La loi Girardin

Dans l’optique de développer les territoires d’outre-mer sur le plan économique, la loi Girardin entend favoriser l’investissement dans l’immobilier neuf pour les particuliers fiscalement domiciliés sur le sol Français. Mécanisme incitatif, il permet de réaliser une défiscalisation immobilière.

Qu’est-ce que la loi Girardin ?

Par le biais d’un investissement locatif dans un logement neuf dans les DOM-TOM, tout contribuable domicilié sur le territoire français peut profiter d’avantages fiscaux tout en se constituant un patrimoine immobilier.

La loi Girardin comprend 2 volets : le dispositif Habitations (abrogé depuis le 1^er janvier 2018) et le dispositif Industriel.

Comprendre la loi Girardin Habitation

La loi Girardin Immobilière vient succéder aux lois Pons et Paul et favorise l’investissement dans l’immobilier neuf, notamment pour proposer une offre de logements élargie et plus accessible. En investissant dans ce type de bien, le contribuable peut défiscaliser entre 11 et 48 % du montant de son achat (ce prix étant plafonné).

3 choix sont possibles pour le particulier qui choisit d’investir en loi Girardin Habitation :

• Occuper le logement en résidence principale avec le dispositif “Immobilier Propriétaire Occupant”

En choisissant ce volet, le propriétaire s’engage à occuper le bien en résidence principale dans les 6 mois suivant son achèvement pour une durée de 5 ans minimum. Il bénéficiera alors d’une réduction d’impôt de 18 % étalée sur 10 ans en fonction de la surface utile du bien. Cette surface est ensuite multipliée par un plafond revu annuellement (2 498 € HT en 2017). Celle-ci doit se situer dans la limite d’une surface habitable comprise entre 50 et 150 m², fixée par décret selon le nombre de personnes destinées à occuper le logement.

Le montant HT s’applique uniquement dans les départements qui ne sont pas soumis à la TVA (Saint-Martin, Guyane, Tahiti, etc). Dans les autres départements, le plafond est soumis à la TVA locale, celui-ci est de 2 710 € TTC avec une TVA de 8,5 %.

• Louer le logement en “Immobilier Location Libre”

Avec ce volet, le propriétaire s’engage à louer le logement nu (non meublé) dans les 6 mois suivant l’achèvement du bien ou l’acquisition si elle est postérieure en résidence principale pour 5 années minimum. Il bénéficie d’une réduction fiscale de 30 % étalée sur la durée de la mise en location avec un plafond de 2 498 € HT par m² habitable avec une limite de 14 m² de terrasse. À noter que cette réduction varie en fonction de la date du Permis de Construire (30 % pour un PC déposé en 2010, 22 % en 2011 et 0 % pour les années suivantes).

Pour les propriétaires de biens équipés de panneaux solaires et chauffage géothermique (ou chauffe-eau solaire), la réduction peut augmenter de 2 à 3 %. Si le bien est situé en Zone Urbaine Sensible (ZUS), une majoration de 8 à 9 % est accordée.

Avec la loi Girardin Location Libre, le propriétaire n’a pas à respecter de plafonds de loyers ou de ressources spécifiques, contrairement au volet “Immobilier Location Plafonnée”.

• Louer le logement en “Immobilier Location Plafonnée”

En mettant un logement neuf en location plafonnée, l’investisseur s’engage comme dans les volets précédents à louer le bien nu dans les 6 mois suivant son achèvement en tant que résidence principale mais cette fois-ci pour une durée minimale de 6 ans.

Particularité : le loyer et les ressources du locataire sont soumis à des plafonds publiés par le Ministère des Finances. L’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 38 % étalée sur 5 ans avec un plafond de 2 498 € HT par m² habitable avec une limite de 14 m² de terrasse. Selon la date du dépôt de PC, la réduction varie (38 % pour PC déposé en 2010 ou avant, 34 % en 2011, 26 % en 2012 et 0 % pour les années suivantes).

Comme pour la location libre, la réduction peut être majorée si le bien est équipé de panneaux solaires et chauffage géothermique et s’il est situé en Zone Urbaine Sensible. Pour les Permis de Construire déposés en 2012, aucune majoration n’est accordée.

