Les plafonds de loyers Pinel à Montpellier

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Ce sont au total 3 plafonds de loyers Pinel qui sont appliqués à Montpellier et dans sa proche périphérie. En effet, Montpellier Méditerranée Métropole se divise en 4 zones Pinel : la zone A pour son hypercentre, ses quartiers 8 quartiers limitrophes et 24 communes de son aire urbaine ; la zone B1 pour 32 communes attenantes, la zone B2 pour 19 communes et la zone C, qui aujourd’hui n’est plus éligible au dispositif Pinel à Montpellier pour les logements neufs construits après 2018.

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SOMMAIRE

Plafonds de loyers Pinel à Montpellier : comment les calculer ?

Un plafond de loyer Pinel à Montpellier se calcule par rapport à la zone géographique où se situe le logement éligible au dispositif. Ce plafond délimite ainsi le montant maximal du loyer auquel un investisseur peut mettre son logement neuf. Celui-ci se calcule selon deux indices spécifiques :

Comment calculer la surface utile d’un bien ?

La surface utile d’un logement est définie par le code de la construction et de l’habitation :

"La surface utile à prendre en compte est égale à la surface habitable du logement telle que définie à l'article R. 111-2 du présent code augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement.” Article R 331-10 – 1995

Ainsi, dans les faits, une surface utile est équivaut à +50% de la superficie des surfaces annexes privatives. L’objectif de ce calcul est avant tout de déterminer la valeur utile d’un bien pour ses occupants, sans mettre sur le même plan la surface disponible pour l’aménagement et les annexes, étant pondérées à hauteur de 50%. Utilisée pour faciliter le calcul des loyers aidés, l’usage du calcul de la surface utile s’est diversifié, notamment pour déterminer les plafonds de loyer du dispositif Pinel.

Quels sont les loyers Pinel applicables à Montpellier ?

Les plafonds de loyers Pinel à Montpellier sont définis par les zones de tension immobilière de la ville et de sa proche périphérie. Dans le centre-ville et dans l’ensemble de ses quartiers, les prix des loyers appliqués sont calculés en fonction de la zone A, dont le prix au m² est de 13,04 €.

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Patricia et Félix souhaitent réaliser un investissement immobilier en loi Pinel. Pour se faire, ils ont choisi de mettre en location un appartement neuf de 2 pièces dans le quartier des Gares à Montpellier.

Située en zone A, le couple devra louer son logement au prix établi dans par le plafond de loyer Pinel à Montpellier, située en zone A. Ainsi, ils loueront ce bien d’une surface de 44 m² avec 5 m² de balcon à un prix de 672,21 €.

Exemple de calcul d’un loyer Pinel à Montpellier et en proche périphérie

Pour calculer le loyer maximum d’un logement neuf situé à Montpellier, il suffit de d’additionner la surface utile du bien et la moitié de la surface annexe et multiplier le résultat par le prix du m² appliqué en zone A.

À titre d’exemple, pour un calculer le loyer d’un appartement neuf de 3 pièces d’une surface de 40 m² avec 8 m² de balcon à Montpellier, voici le calcul à effectuer :

Loyer applicable en zone A
Calcul de la surface 40 + (8/2) = 44m²
Plafond de loyer de la zone A 13,04 € par m²*
Loyer applicable en zone A 13,04 x (0.7 + 19/44)** x 44 = 649,39 €/mois
*Barème Pinel 2020 / **Pour calculer un loyer en loi Pinel, on applique un coefficient multiplicateur : 0.7 + (19 / surface utile)

Ainsi, un propriétaire d’un bien neuf à Montpellier ou dans l’une des communes de son aire urbaine de la zone A peut mettre son logement en location à un loyer de 649,39 € mensuels maximum. Il lui est aussi possible de fixer un loyer plus bas que celui-ci, mais ne doit en revanche jamais le dépasser.

