Similaire au dispositif Pinel, la loi Denormandie permet aux contribuables de réaliser une défiscalisation immobilière dans le cadre d’un investissement locatif dans un bien ancien. Dans l’Hérault, seules 2 villes sont éligibles au dispositif, à savoir Lunel et Sète.

Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

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Entré en vigueur dès le 1er janvier 2019, le dispositif vise à encourager la rénovation des logements vétustes pour redynamiser les quartiers anciens dégradés dans certaines villes de France. L’objectif est d’une part, de créer plus de logements et le proposer à des loyers abordables et d’autre part de permettre aux contribuables de bénéficier d’avantages fiscaux.

À l’origine de la loi Denormandie, le Plan Action Cœur de Ville, lancé par Jacques Mézard en mars 2018, ancien ministre de la Cohésion des territoires. Ce plan gouvernemental a pour objectif de revitaliser les villes de 30 à 40 000 habitants qui concentrent 23 % de la population française et 26 % de l’emploi.

Ces villes ayant la particularité de présenter un taux de pauvreté de 17,8 % en moyenne, l’objectif de ce plan est d’y apporter une activité économique et d’y élargir l’offre de logements :

Pour ce faire, le dispositif Denormandie entre en scène dans le cadre du Projet de Loi Finances 2019, proposé par Julien Denormandie.

Comment fonctionne la défiscalisation en loi Denormandie ?

Pour investir en loi Denormandie, il est nécessaire d’acquérir un bien ancien à rénover (logement ou local transformé en habitation) dans l’une des villes éligibles au dispositif entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 et d’y effectuer des travaux d’amélioration, qui représentent au moins 25 % du montant total de l’opération. L’investissement ne doit pas dépasser les 300 000 €, la réduction s’appliquant uniquement sur cette somme.

En mettant le bien à la location, l’investisseur s’engage à louer le bien pour l’une des périodes prévues par la loi Denormandie, similaires à celles de la loi Pinel :

Les logements éligibles au dispositif Denormandie

Quels sont les travaux éligibles ?

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Au moins 2 types de travaux doivent être réalisés pour améliorer la performance énergétique du logement, parmi la liste suivante :

Bon à savoir :

  • Le décret du 26 mars 2019 définit la nature des travaux éligibles ainsi que le niveau de performance énergétique exigé après travaux.
  • L’arrêté du 26 mars 2019 précise les travaux éligibles dont le seuil de consommation exigé après les travaux et la diminution de la consommation conventionnelle en énergie primaire du logement. Il précise aussi les actions d’amélioration de la performance énergétique concernées.

Quelles sont les conditions de location ?

Pour louer un bien avec la loi Denormandie, le propriétaire devra respecter les plafonds de loyers mis en vigueur dans la ville où se situe le logement.

Pour des baux conclus en 2021, voici les plafonds de loyers appliqués :

Zones éligiblesPrix maximum du m²
Zone A17,55 €
Zone Abis13,04 €
Zone B110,51 €
Zone B2/C (sur agrément)9,13 €

Les locataires doivent eux aussi respecter des plafonds de ressources :

Nombre de personnes qui occupent le foyerZone A bisZone AZone B1Zone B2Zone C
Personne seule38 377 €38 377 €31 280 €28 152 €28 152 €
Couple57 357 €57 357 €41 772 €37 594 €37 594 €
+ 1 personne à charge75 188 €68 946 €50 233 €45 210 €45 210 €
+ 2 personnes à charge89 769 €82 586 €60 643 €54 579 €54 579 €
+ 3 personnes à charge106 807 €97 766 €71 340 € 64 206 €64 206 €
+ 4 personnes à charge120 186 €110 017 €80 399 €72 359 €72 359 €
Par personne à charge supplémentaire + 13 390 €+ 12 258 €+ 8 969 €+ 8 070 €+ 8 070 €

Quels sont les avantages de la loi Denormandie ?

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Constituer son patrimoine immobilier

L’un des principaux avantages de la loi Denormandie est de pouvoir se constituer un patrimoine immobilier. En effet, à l’issue de la période de mise en location, le propriétaire a la possibilité de jouir de son bien comme il lui semble : le vendre, l’occuper en résidence principale ou le remettre en location.

De plus, avec les loyers perçus, il est possible de rembourser ses intérêts d’emprunt et d’épargner pour préparer sa retraite.

Cumuler la loi Denormandie avec le déficit foncier

Véritable coup de pouce fiscal, le déficit foncier permet à un propriétaire ayant effectué des travaux de rénovation sur un bien de déduire ses charges si celles-ci sont supérieures aux revenus fonciers (loyers).

Toutefois, le déficit n’est pas imputable en totalité sur les 25 % de travaux, seul l’excédent est imputable. Le déficit foncier n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales, cumuler les 2 dispositifs peut donc être particulièrement rentable pour le contribuable.

Emprunter sans apport

Autre avantage, celui de pouvoir rembourser ses mensualités et ainsi couvrir la totalité du prêt grâce aux revenus locatifs. Il est d’ailleurs possible de déduire certaines des charges supportées de ses impôts comme les frais d’entretien du bien, la taxe foncière, les primes d’assurance et les intérêts d’emprunt.

La défiscalisation dans l’immobilier à Montpellier