Acheter son logement en VEFA à Montpellier
Si vous souhaitez habiter à Montpellier dans un logement neuf, vous aurez la possibilité d'acheter votre logement en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), autrement dit sur plan. IMMO9 vous explique en détails tous les avantages, garanties et étapes d’un achat en VEFA à Montpellier.
Qu’est-ce-que l’achat en VEFA ou achat sur plan ?
Régit par l'article L261-1 du Code de la construction et de l’habitation, le contrat VEFA permet de réserver et d’acheter un logement qui n’existe pas encore. L’acheteur acquiert donc le logement avant sa livraison, en s’appuyant sur les plans et la notice descriptive de l’appartement. Il a la possibilité de demander à réaliser certains travaux modificatifs acquéreurs (TMA) et dispose de tout un panel de garanties spécifiques au neuf. L’achat en VEFA garantit également de poser ses valises dans un logement aux dernières normes et qui ne nécessitera aucuns travaux pendant de nombreuses années.
Quels sont les avantages d’un contrat VEFA ?
La garantie d’un logement aux dernières normes
Faire le choix du logement en VEFA c’est avant tout s’assurer d’habiter dans un appartement conforme à toutes les dernières normes : normes thermiques, acoustiques, environnementales, PMR... Les programmes neufs sont soumis à des exigences élevées et respectent les dernières règlementations en vigueur.
Concernant les normes environnementales, les résidences en construction respectent la RT2012 ou la RE2020 et affichent donc de belles performances énergétiques. La consommation d’énergie est plafonnée à 70kWhep/m²/an, ce qui permet de réduire considérablement les factures énergétiques. Pour les programmes dont le permis de construire a été déposé à partir du 1er janvier 2022, la RE2020 est la norme de référence, poussant au maximum l’optimisation des dépenses énergétiques et réduisant l’empreinte carbone des bâtiments. Acheter son logement en VEFA à Montpellier assure donc au futur propriétaire un logement plus écologique, en adéquation avec les exigences actuelles.
Un logement moderne, confortable et personnalisable
En choisissant d’acheter son bien en VEFA à Montpellier, les prestations modernes et matériaux de qualité sont au rendez-vous. Les logements sont souvent bien équipés (volets roulants électrique, système de chauffage programmable, domotique...) et proposent des finitions modernes ainsi que des espaces optimisés. Ils disposent également la plupart du temps d’espaces extérieurs, de plus en plus demandés par les acquéreurs, ainsi que de places de parking privatives.
L’acquéreur a aussi la possibilité de personnaliser son logement, grâce aux Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA) proposés par la plupart des promoteurs. Ces travaux, qui interviennent avant la livraison de l’appartement, concernent plutôt l’esthétique du logement : revêtements, ajout ou suppression de cloison, déplacement de prises électriques, modification d’équipements... Ils ne doivent pas porter atteinte aux autres logements ni aller à l’encontre des normes en vigueur. L’acquéreur doit faire la demande de TMA au plus vite, dans un délai d’environ 30 jours après la signature du contrat de réservation.
Les avantages financiers et fiscaux de l’achat en VEFA
Acheter un logement en VEFA à Montpellier permet de bénéficier d’avantages financiers et fiscaux non négligeables, permettant de réaliser de belles économies lors de l’achat de sa résidence principale :
- Les frais de notaire réduits : l’achat d’un logement neuf en VEFA donne droit à des frais de notaire réduits. Au lieu des 8% habituellement appliqués dans l’immobilier ancien, les frais de notaire s’élèvent à 2,5% du prix d’achat dans le neuf.
- Le PTZ : L’achat d’un appartement en VEFA à Montpellier permet aux primo-accédants de bénéficier du PTZ, un prêt à taux zéro permettant de financer jusqu’à 40% du prix de l’acquisition. Le PTZ est applicable uniquement pour l'acquisition d’une résidence principale et sous conditions de revenus.
- L’exonération partielle de la taxe foncière : Pour l’achat d’un logement en VEFA ou neuf déjà livré, certaines communes octroient une exonération de taxe foncière, totale ou partielle, pour une durée de deux ans.
