Qu’est-ce que la loi Denormandie ?
Entré en vigueur dès le 1er janvier 2019 et prorogé jusqu'en 2027, le dispositif Denormandie vise à encourager la rénovation des logements vétustes pour redynamiser les quartiers anciens dégradés dans certaines villes de France. L’objectif est d’une part, de créer plus de logements et le proposer à des loyers abordables et d’autre part de permettre aux contribuables de bénéficier d’avantages fiscaux.
À l’origine de la loi Denormandie, le Plan Action Cœur de Ville, lancé par Jacques Mézard en mars 2018, ancien ministre de la Cohésion des territoires. Ce plan gouvernemental a pour objectif de revitaliser les villes de 30 à 40 000 habitants qui concentrent 23 % de la population française et 26 % de l’emploi.
Ces villes ayant la particularité de présenter un taux de pauvreté de 17,8 % en moyenne, l’objectif de ce plan est d’y apporter une activité économique et d’y élargir l’offre de logements :
- Proposer une offre attractive de l’habitat en centre-ville
- Assurer un développement économique et commercial équilibré
- Développer l’accessibilité, la mobilité et les connexions
- Valoriser les formes urbaines, l’espace public et le patrimoine
- Garantir l’accès aux équipements et services publics
Pour ce faire, le dispositif Denormandie entre en scène dans le cadre du Projet de Loi Finances 2019, proposé par Julien Denormandie.
Comment fonctionne la défiscalisation en loi Denormandie ?
Pour investir en loi Denormandie, il est nécessaire d’acquérir un bien ancien à rénover (logement ou local transformé en habitation) dans l’une des villes éligibles au dispositif entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 et d’y effectuer des travaux d’amélioration, qui représentent au moins 25 % du montant total de l’opération. L’investissement ne doit pas dépasser les 300 000 €, la réduction s’appliquant uniquement sur cette somme.
En mettant le bien à la location, l’investisseur s’engage à louer le bien pour l’une des périodes prévues par la loi Denormandie, similaires à celles de la loi Pinel :
- En s’engageant à le louer pour une période de 6 ans minimum, la réduction d’impôt sera de 12 %
- De 18 % pour une mise en location sur 9 ans
- Et de 21 % sur 12 ans.
Les logements éligibles au dispositif Denormandie
- Le bien doit se situer dans l’une des 222 villes éligibles du plan “Action Cœur de Ville” ou dans des communes ayant conclu des opérations de revitalisation du territoire (ORT)
- Les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié et reconnu garant pour l’environnement (RGE) et non par le propriétaire lui-même et représenter 25 % du coût total du projet.
- Le bien doit être mis aux normes de performance énergétique exigées d’où l’intervention du professionnel certifié.
Quels sont les travaux éligibles ?
Au moins 2 types de travaux doivent être réalisés pour améliorer la performance énergétique du logement, parmi la liste suivante :
- Changer la chaudière
- Changer le système de production d’eau chaude
- Renforcer l’isolation des murs, des combles et des fenêtres
- Et créer une nouvelle surface habitable telles qu’un balcon, une terrasse ou un garage
Bon à savoir :
- Le décret du 26 mars 2019 définit la nature des travaux éligibles ainsi que le niveau de performance énergétique exigé après travaux.
- L’arrêté du 26 mars 2019 précise les travaux éligibles dont le seuil de consommation exigé après les travaux et la diminution de la consommation conventionnelle en énergie primaire du logement. Il précise aussi les actions d’amélioration de la performance énergétique concernées.
Quelles sont les conditions de location ?
Pour louer un bien avec la loi Denormandie, le propriétaire devra respecter les plafonds de loyers mis en vigueur dans la ville où se situe le logement.
Pour des baux conclus en 2025, voici les plafonds de loyers appliqués :
| Zone Abis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | |
|---|---|---|---|---|---|
| Loyer maximal au m² | 19,51 € | 14,49 € | 11,68 € | 10,15 € | 10,15 € |
Les locataires doivent eux aussi respecter des plafonds de ressources :
| Composition du foyer locataire | Zone Abis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € | 32 243 € |
| Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € | 43 056 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge |
86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 778 € | 51 778 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge |
102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € | 62 510 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge |
122 326 € | 111 971 € | 81 705 € | 73 535 € | 73 535 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge |
137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € | 82 873 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
+ 15 335 € | + 14 039 € | + 10 273 € | + 9 243 € | + 9 243 € |
Quels sont les avantages de la loi Denormandie ?
Constituer son patrimoine immobilier
L’un des principaux avantages de la loi Denormandie est de pouvoir se constituer un patrimoine immobilier. En effet, à l’issue de la période de mise en location, le propriétaire a la possibilité de jouir de son bien comme il lui semble : le vendre, l’occuper en résidence principale ou le remettre en location.
De plus, avec les loyers perçus, il est possible de rembourser ses intérêts d’emprunt et d’épargner pour préparer sa retraite.
Cumuler la loi Denormandie avec le déficit foncier
Véritable coup de pouce fiscal, le déficit foncier permet à un propriétaire ayant effectué des travaux de rénovation sur un bien de déduire ses charges si celles-ci sont supérieures aux revenus fonciers (loyers).
Toutefois, le déficit n’est pas imputable en totalité sur les 25 % de travaux, seul l’excédent est imputable. Le déficit foncier n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales, cumuler les 2 dispositifs peut donc être particulièrement rentable pour le contribuable.
Emprunter sans apport
Autre avantage, celui de pouvoir rembourser ses mensualités et ainsi couvrir la totalité du prêt grâce aux revenus locatifs. Il est d’ailleurs possible de déduire certaines des charges supportées de ses impôts comme les frais d’entretien du bien, la taxe foncière, les primes d’assurance et les intérêts d’emprunt.