Investissement locatif à Montpellier

IMMO9 vous livre tous ses conseils pour réaliser le meilleur investissement locatif à Montpellier.

Réaliser un investissement locatif à Montpellier c’est la garantie d’investir dans une ville dynamique et attractive au marché locatif extrêmement tendu. Les locataires y étant majoritaires, les logements en location trouvent rapidement preneur au meilleur prix. Face à cette demande, de nombreux programmes immobiliers neufs à Montpellier sortent de terre.

5 bonnes raisons de réaliser un investissement locatif à Montpellier

Septième ville française, Montpellier compte plus environ 300 000 habitants. La Métropole compte quant à elle 500 000 résidents. La ville et sa périphérie se révèlent très attractives pour les investisseurs et ce pour plusieurs raisons :

Les atouts de Montpellier pour réaliser un investissement locatif

1. Environ + 35 000 habitants en 10 ans (2011-2021)
2. 67,1% de locataires (+2,3% en 10 ans)
3. 179 000 salariés du secteur privé en 2020, soit 17 370 emplois de plus qu’en 2015.
4. En moyenne 12 jours de vacance locative dans le neuf et 28 jours dans l’ancien
5. 3ème ville étudiante de France, 82 000 étudiants, soit 18% de la population montpelliéraine

Un marché immobilier dynamique, propice à l’investissement locatif

Après une certaine accalmie en 2020 due à la crise de la Covid 19, le marché immobilier à Montpellier a retrouvé tout son dynamisme. Avec une très forte demande et assez peu d’offre, le marché se révèle extrêmement tendu et les investisseurs doivent être très réactifs pour espérer obtenir le bien parfait pour leur investissement locatif à Montpellier. Ils doivent également débourser des sommes de plus en plus élevées.

Les quartiers de l’hypercentre sont toujours plus demandés par les acheteurs comme par les locataires : les Beaux-Arts, Boutonnet, Gambetta, les Arceaux et Saint-Roch attirent de nombreux candidats mais ne suffisent pas à étancher les besoins. Cette hausse de la demande couplée à la rareté des biens disponibles a, de ce fait, entrainé une augmentation des prix.

Le prix médian au m² tous biens confondus à Montpellier est passé de 4 424€/m² en août 2022 à 4 590€/m² en août 2023, soit une hausse de 3,75%. Un logement de 55m² par exemple, aurait donc pu être acheté 243 320 € en 2022, contre 252 450 € en 2023, soit 9130 € de différence.

Le marché de l'immobilier neuf à Montpellier

Le flux de nouveaux arrivants fait de Montpellier une ville au marché immobilier particulièrement tendu. Pour tenter de loger les nouveaux habitants, l’immobilier neuf vient en renfort de l’ancien.

Face à la rareté du foncier disponible, les collectivités et promoteurs tentent de créer de nouveaux programmes sur des zones de friche plus en périphérie de la ville. De nombreuses ZAC ont ainsi été créées afin de relancer le marché du neuf, comme la ZAC de Port-Marianne, très prisée. Ces nouveaux quartiers représentent de très belles opportunités d'investissement locatif puisque c'est ici que la majorité des nouveaux programmes voient le jour.

La construction de programmes neufs a cependant marqué un violent coup d’arrêt en 2020, suite à la crise de la Covid mais également aux élections municipales, qui ont bloqué pendant un certain temps les permis de construire déposés. Conséquences : 1 728 nouveaux logements seulement ont été construits en 2020, contre 3000 en 2018.

Autre conséquence du ralentissement de la construction, une hausse des prix du neuf a été constatée à Montpellier comme partout en France. Selon la FPI, le prix au m² moyen pour un logement neuf s’élevait à 5475 € dans la Métropole au 1er trimestre 2023. Une augmentation de 11,6% par rapport au premier trimestre 2022. En 5 ans, le prix médian de l'immobilier neuf à Montpellier a subi une hausse de 30%. Cette évolution constante garantit à l’investisseur que son bien ne sera pas dévalué s’il souhaite un jour le revendre et qu’il pourra même réaliser une plus-value importante.

État du marché locatif à Montpellier

Au-delà de son importante croissance démographique, la ville de Montpellier présente également une autre particularité, très intéressante pour les investisseurs. Plus de 67 % de sa population est locataire, selon les chiffres de l’Insee.