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Quel loyer Pinel applicable en Hérault (zones B1 et B2)

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Région très fréquentée, l’Hérault enregistre une croissance démographique ininterrompue, mettant son marché immobilier sous tension (rapport offre/demande). Ainsi, si Montpellier et certaines des communes de sa proche périphérie ont des plafonds de loyer Pinel calculés en fonction de la zone A, ce ne sont pas moins de 32 communes en Hérault qui sont situées en zone B1. La zone B1 concerne essentiellement les villes réunissant plus de 250 000 habitants mais peut aussi concerner les communes dont la demande de logements est élevée pour causes économique ou démographique.

Situées pour la plupart à une dizaine de kilomètres de Montpellier, ces communes profitent du rayonnement de la métropole.

Le plafond de loyers Pinel appliqué en zone B1 s’élève en 2021 à 10,51 € le m² .

Natacha et Olivier ont pu augmenter leurs revenus et réduire leurs impôts grâce à un investissement en loi Pinel en Hérault. En mettant en location un appartement neuf de 2 pièces à Castries (située en zone B1) durant 9 ans aux parents d’Olivier, le couple pourra rembourser les mensualités du crédit immobilier qu’ils ont contracté.

Soumis à des plafonds de ressources, les revenus des parents d’Olivier ne dépassent pas les plafonds de ressources Pinel établis en zone B1 plafonds établis en zone B1.

Calcul d’un loyer en zone B1 en Hérault

Voici le calcul du loyer d’un logement neuf d’une surface de 66 m² avec 10 m² de terrasse à Baillargues (zone B1) :

Loyer applicable en zone B1
Calcul de la surface 66 + (10/2) = 71 m²
Plafond de loyer de la zone B1 10,51 € par m²*
Loyer applicable en zone B1 10,51 x (0.7 + 19/71)** x 71 = 722,03 €/mois
*Barème Pinel 2020 / **Pour calculer un loyer en loi Pinel, on applique un coefficient multiplicateur : 0.7 + (19 / surface utile)

À Baillargues (zone B1), le propriétaire d’un bien neuf peut mettre son logement en location pour un loyer de 722,03 € par mois maximum. Il est également en droit de réduire le prix du loyer.

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Calcul d’un loyer en zones B2 en Hérault

19 communes sont actuellement éligibles au dispositif Pinel en zone B2. Plus éloignées de Montpellier, celles-ci ont un caractère plus rural, tout en conservant une réelle attractivité en raison de leur situation exceptionnelle proche de la Méditerranée.

Réunissant plus de 50 000 habitants, ces communes doivent avoir obtenu un agrément spécial du préfet avec avis favorable du Comité Régional de l’Habitat pour être éligibles au Pinel.

Depuis 2018, les zones B2 et C ne permettent plus de réaliser un investissement locatif en loi Pinel sauf exceptions :

Bruce et Laura souhaite louer un logement neuf à leur ami d’enfance dans la commune de Bassan, située en zone B2. Ne dépassant pas un plafond de ressources de 27 515 € (plafond établi pour une personne seule en zone B2), leur ami pourra loger dans cet appartement de 45 m² avec balcon pour un loyer abordable.

Voici le calcul d’un loyer pour un appartement neuf de 45 m² avec 6 m² de balcon à Bassan (zone B2) :

Loyer applicable en zone B2
Calcul de la surface 45 + (6/2) = 84m²
Plafond de loyer de la zone B2 9,13 € par m²*
Loyer applicable en zone B2 9,13 x (0.7 + 19/48)** x 48 = 480,23 €/mois
*Barème Pinel 2020 / **Pour calculer un loyer en loi Pinel, on applique un coefficient multiplicateur : 0.7 + (19 / surface utile)

Zone C en Hérault : non éligible

En Occitanie, l’ensemble des communes se trouvant à plus de 50 kilomètres des grandes agglomérations sont situées en zone C. Celle-ci n’est plus éligible à la loi Pinel depuis fin 2017.

Plafonds de loyers Pinel à Montpellier : quelques précisions

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Quadrillé par l’État, l’ensemble du territoire français est défini par plusieurs zones éligibles à la loi Pinel. L’Hexagone compte aujourd’hui 5 zones géographiques distinctes :

Loi Pinel à Montpellier