- Les dispositifs d’aide à l’accession à la propriété à Montpellier : Afin de faciliter l’accession à la propriété pour les ménages aux revenus modestes, la ville de Montpellier soutient l'accession aidée dans les Zones d’Aménagement Concerté (ZAC). Parmi les logements neufs construits, certains d’entre eux sont réservés à l’accession aidée et sont commercialisés au prix moyen de 2 400€/m² à 3 000€/m². Ce dispositif est accessible aux primo-accédants, sous condition de ressources, pour l’achat d’une résidence principale uniquement.
- La TVA réduite à Montpellier : Pour les logements neufs situés dans une zone ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine), comme c’est le cas par exemple pour les quartiers Celleneuve, Pas du Loup, Près d’Arènes, Aiguelongue ou Pompignane, le taux de TVA est réduit à 5,5% au lieu des 20% habituels.
Quelles garanties pour l’achat de sa résidence principale en VEFA à Montpellier ?
Acheter un logement en VEFA à Montpellier assure à l’acquéreur de bénéficier d’un panel de garanties propres à l’immobilier neuf. Destinées à assurer à l’acquéreur un parcours d’achat tranquillisé, les garanties se prolongent jusqu’à 10 ans après la livraison du logement.
| Garantie | Durée | Éléments couverts |
|---|---|---|
| La garantie financière d'achèvement | Du lancement commercial à la livraison du programme | En cas d'arrêt du chantier, l'acquéreur se verra : - soit versé les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux, - soit remboursé des sommes déjà versées |
| La garantie de remboursement | Du lancement commercial à la livraison du programme | En cas de défaillance du promoteur toutes les sommes versées par l'acquéreur lui seront remboursées. |
| La garantie de parfait achèvement | Un an à partir de la livraison du logement | Elle couvre : - les malfaçons notifiées à la réception du chantier - les malfaçons qui pourraient survenir dans la première année après livraison |
| La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement | Deux ans à partir de la livraison du logement | Elle s'applique aux éléments dissociables du logement tels que : - système de chauffage ou de production d'eau chaude - volets roulants - interphone visiophone - revêtements muraux - ... |
| La garantie décennale | Dix ans à partir de la livraison du logement | Elle concerne tous les éléments appartenant à la structure du bâti tels que : - murs - charpente - toit - canalisations - ... |
| La garantie dommage-ouvrage | Dix ans à partir de la livraison du logement | Souscrite par le promoteur, elle vient compléter la garantie décennale et permet une prise en charge immédiate des travaux relevant de la décennale. Ceux-ci pourront donc être engagés avant que les expertises ne déterminent les responsabilités de chacun des acteurs. |
Les 5 étapes de l’achat en VEFA à Montpellier
L’achat d’un logement en VEFA nécessite plusieurs étapes, parfois longues, afin d’assurer à l’acquéreur la livraison d’un bien conforme aux dernières normes et règlementations. Après la phase de recherche, l’acquéreur pourra s’arrêter sur un logement en signant un contrat de réservation. Il devra ensuite effectuer les démarches afin d’obtenir le financement nécessaire à l’achat, avant de signer l’acte authentique de vente. Les appels de fonds suivront aux différentes étapes de la construction avant la livraison du programme et la remise des clés.
La signature du contrat de réservation
Le contrat de réservation est un accord écrit entre l’acquéreur et le promoteur, préalable à la signature de l’acte authentique. Il permet à l’acquéreur d’être prioritaire sur l’achat de ce logement et au promoteur de débuter les travaux du programme lorsqu’il atteint un seuil de 50% des logements réservés au sein d’un programme neuf.
Le contrat de réservation doit contenir certaines mentions obligatoires : description du logement, prix de vente, date prévisionnelle de livraison et description des éléments collectifs. Un dépôt de garantie d’un montant maximum de 5% du prix du logement peut être demandé par le promoteur mais n’est pas obligatoire. Ce dépôt de garantie viendra en déduction du montant des fonds appelés par la suite.