Quel type de bien privilégier pour son investissement locatif à Montpellier ?

Etant donné le nombre important d’étudiants qui viennent chaque année s’installer à Montpellier, l’investissement locatif étudiant est une valeur sure. Les studios et appartements deux pièces sont des biens à privilégier si l’on souhaite s’assurer une vacance locative quasi inexistante. Pour les budgets un peu plus élevés des appartements trois ou quatre pièces à proposer en colocation peuvent également être une bonne option. Il faudra cependant veiller à ce que les biens aient une localisation irréprochable : proche des universités, des transports et de préférence dans un quartier vivant.

Selon une étude réalisée par l’Adil Hérault et publiée en mars 2021, le parc locatif privé de Montpellier Méditerranée Métropole est composé à 62 % de logements de petite taille, soit des studios ou deux pièces. C’est donc naturellement que ces typologies de biens sont les plus louées à Montpellier : 42 % des locations sont des studios et 28 % des deux pièces.

Pour un investissement locatif encore plus sûr et pérenne, n’hésitez pas à privilégier le neuf. Ses prestations modernes et de qualités et son respect des dernières normes thermiques et environnementales en vigueur en font un produit très demandé des locataires. L’Adil estime ainsi que la vacance locative est de seulement 12 jours dans le neuf contre 28 jours dans l’ancien.

Autre critère important à prendre en compte lors de la mise en location de votre bien, l’ameublement de celui-ci. 45% des locations réalisées à Montpellier dans l’année sont meublées, majoritairement pour les logements destinés aux étudiants et jeunes actifs.

Où obtenir le meilleur rendement locatif dans le neuf à Montpellier ?

Qu’il s’agisse d’un logement étudiant ou d’un appartement destiné à accueillir de jeunes actifs ou une famille, une donnée reste essentielle pour être certain de réaliser un bon investissement locatif à Montpellier : le rendement locatif. Dans l’ancien comme dans le neuf, la rentabilité locative brute dépend du prix d’achat du bien ainsi que du loyer qui sera perçu. En achetant en Pinel à Montpellier , il est d’ores-et-déjà possible de calculer précisément la rentabilité locative du bien dans lequel vous souhaitez investir.

Connaître la rentabilité locative d’un bien dans lequel on souhaite investir à Montpellier est l’une des clés pour s’assurer une opération sure et sereine. Pour vous y aider, IMMO9 vous propose son simulateur de rentabilité locative brute.

Comment réaliser le meilleur investissement locatif à Montpellier ?

Afin d’être certain de réaliser un bon investissement locatif à Montpellier, il faut s’assurer que toutes les conditions soient réunies :

• Bien définir la cible de l’investissement locatif et donc la typologie de bien adaptée ainsi que le quartier où investir .
• Limiter le risque de vacance locative en investissant dans des biens demandés ou rares.
• S’éloigner de Montpellier afin d’obtenir des prix d’achat plus intéressants, de plus grandes surfaces ou des prestations plus haut de gamme pour le même budget.

Quelles sont les villes avec le meilleur rendement locatif autour de Montpellier ?

Pour un investissement locatif à hauteur de 250 000€, voici le type de bien et la rentabilité locative que vous pourrez obtenir dans ces villes :

Ville	Type de logement	Loyer mensuel moyen	Rentabilité locative brute
Baillargues	T2 de 56m²	670,55€	3,2%
Villeneuve-lès-Maguelone	T3 de 60m²	701,15€	3,37%
Fabrègues	T3 de 58m²	685,85€	3,29%
Castries	T3 61m²	708,81€	3,4%
Castelnau-le-Lez	T2 de 45m²	582,56€	2,8%

Les dispositifs fiscaux d’aide pour les investisseurs

Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière à Montpellier qui pourront vous permettre de réaliser de belles économies d’impôts lorsque vous envisagez d’effectuer un investissement locatif :

