Pour l'achat avec apport personnel de 20 000 € d'un T3 de 61m² à 221 300 €, frais de notaires inclus, financé sur 25 ans à un taux de 3,35%, +0.34% d'assurance emprunteur :
Dépenses | Recettes | |
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Mensualité du crédit | -1049€/mois | |
Charges* | -252€/mois | |
Loyer plafonné perçu | +700€/mois | |
Économie d'impôt | Jusqu'à +306€/mois | |
Effort d'épargne | 295€/mois |
Soit une économie d'impôts de 44 100 € pour un engagement de 12 ans en Loi Denormandie
*Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative. Document d'information non contractuel
Nos conseillers en investissement sont là pour vous guider dans votre projet et vous aider à prendre les meilleures décisions.
Entré en vigueur dès le 1er janvier 2019 et prorogé jusqu'en 2027, le dispositif Denormandie vise à encourager la rénovation des logements vétustes pour redynamiser les quartiers anciens dégradés dans certaines villes de France. L’objectif est d’une part, de créer plus de logements et le proposer à des loyers abordables et d’autre part de permettre aux contribuables de bénéficier d’avantages fiscaux.
À l’origine de la loi Denormandie, le Plan Action Cœur de Ville, lancé par Jacques Mézard en mars 2018, ancien ministre de la Cohésion des territoires. Ce plan gouvernemental a pour objectif de revitaliser les villes de 30 à 40 000 habitants qui concentrent 23 % de la population française et 26 % de l’emploi.
Ces villes ayant la particularité de présenter un taux de pauvreté de 17,8 % en moyenne, l’objectif de ce plan est d’y apporter une activité économique et d’y élargir l’offre de logements :
Pour ce faire, le dispositif Denormandie entre en scène dans le cadre du Projet de Loi Finances 2019, proposé par Julien Denormandie.
Pour investir en loi Denormandie, il est nécessaire d’acquérir un bien ancien à rénover (logement ou local transformé en habitation) dans l’une des villes éligibles au dispositif entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 et d’y effectuer des travaux d’amélioration, qui représentent au moins 25 % du montant total de l’opération. L’investissement ne doit pas dépasser les 300 000 €, la réduction s’appliquant uniquement sur cette somme.
En mettant le bien à la location, l’investisseur s’engage à louer le bien pour l’une des périodes prévues par la loi Denormandie, similaires à celles de la loi Pinel :
Au moins 2 types de travaux doivent être réalisés pour améliorer la performance énergétique du logement, parmi la liste suivante :
Bon à savoir :
- Le décret du 26 mars 2019 définit la nature des travaux éligibles ainsi que le niveau de performance énergétique exigé après travaux.
- L’arrêté du 26 mars 2019 précise les travaux éligibles dont le seuil de consommation exigé après les travaux et la diminution de la consommation conventionnelle en énergie primaire du logement. Il précise aussi les actions d’amélioration de la performance énergétique concernées.
Pour louer un bien avec la loi Denormandie, le propriétaire devra respecter les plafonds de loyers mis en vigueur dans la ville où se situe le logement.
Pour des baux conclus en 2025, voici les plafonds de loyers appliqués :
Zone Abis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | |
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Loyer maximal au m² | 19,51 € | 14,49 € | 11,68 € | 10,15 € | 10,15 € |
Les locataires doivent eux aussi respecter des plafonds de ressources :
Composition du foyer locataire | Zone Abis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
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Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € | 32 243 € |
Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € | 43 056 € |
Personne seule ou couple ayant une personne à charge |
86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 778 € | 51 778 € |
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge |
102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € | 62 510 € |
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge |
122 326 € | 111 971 € | 81 705 € | 73 535 € | 73 535 € |
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge |
137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € | 82 873 € |
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
+ 15 335 € | + 14 039 € | + 10 273 € | + 9 243 € | + 9 243 € |
L’un des principaux avantages de la loi Denormandie est de pouvoir se constituer un patrimoine immobilier. En effet, à l’issue de la période de mise en location, le propriétaire a la possibilité de jouir de son bien comme il lui semble : le vendre, l’occuper en résidence principale ou le remettre en location.
De plus, avec les loyers perçus, il est possible de rembourser ses intérêts d’emprunt et d’épargner pour préparer sa retraite.
Véritable coup de pouce fiscal, le déficit foncier permet à un propriétaire ayant effectué des travaux de rénovation sur un bien de déduire ses charges si celles-ci sont supérieures aux revenus fonciers (loyers).
Toutefois, le déficit n’est pas imputable en totalité sur les 25 % de travaux, seul l’excédent est imputable. Le déficit foncier n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales, cumuler les 2 dispositifs peut donc être particulièrement rentable pour le contribuable.
Autre avantage, celui de pouvoir rembourser ses mensualités et ainsi couvrir la totalité du prêt grâce aux revenus locatifs. Il est d’ailleurs possible de déduire certaines des charges supportées de ses impôts comme les frais d’entretien du bien, la taxe foncière, les primes d’assurance et les intérêts d’emprunt.