Voici les plafonds de ressources appliqués pour les locataires :

Comment calculer la réduction d’impôt en loi Girardin ?

Avantageuse, la base de la réduction d’impôt se fait sur la surface du bien, celle-ci est égale à la multiplication de la surface habitable du logement en m² (+ 14 m² de terrasse) par un plafond revu tous les ans (celui-ci était 2 498 € HT en 2017). Le résultat est ensuite multiplié par le pourcentage qui correspond à l’année du Permis de Construire.

Pour un T3 de 60 m² avec une terrasse couverte de 16 m², la base de réduction pour 2017 sera de : (60 + 16) x 2 498 € = 189 848 € HT.

Quelles sont les conditions de la loi Girardin Habitation ?

• Pour un investissement locatif, le logement devra être mis en location nue (non meublé) et occupé comme résidence principale pendant 5 ou 6 années selon la réduction fiscale choisie ;
• Si le bien est loué en Location Plafonnée, le loyer devra respecter le plafond mis en vigueur dans la zone géographique où il se situe. Les locataires devront eux aussi répondre à des conditions de ressources plafonnées ;
• Le bien devra être occupé (qu’il s’agisse d’un investissement locatif ou d’une occupation propriétaire) dans les six mois suivant son achèvement ou son acquisition si celle-ci est postérieure ;
• Selon la situation géographique du logement, le taux de TVA devra être respecté pour le plafond de défiscalisation au m². Le taux est de 8,5 % dans Martinique, Guadeloupe et à la Réunion. Les autres territoires et départements ne sont pas concernés par la TVA.

Quels sont les biens éligibles à la loi Girardin Habitation ?

Quelques conditions s’appliquent pour qu’un logement soit éligible à la loi Girardin Habitation. Pour les biens en location classique, ils doivent être neufs et se situer dans les territoires et départements d’outre-mer ainsi que les collectivités territoriales de Mayotte, Saint-Pierre et Miquelon, mais aussi en Nouvelle-Calédonie. Le dispositif s’est également étendu aux logements anciens de plus de 20 ans si ces derniers sont réhabilités ou ont fait l’objet de travaux contre les risques cycloniques et sismiques. Le bien doit donc être :

• Un bien neuf, ou acquis en VEFA (Vente en l’état de futur achèvement)
• Un logement vétuste de plus de 40 ans réhabilité

Autre possibilité, investir en loi Girardin dans des logements sociaux. Ces biens sont par définition destinés à être occupés par des ménages aux revenus modestes, ayant des difficultés à trouver des logements sur le marché privé. Pour investir dans un logement social avec le dispositif Girardin, l’investisseur doit donc nécessairement acquérir un bien neuf ou en VEFA, qui sera ensuite confié à une Société d’Économie Mixte (SEM) par bail. Celle-ci se chargera de gérer la location pendant au moins 5 ans, au titre de résidence principale.

La loi Girardin Industriel

Toujours dans l’objectif d’encourager le développement économique des territoires d’outre-mer, le volet industriel permet aux investisseurs de réduire leurs impôts de manière “one-shot” pouvant aller de 110 à 120 % de la somme versée. Contrairement à un investissement locatif, le volet industriel ne permet pas de percevoir des revenus supplémentaires ou des dividendes.

Le principe de la loi Girardin Industriel est d’inciter les contribuables domiciliés sur le territoire français à investir dans des projets visant à faciliter l’acquisition de matériaux et d’outils industriels pour les entreprises des DOM-TOM.

Comment fonctionne la loi Girardin Industriel ?

Pour investir en loi Girardin Industriel, l’investisseur devra dans un premier temps souscrire au capital d’une société des DOM-TOM (SNC, SARL ou SAS), elle-même dédiée au financement d’un projet industriel éligible dans un DOM ou dans un TOM. La société se portera acquéreur d’un matériel éligible qui sera ensuite exploité sur 5 ans. En échange de quoi, l’investisseur profitera d’une réduction d’impôt imputable sur l’impôt dû au titre de l’année en cours en totalité : donc immédiate.