiliers actuellement à l’arrêt. Près de 3 000 logements sont aujourd’hui en suspens, freinés entre autres par les coûts de construction.

En 2024, l’aménageur a signé un accord avec la Fédération des promoteurs Occitanie, avec pour objectif, la réalisation de 7 500 logements neufs.

État du marché locatif à Montpellier

Au-delà de son importante croissance démographique, la ville de Montpellier présente également une autre particularité, très intéressante pour les investisseurs. Plus de 67 % de sa population est locataire, selon les chiffres de l’Insee.

La demande locative reste soutenue, notamment en raison de la forte population étudiante et de jeunes actifs. Le loyer médian pour un appartement est de 18 €/m², avec une augmentation de 4 % sur un an. Divers facteurs accroissent encore la tention locative de la Métropole, il sagit entre autre de :

• La pénurie de logements étudiants: Avec environ 70 000 étudiants, la ville fait face à une demande accrue, aggravée par le retour des étudiants internationaux et les affectations précoces via Parcoursup.
• L'impact des locations saisonnières : La popularité des plateformes comme Airbnb réduit l'offre de logements disponibles pour la location longue durée, contribuant à la hausse des loyers
• La disparition des passoires thermiques du marché locatif : Dans la métropole de Montpellier, 7 300 logements sont considérés comme des “passoires thermiques” et pour cause, selon Hello What, moins de 35% des logements ont été construits dans les années 70 à Montpellier. Reste que ces chiffres ne prennent pas en compte les DPE E qui seront in fine interdits à la location, qui représentent 16,6% du parc immobilier Montpellierain et dont la disparition sur le marché accroitra encore nettement la tension locative de la ville.

Quel type de bien privilégier pour son investissement locatif à Montpellier ?

Selon une étude réalisée par l’Adil Hérault et publiée en mars 2021, le parc locatif privé de Montpellier Méditerranée Métropole est composé à 62 % de logements de petite taille, soit des studios ou deux pièces.

Les logements étudiants pour un placement sans risque

Avec près de 100 000 étudiants, soit plus de 17 % de sa population, la ville a été sacrée "meilleure ville étudiante de France" par le magazine L’Étudiant pour la seconde année consécutive en 2024. Les studios et appartements deux pièces sont des biens à privilégier pour réduire à néant les risque de vacance locative.

Pour les portefeuilles les plus solides, des appartements trois ou quatre pièces à proposer en colocation peuvent également être une option rémunératrice. Il faudra bien sur cibler les emplacements stratégiques avec attention en fonction de la population visée. Pour les étudiants, ici comme ailleurs, il s'agira des biens : proche des universités, des transports et de préférence dans un quartier animé.

Des logements neufs pour séduire les locataires

En 2025, au-delà des habituels arguments de confort et de luminosité, la consommation énergétique des logements est clairement devenue un critère de poids pour les locataires.

Avec des DPE largement plus avantageux que la moyenne, les logements neufs séduisent tous les publics et sont de fait exclus des interdictions à la location des passoires énergétiques qui se mettent en place progressivement de 2025 à 2034 (pour les DPE E).

L’Adil estime ainsi que la vacance locative est de seulement 12 jours dans le neuf contre 28 jours dans l’ancien.

Des logements meublés pour une rentabilité accrue

Autre critère à considérer lors de la mise en location : l’ameublement. À Montpellier, 67 % des locations sont meublées, une tendance portée par les étudiants et jeunes actifs.

Opter pour une location meublée offre plusieurs avantages : des loyers plus élevés (5 à 20 % de plus qu’en location nue), une fiscalité avantageuse sous le régime du loueur meublé non professionnel (LMNP), ainsi qu’une flexibilité contractuelle (bail d’un an renouvelable, contre trois ans en location nue).

Toutefois, elle implique un investissement initial pour le mobilier et une gestion plus active en raison d’une rotation locative plus fréquente.

Où obtenir le meilleur rendement locatif dans le neuf à Montpellier ?

Qu’il s’agisse d’un logement étudiant ou d’un appartement destiné à accueillir de jeunes actifs ou une famille, une donnée reste essentielle pour être certain de réaliser un bon investissement locatif à Montpellier : le rendement locatif.

Dans l’ancien comme dans le neuf, la rentabilité locative brute dépend du prix d’achat du bien ainsi que du loyer qui sera perçu. En achetant en neuf à Montpellier, il est d’ores-et-déjà possible de calculer précisément la rentabilité locative potentielle du bien dans lequel vous souhaitez investir.

Connaître la rentabilité locative d’un bien dans lequel on souhaite investir à Montpellier est l’une des clés pour s’assurer une opération sure et sereine. Pour vous y aider, IMMO9 vous propose son simulateur de rentabilité locative brute.

Comment investir à Montpellier ?

