Le déficit foncier à Montpellier
Un propriétaire peut profiter d’un déficit foncier si les charges qu’il supporte sont supérieures aux recettes locatives qu’il perçoit. Si le déficit foncier n’est pas un dispositif à proprement parler, c’est un véritable coup de pouce qui permet de profiter d'une défiscalisation immobilière à Montpellier.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
En mettant en location un bien à la location nue en optant pour le régime d’imposition réel, un propriétaire a la possibilité de déduire ses charges de ses revenus fonciers. Si le montant des charges supportées est plus important que les revenus fonciers, cela génère un déficit foncier.
Cette part peut dans ce cas être déduite du revenu global du contribuable et ainsi diminuer son impôt sur le revenu dans la limite de 10 700 € par an ou de 15 300 € dans certains cas.
L’excédent est ensuite reportable et déductible sur 6 ans sur l’ensemble des revenus et sur 10 ans des revenus fonciers.
Bon à savoir :
Lors d’une location, les recettes générées constituent les revenus fonciers.
Les conditions pour profiter du déficit foncier
Certaines conditions sont à respecter pour bénéficier du déficit foncier :
- Le déficit observé doit concerner un bien utilisé comme habitation
- L’immeuble doit être mis à la location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation du déficit foncier
- Le propriétaire doit être sous le régime réel.
Régime réel, régime foncier : quelles différences ?
En fonction du régime d’imposition choisi par le contribuable, certaines particularités entrent en ligne de compte.
Si ses revenus fonciers sont inférieurs à la somme de 15 000 € annuels et que les biens immobiliers dont il est propriétaire ne dépendent d’aucun régime spécifique, il relèvera légitimement du régime micro-foncier.
Avec le micro-foncier, il ne déclarera pas ses charges “au réel”, un abattement de 30 % sera appliqué sur ses revenus fonciers. Dans ce cadre, il ne peut pas produire de déficit foncier.
Le contribuable peut néanmoins choisir d’opter pour le régime réel, irrévocable pour une durée de 3 ans. Dans ce cadre, il pourra déduire ses charges de ses revenus fonciers selon les dépensés réellement engagées durant l’année fiscale.
Quelles charges peut-on déduire des revenus fonciers ?
Seules les charges suivantes sont déductibles des revenus fonciers :
- Les frais de gestion et d’administration du bien (cela comprend la rémunération d’un éventuel concierge, les frais d’une agence immobilière ou d’un syndicat de copropriété).
- Les dépenses de réparation et d’entretien (il peut s’agir de travaux liés à la vétusté du bien réalisés pour faciliter la location).
- Les impôts liés au bien et qui ne sont pas récupérables auprès du locataire (comme la taxe foncière).
- Si le locataire ne peut pas fournir les charges locatives au 31 décembre de l’année qui son départ.
- Les provisions pour charge s’il s’agit d’une copropriété.
- Les primes d’assurances.
- L’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire.
- Les intérêts et les frais d’emprunt.
À noter : Seuls les travaux d’agrandissement et construction ne sont pas imputables.
Comment calculer le déficit foncier ?
Pour calculer le déficit foncier, 3 étapes sont nécessaires :
- Déterminer le total des revenus immobiliers bruts, de ses intérêts d’emprunt et de ses autres charges.
- Déduire les intérêts d’emprunt du revenu brut total. Dans le cas où le résultat est négatif, le déficit peut être déduit des revenus fonciers.
- Imputer les dépenses supplémentaires sur les revenus nets des intérêts d’emprunt. Si le résultat foncier passe dans le négatif, il peut être déduit du revenu global dans une limite de 10 700 €. Le surplus peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes.
Comment reporter le déficit foncier ?
La division du déficit foncier est issue des dépenses déductibles à l’exception des dépenses qui découlent des intérêts d’emprunt. Celles-ci peuvent être déduites du revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Dans le cas où le déficit dépasse les 10 700 €, ils seront déduits du revenu global correspondant à l’année du déficit. La partie supérieure à cette somme pourra être déduite sur 6 ou 10 ans des revenus fonciers.
La SCPI et le déficit foncier
Il est possible de cumuler les avantages du déficit foncier et de la SCPI. Le contribuable acquiert des parts dans une SCPI qui investit dans des biens à réhabiliter. Il pourra déduire l’argent destiné aux travaux de ses impôts.
Une SCPI déficit foncier collecte des fonds auprès d’investisseurs particuliers pour acquérir un patrimoine immobilier à visée locative. Les contribuables peuvent profiter d’une déduction non plafonnée des revenus fonciers et des revenus globaux.
Avec la SCPI, le contribuable déduit de ses revenus fonciers, sa part de dépenses liées aux travaux réalisés. À l’issue de la rénovation et de la mise en location des biens, il perçoit des revenus réguliers grâce aux loyers.