• La loi Pinel est un dispositif permettant d’obtenir une réduction fiscale allant jusqu’à 52 500 € pour l’achat d’un bien immobilier neuf. À sa mise en location, le bien doit respecter un plafond de loyer en fonction de la zone où il se situe (zone A pour Montpellier), ainsi qu’un plafond de ressources des locataires. Le montant de la réduction fiscale accordée est en fonction de la durée de mise en location : 10,5 % du prix d’achat pour une mise en location de 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans. Son successeur, le dispositif Pinel +, bénéficie des anciens taux du Pinel (12, 18 et 21%) et peut monter jusqu'à 63 000€ de défiscalisation.
• Le statut LMNP, bien qu’il ne soit pas un dispositif à proprement parler, apporte un avantage non négligeable aux investisseurs. Pour la mise en location meublée d’un ou plusieurs biens, l’investisseur pourra ainsi profiter d’une fiscalité intéressante puisque seule la moitié de ses revenus locatifs sera taxée en régime micro BIC. Si vous optez pour le régime réel, vous pourrez déduire des loyers de votre location les charges supportées ainsi que l’amortissement du prix d’achat des biens meubles et immeubles.
• La loi Censi Bouvard était un dispositif de réduction d’impôts qui a pris fin le 1er janvier 2023. La réduction pouvait s’élever à 33 000 € sur 9 ans pour l’achat d’un logement en résidence de service neuve ou rénovée (résidence senior, étudiante ou EHPAD). L’investisseur pouvait également récupérer la TVA à 20% sur le montant de son investissement. Le dispositif fonctionnait obligatoirement pour une location en meublé.
• La loi Malraux, destinée à réhabiliter des bâtiments remarquables afin de préserver le patrimoine bâti est applicable à Montpellier. Sous réserve de réhabiliter l’entièreté de l’immeuble et de louer par la suite pendant au moins 9 ans les locaux restaurés, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction allant jusqu’à 30 % du montant des travaux réalisés. La réduction maximale peut s’élever à 120 000 €.
• La loi Monuments Historiques peut être avantageuse pour les contribuables fortement imposés. En contrepartie de l’achat d’un bien classé Monument Historique et nécessitant d’importants travaux de rénovation, l’investisseur pourra déduire de ses revenus fonciers et d’activité professionnelle le montant des travaux effectués, sans aucune limite. Le bien devra ensuite être loué nu pour une période minimale de 3 ans et être conservé pendant au moins 15 ans.

Le Ministre délégué au Logement et à la Ville, Patrice Vergriete, n'a pas encore indiqué si un nouveau dispositif allait être mis en place pour stimuler l'investissement locatif (septembre 2023).

Quels sont les coûts d’un investissement locatif à Montpellier ?

Lors d’un investissement locatif, certains coûts doivent être pris en compte dans le calcul du budget par l’investisseur : frais de notaires, éventuels honoraires d’agence, charges de copropriété, travaux et taxe foncière. Ces charges additionnelles peuvent peser sur le budget et ne doivent donc pas être oubliées lors de votre investissement locatif à Montpellier.

• Les frais de notaire : L’achat d’un appartement destiné à de l’investissement locatif sera soumis à des frais de notaire à la signature de l’acte authentique de vente. Il faut compter environ 8% du prix d’achat pour un bien ancien contre 2,5% pour un bien neuf.
• Les honoraires d’agence : Si vous passez par une agence immobilière pour votre achat, des honoraires d’agence pourront vous être imputés. En fonction du barême de l’agence, les honoraires peuvent représenter un pourcentage du prix net vendeur, ou un forfait évolutif ou fixe.
• Les charges de copropriété : Les charges de copropriétés sont les coûts liés au fonctionnement de la copropriété (coût d’entretien et d’exploitations des parties communes, ascenseur, eau froide, chauffage...). Une partie, généralement 75%, est récupérable sur le locataire. Il faut également y ajouter le fond de roulement pour travaux et les appels spéciaux pour les travaux de grande ampleur sur la copropriété.
• Les travaux de rénovation et d’entretien : Si vous décidez d’acheter un appartement ancien pour le mettre ensuite en location, n’oubliez pas de tenir compte dans votre budget des éventuels travaux à prévoir, dès l’achat mais aussi dans les années à venir : mise aux normes de l’électricité, de la plomberie, isolation...
• La taxe foncière : Du chaque année par les propriétaires de bien immobilier, cet impôt diffère en fonction de la commune, de la taille du bien et de ses spécificités (dépendances telles que garage ou pool house, piscine, terrain...). Une exonération de taxe foncière, totale ou partielle, est possible dans certaines communes pour l’achat d’un bien immobilier neuf.

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