Afin d’être certain de réaliser un bon investissement locatif à Montpellier, il faut s’assurer que toutes les conditions soient réunies :

• Bien définir la cible de l’investissement locatif et donc la typologie de bien adaptée ainsi que l'emplacement le plus adapté.
• Limiter le risque de vacance locative en investissant dans des biens demandés ou rares.
• S’éloigner de Montpellier afin d’obtenir des prix d’achat plus intéressants, de plus grandes surfaces ou des prestations plus haut de gamme pour le même budget.

Quels dispositifs fiscaux pour les investisseurs ?

Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière à Montpellier qui pourront vous permettre de réaliser de belles économies d’impôts lorsque vous envisagez d’effectuer un investissement locatif :

• Le Logement Locatif Intermédiaire ou LLI est un dispositif d’investissement permettant de bénéficier d’une TVA réduite à 10 % et d’une exonération de taxe foncière jusqu’à 20 ans pour l’achat d’un bien immobilier neuf en 2025. À sa mise en location, le bien doit respecter un plafond de loyer inférieur de 10 à 15 % aux prix du marché (zone A pour Montpellier), ainsi qu’un plafond de ressources des locataires. Contrairement à d’autres dispositifs fiscaux, le LLI offre une rentabilité optimisée grâce à des frais de notaire réduits (2 à 3 %) et une forte demande locative, tout en permettant d’investir dans des logements conformes aux normes énergétiques récentes.
• Le statut LMNP, bien qu’il ne soit pas un dispositif à proprement parler, apporte un avantage non négligeable aux investisseurs. Pour la mise en location meublée d’un ou plusieurs biens, l’investisseur pourra ainsi profiter d’une fiscalité intéressante puisque seule la moitié de ses revenus locatifs sera taxée en régime micro BIC. Si vous optez pour le régime réel, vous pourrez déduire des loyers de votre location les charges supportées ainsi que l’amortissement du prix d’achat des biens meubles et immeubles.
• La loi Malraux, destinée à réhabiliter des bâtiments remarquables afin de préserver le patrimoine bâti est applicable à Montpellier. Sous réserve de réhabiliter l’entièreté de l’immeuble et de louer par la suite pendant au moins 9 ans les locaux restaurés, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction allant jusqu’à 30 % du montant des travaux réalisés. La réduction maximale peut s’élever à 120 000 €.
• La loi Monuments Historiques peut être avantageuse pour les contribuables fortement imposés. En contrepartie de l’achat d’un bien classé Monument Historique et nécessitant d’importants travaux de rénovation, l’investisseur pourra déduire de ses revenus fonciers et d’activité professionnelle le montant des travaux effectués, sans aucune limite. Le bien devra ensuite être loué nu pour une période minimale de 3 ans et être conservé pendant au moins 15 ans.

Lors de son déplacement à Chambéry le 24 janvier dernier, Valérie Létard a dévoilé des mesures clés pour dynamiser le secteur du logement. Parmi celles-ci, elle a exprimé son intention d’instaurer un statut spécifique pour les bailleurs privés, dans le cadre d’une "Mission Flash" dédiée.

Quels sont les coûts d’un investissement locatif à Montpellier ?

Lors d’un investissement locatif, certains coûts doivent être pris en compte dans le calcul du budget par l’investisseur : frais de notaires, éventuels honoraires d’agence, charges de copropriété, travaux et taxe foncière. Ces charges additionnelles peuvent peser sur le budget et ne doivent donc pas être oubliées lors de votre investissement locatif à Montpellier.

• Les frais de notaire : L’achat d’un appartement destiné à de l’investissement locatif sera soumis à des frais de notaire à la signature de l’acte authentique de vente. Il faut compter environ 8% du prix d’achat pour un bien ancien contre 2,5% pour un bien neuf.
• Les honoraires d’agence : Si vous passez par une agence immobilière pour votre achat, des honoraires d’agence pourront vous être imputés. En fonction du barême de l’agence, les honoraires peuvent représenter un pourcentage du prix net vendeur, ou un forfait évolutif ou fixe.
• Les charges de copropriété : Les charges de copropriétés sont les coûts liés au fonctionnement de la copropriété (coût d’entretien et d’exploitations des parties communes, ascenseur, eau froide, chauffage...). Une partie, généralement 75%, est récupérable sur le locataire. Il faut également y ajouter le fond de roulement pour travaux et les appels spéciaux pour les travaux de grande ampleur sur la copropriété.
• Les travaux de rénovation et d’entretien : Si vous décidez d’acheter un appartement ancien pour le mettre ensuite en location, n’oubliez pas de tenir compte dans votre budget des éventuels travaux à prévoir, dès l’achat mais aussi dans les années à venir : mise aux normes de l’électricité, de la plomberie, isolation...
• La taxe foncière : Du chaque année par les propriétaires de bien immobilier, cet impôt diffère en fonction de la commune, de la taille du bien et de ses spécificités (dépendances telles que garage ou pool house, piscine, terrain...). Une exonération de taxe foncière, totale ou partielle, est possible dans certaines communes pour l’achat d’un bien immobilier neuf.