À partir de la date de signature du contrat de réservation, l’acquéreur dispose d’un délai légal de rétractation de 10 jours, durant lequel il peut se désengager sans conditions ou justifications. Si tel est le cas, le montant du dépôt de garantie lui sera reversé. Passé ce délai, l’acquéreur est considéré comme engagé dans le processus d’acquisition du bien en VEFA.
La recherche de financement
Dans un délai de 15 jours après la signature du contrat de réservation, l’acquéreur doit engager les démarches auprès d’un ou plusieurs établissements bancaires pour obtenir un prêt immobilier. Afin de l’aider dans sa démarche, l’acheteur peut faire appel aux services d’un courtier en prêt immobilier afin d’obtenir un montage financier plus avantageux.
Il est conseillé de pouvoir fournir un apport personnel d’au moins 10% afin de profiter de conditions d’emprunt classiques. Avec un apport de 30% du prix d’achat, les conditions seront plus avantageuses. Dans tous les cas, les établissements bancaires n’accorderont pas de prêt dont les mensualités dépasseraient le taux d’endettement légal de 35%.
Le calcul des mensualités inclut le taux du crédit immobilier ainsi que le coût de l’assurance obligatoire. Vous pouvez calculer vos mensualités grâce au calculateur de prêt immobilier IMMO9 :
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La signature de l’acte authentique de vente
Après l’obtention de l’accord de prêt, l’acte authentique de vente est signé chez le notaire. Cet acte est celui par lequel l’acquéreur devient officiellement propriétaire du logement. Deux types de contrat sont possibles : le contrat de vente en VEFA, par lequel l’acquéreur devient propriétaire des murs au fur et à mesure de l’avancée de la construction, et le contrat de vente à terme, par lequel l’acquéreur devient propriétaire du bien seulement à la fin des travaux de construction de celui-ci.
Dans tous les cas, l’acte authentique de vente doit mentionner certains éléments obligatoires : la description détaillée du bien, l’emplacement précis de la résidence et du logement, le prix de vente ferme et définitif et la date prévisionnelle de livraison. L’acquéreur et le promoteur sont tous deux informés des pénalités de retard leur incombant en cas de retard dans la livraison du programme ou dans le paiement des appels de fonds.
Les appels de fonds
Les fonds sont débloqués par l’établissement bancaire en fonction de l’avancée des travaux. Des appels de fonds sont effectués par le promoteur à chaque étape de la construction du programme. Des intérêts intercalaires doivent être réglés par l’acquéreur à la banque en fonction des sommes débloquées. Ces intérêts peuvent être réglés en différé partiel, c’est-à-dire durant le temps de la construction, ou bien lissés sur la durée du prêt.
| Pourcentage du prix d'achat TTC | Étape de la construction |
|---|---|
| 5% | À la signature du contrat de réservation. Ce dépôt de garantie n'est pas obligatoire et n'est donc pas automatiquement demandé par les promoteurs |
| 35% | À l'achèvement des fondations |
| 50% | À l'achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée |
| 65% | À l'achèvement du plancher-haut du dernier étage |
| 70% | À la mise hors d'eau du logement (finition de la toiture) |
| 80% | À la mise hors d'air du bâtiments (pose des menuiseries) et l'achèvement des cloisons |
| 90% | À l'achèvement du second œuvre |
| 95% | À l'achèvement de l'immeuble |
| 100% | À la livraison du logement si celui-ci est conforme. Les clés sont remises à l'acquéreur à la suite de cette étape. |
La livraison du logement et la levée des réserves
Lorsque la construction du programme est terminée, le logement peut être livré et l’acquéreur se voit remettre les clés. Lors de la réception du chantier, l’acquéreur doit signaler tout défaut de conformité du logement afin d’autoriser le versement des 5% restants. Il dispose également d’un délai d’un mois pour signaler ses réserves sur les éventuelles imperfections du logement que le promoteur s’engage alors à réparer.
Le VEFA à Montpellier en bref
- Un logement aux dernières normes thermiques, environnementales...
- Des prestations modernes et de qualité
- Des avantages financiers non négligeables
- Des garanties sécurisant l’ensemble du parcours acquéreur
- La tranquillité de ne pas avoir de travaux à réaliser dans les années suivant la livraison