Investir en loi Monuments Historiques
Destinée à avantager les contribuables fortement imposés, l’investissement en loi Monuments Historiques est un dispositif de défiscalisation immobilière à Montpellier.
Comment investir en loi Monuments Historiques ?
Quelles sont les conditions à respecter ?
Pour bénéficier des avantages de la loi Monuments Historiques, l’investisseur devra se conformer à certaines conditions notamment concernant les travaux à apporter au bien. Ils doivent impérativement répondre aux 3 conditions suivantes :
- Faire l’objet d’une autorisation spéciale de travaux ou d’une déclaration d’utilité publique ;
- Être réalisés à l’initiative du propriétaire ou d’une Association Syndicale Libre.
- Être révisés et validés par un Architecte des Bâtiments de France.
En ce qui concerne l’usage du bien, si celui-ci peut aussi bien être utilisé par le propriétaire ou loué, certaines particularités entrent en ligne de compte :
- Si le bien est mis à la location, le bien doit être loué nu (non meublé) en résidence principale. Le locataire ne peut pas faire partie du même foyer fiscal que le propriétaire et doit être âgé au moins de 18 ans.
- Si le propriétaire occupe lui-même le bien, la déduction des charges sera limitée à 50 % et non à 100 %.
Concernant la location, si le propriétaire n’est pas dans l’obligation de respecter un plafond de loyer ou de conditions de ressources pour les locataires, il doit toutefois conserver le bien pour une durée de 15 ans à compter de l’achat. Si la période n’est pas respectée, le revenu foncier ou global net de l’année et des 2 années qui suivent seront majorés du tiers du montant des charges imputées pour les dépenses réalisées.
Quels sont les biens éligibles la loi Monuments Historiques ?
Les biens éligibles à la défiscalisation en loi Monuments Historiques sont spécifiques et répondent à certaines obligations. Sont éligibles au dispositif :
- Les immeubles classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH).
- Les immeubles faisant partie du patrimoine national et labellisés par la Fondation du Patrimoine sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine.
- Les immeubles faisant partie du patrimoine national pour leur caractère historique ou artistique particulier ayant été agréés par le Ministre de l’Économie et des Finances. Les propriétaires ont l’obligation d’ouvrir les biens au public au moins 50 jours par an dont 25 jours fériés entre avril et septembre inclus, ou 40 jours durant les mois de juillet, août et septembre.
Quels sont les travaux éligibles pour un monument classé ?
Tous les travaux ne sont pas éligibles au dispositif Monuments Historiques. En effet, l’idée est surtout de restaurer le bien sans en modifier son caractère historique. Il est impératif que les travaux en question soient supervisés par un Architecte des Bâtiments de France (ABF). Celui-ci a la possibilité d’imposer la réalisation de travaux de préservation ou l’utilisation de certaines techniques ou d’éléments architecturaux de l’époque.
Parmi les travaux qui peuvent être réalisés sur un monument historique, il est possible d’effectuer :
- Des travaux de démolition
- Des travaux de reconstruction de toiture
- Des travaux portant sur les murs extérieurs d’immeubles déjà existants
- Des travaux de transformation en logement d’une partie de l’immeuble (dont les combles et les greniers)
- Des travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration de l’habitation
- Des travaux d’utilité publique
Quels sont les avantages de la loi Monuments Historiques ?
Outre le fait d’acquérir un bien d’une richesse historique ou architecturale, investir en loi Monuments Historiques présente surtout des avantages pour les contribuables fortement imposés :
- Possibilité d’imputer le montant des travaux de rénovation réalisés sur le bien sur les revenus fonciers et sur les revenus d’activité professionnelle, sans limite. Cet excédent peut se reporter sur 6 années consécutives.
- L’assiette imposable du contribuable se voit diminuée du montant des travaux dépensé durant l’année.
- L’avantage fiscal obtenu avec la loi Monuments Historiques n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales.
Imputer les déficits fonciers sur le revenu global
Pour un investissement en loi Monuments Historiques, les revenus issus de la location seront soumis à l’impôt dans la catégorie des revenus fonciers. Il n’est pas possible d’opter pour le régime micro-foncier.
Voici ce qu’il est possible de déduire de ses impôts lors d’un investissement en loi Monuments Historiques :
- Les primes d’assurances : elles peuvent être déduites sur leur montant réel ;
- Les charges foncières et les déficits fonciers : ils sont imputables sans limite sur le revenu global ;
- Les frais de promotion et de publicité : peuvent être déduits sur leur montant réel ;
- Et les dépenses liées à l’acquisition de matériel informatique pour gérer la billetterie (dans le cas de visites) ou le suivi des dépenses des recettes.
Selon l’un des cas mentionnés, le régime fiscal diffèrera pour le contribuable :
Si l’investissement ne génère pas de recette, qu’il soit ouvert à la visite ou non, occupé ou non par le propriétaire, les charges foncières qui concernent le bien seront déductibles du revenu global. Ces charges concernent également :
- Les cotisations de strict entretien versées à l’administration des Affaires culturelles
- La totalité des dépenses de travaux de réparation et d’entretien réalisés par le propriétaire ou à sa charge. Ils peuvent d’ailleurs être diminués d’une possible subvention de l’État ou de la participation de celui-ci à des travaux qu’il décide de réaliser lui-même.
- Toutes les autres charges foncières retenues dans le régime de droit commun et susceptibles d’être déduites du revenu global (dans une proportion différente si le bien est ouvert aux visites).
Si le bien est occupé et génère des recettes, les charges foncières propres à la partie du bien dont le propriétaire se réserve la jouissance peuvent être imputées en totalité sur le revenu global. Pour les charges liées au droit de visite ou à l’occupation partielles, celles-ci seront prises en compte pour la détermination du revenu net foncier. En cas de déficit, celui-ci sera imputé sur le revenu foncier, sans limitation.
Si le bien est ouvert aux visites, la fraction qui correspond à l’ouverture peut être égale à 75 % du total des charges, les 25 % restants reviennent alors au propriétaire, qui peut les déduire de son revenu global.
Si le bien génère des recettes mais est inoccupé, les charges foncières sont imputables en totalité sur les revenus foncier. Au-delà, elles le sont sans limitation sur le revenu global dans le cas où le bien est loué.
Si l’immeuble n’est pas mis à la location mais génère des recettes accessoires comme des visites payantes par exemple, celles-ci seront soumises au régime du droit commun, après déduction telles que la rémunération du personnel chargé de gérer les visites ainsi que la déduction forfaitaire.
Si le bien ne comprend pas de parc ni de jardin, un abattement forfaitaire peut également être pratiqué, celui-ci est de 1 525 €. Dans le cas contraire, l’abattement est de 2 290 €.
Des droits de succession allégés
Autre avantage de l’investissement en loi Monuments Historiques, les droits de succession peuvent être exonérés même si l’héritier du bien n’appartient pas à la famille du propriétaire. Toutefois, cette exonération est soumise à une souscription par les héritiers, les donataires ou les légataires à une convention à durée indéterminée avec les ministères de la Culture et des Finances.
La convention doit respecter certaines obligations :
- La désignation du bien ou des parties du bien qui bénéficient de la protection des Monuments Historiques.
- Déclarer les biens pouvant prétendre au bénéfice de l’exonération et indiquer les différents engagements que les ayants droit doivent respecter (maintien sur place des éléments du décor qui figurent dans la convention).
- L’information pour le public et les conditions d’accès des visiteurs si le bien est ouvert aux visites (au moins 100 jours par an dont dimanches et jours fériés d’avril à octobre inclus, avec 80 jours au moins de juin à septembre).
Si l’ensemble de ces éléments ne sont pas fournis, la convention est alors caduque, supprimant les avantages fiscaux liés aux droits de succession.
Quelle est la fiscalité de la loi Monuments Historiques ?
L’avantage de la loi Monuments Historiques présente la particularité de pouvoir déduire les charges de restauration et d’entretien du bien en totalité des revenus fonciers. Les intérêts d’emprunt sont eux aussi déductibles.
L’ensemble de ces charges peuvent être déduites jusqu’à 45 % maximum du montant pour la tranche d’imposition la plus importante. Dans le cas où le bâtiment ne serait pas ouvert au public, la déduction sera limitée à 200 000 € par an.
Quelles sont les dépenses prises en compte lors de la déclaration d’impôt ?
Voici les dépenses déductibles des impôts dans le cadre d’un investissement en loi Monuments Historiques :
- Les dépenses liées aux réparations et à l’entretien du bien
- Les dépenses destinées à améliorer les locaux d’habitation
- Les frais de gestion, de garde et de procédure
- Les provisions pour charges de copropriété
- Les impôts et taxes
- Les primes d’assurances
- Et les intérêts d’emprunt