Pinel plus à Montpellier: Achat neuf & boite à outils

Hervé Koffel

le 30 mai 2024

[ mis à jour le 24 juin 2024 ]

La loi Pinel Plus, en vigueur le 1er janvier 2023, est une évolution du dispositif de défiscalisation immobilière bien connu sous le nom de loi Pinel.

L'objectif principal de cette nouvelle mouture est de faire d’une pierre deux coups :

• encourager les investissements dans l'immobilier locatif neuf,
• promouvoir la construction de logements + écologiques et + confortables.

Son principal intérêt ? Une réduction d'impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du prix d'achat du bien (contre 14% pour un Pinel classique en 2024).

Ce zoom sur la loi Pinel Plus vous fournira une vue d'ensemble des avantages, des critères d'éligibilité et des processus d'investissement, pour comprendre le mode d’emploi de ce nouveau dispositif et comment en tirer parti pour vos projets immobiliers.

Tous les programmes éligibles Pinel plus à Montpellier

Le Pinel Plus, c’est quoi ?

Le dispositif Pinel Plus est une évolution du Pinel classique, orienté développement durable et social. Il encourage l'investissement dans l'immobilier économe en énergie ou situé en quartier prioritaire en offrant jusqu’à 63 000€ de réduction fiscale.

Ce nouveau Pinel vert a été imaginé dans le but de promouvoir la construction de logements à la fois durables et accessibles. En intégrant des critères écologiques stricts, cette loi soutient les efforts de la France pour atteindre la neutralité carbone d'ici 2050, conformément aux engagements de l'Accord de Paris.

La loi veut également apporter une réponse à la demande croissante de logements à loyers abordables dans les grandes métropoles, en soutenant la construction de logements neufs dans des zones prioritaires.

Quels points communs avec le Pinel Classique ?

Pour être éligibles au dispositif Pinel Plus à Montpellier, les logements doivent répondre aux mêmes conditions que la loi Pinel classique à Montpellier, avec en plus des critères stricts de qualité et de durabilité. Les conditions du dispositif Pinel classique sont les suivantes :

• Le bien doit être acheté neuf ou en VEFA et situé dans une zone éligible Pinel (Zone A pour Montpellier),
• Il doit être non meublé et mis en location pendant 6, 9 ou 12 ans,
• Conforme à la RT2012 ou RE2020
• Le propriétaire doit respecter les plafonds de loyer Pinel définis par la zone,
• Le locataire doit respecter les plafonds de ressources eux aussi définis par la zone Pinel
• 2 investissements Pinel maximum par an et 300 000€ ou 5500€/m² de plafond de défiscalisation

Attention : La défiscalisation n'étant pas calculée sur le surplus, un investisseur obtiendra le même montant de défiscalisation pour un achat à 300 000€ qu’un achat à 400 000€ par exemple.

Qu’est-ce qui diffère ?

Concernant les critères ajoutés de la loi Pinel Plus, ils sont basés entre autres sur la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020). Les principales conditions d’éligibilité Pinel + sont les suivantes :

Critères écologiques : Les logements doivent respecter le jalon 2025 de la RE2020. Pour les logements dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, ils doivent être conformes au label E+C- et avoir une étiquette A au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Surface habitable et surface extérieure minimale : Les logements doivent offrir des surfaces habitables minimales spécifiques à chaque type de logement. Ils doivent également disposer d’un espace extérieur privatif (là-aussi d’une surface minimale selon typologie. De plus, la double orientation est obligatoire à partir du T3.

© IMMO9

Pinel Plus Montpellier : Quels sont les quartiers prioritaires ?

Si le bien est situé dans un quartier prioritaire de politique de la ville (QPV), alors les exigences écologiques ne sont pas nécessaires pour bénéficier du dispositif Pinel Plus. En effet, ces quartiers sont au centre de grands projets de renouvellement et de revalorisation au niveau national pour améliorer la qualité de vie et la cohésion sociale dans ces secteurs où les inégalités sont souvent les plus marquées.

Le gouvernement et les localités s’engagent donc à développer la construction de logements neufs et de projets urbains dans ces quartiers pour leur donner un nouveau souffle. Voici la liste des quartiers classés “QPV” à Montpellier :

• Aiguelongue ,
• Celleneuve ,
• Cévennes ,
• Croix d’Argent - Lemasson ,
• Gély - Figuerolles ,
• Mosson ,
• Paul Valéry - Pas du Loup – Val de Croze ,
• Petit Bard – Pergola ,
• Pompignane ,
• Tournezy – Saint-Martin

Les avantages de la loi Pinel Plus

Défiscaliser jusqu’à 21% du coût total de l’opération

À l'instar du Pinel classique, l’argument n°1 de la loi Pinel Plus est la réduction d’impôt non négligeable qu'elle offre aux investisseurs. En s'engageant à louer un bien immobilier dans le cadre du dispositif Pinel +, on peut bénéficier de :

• 12% du prix d’achat en réduction d’impôt pour une location de 6 ans
• 18% du prix d’achat en réduction d’impôt pour une location de 9 ans
• 21% du prix d’achat en réduction d’impôt pour une location de 12 ans

Concrètement, cela se traduit par des économies d’impôt pouvant atteindre :

• 36 000 € pour une location de 6 ans,
• 54 000 € pour une location de 9 ans,
• 63 000 € pour une location de 12 ans.

... déduire les charges...

En plus de la réduction d’impôt, le dispositif Pinel Plus permet aux propriétaires bailleurs de déduire plusieurs charges des loyers perçus (charges déductibles sur les revenus fonciers), ce qui améliore la rentabilité de leur investissement. Les charges déductibles comprennent :

• Les frais de gestion et d’administration du bien : frais salariaux du gardien ou du concierge de l’immeuble, le cas échéant, frais d’agence immobilière, syndic...
• Les intérêts d’emprunts
• Les frais de garantie du prêt
• La taxe foncière
• Les frais d’entretien, de réparation ou d’amélioration du logement
• Les primes d’assurance
• Les charges locatives (si elles n’ont pas été récupérées auprès du locataire) et provisions pour charge
• L’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire, le cas échéant

... se constituer un patrimoine

L’investissement immobilier est considéré comme une valeur refuge, et la loi Pinel Plus à Montpellier offre une opportunité solide de se constituer un patrimoine immobilier. Les investisseurs peuvent percevoir des loyers réguliers, constituant un complément de revenu ou une épargne.

De plus, la valeur des biens immobiliers neufs tend à augmenter avec le temps, en particulier dans des villes à forte demande locative comme Montpellier, ce qui permet de réaliser une plus-value lors de la revente.

... louer à la famille

Un autre avantage majeur est la possibilité de louer le bien à des membres de la famille (descendants ou ascendants), tout en bénéficiant des réductions d’impôt. Cela permet de soutenir financièrement sa famille tout en profitant des avantages fiscaux.

... préparer sa retraite

Investir en Pinel Plus est également un moyen efficace de préparer sa retraite. Les loyers perçus deviendront un revenu complémentaire une fois à la retraite, compensant ainsi la baisse des revenus due à l'arrêt de l'activité professionnelle.

À la fin de la période d’engagement locatif, l’investisseur peut choisir d’habiter le bien, le laisser en location (sans les contraintes de plafonds de loyer) ou simplement le revendre et réaliser une plus-value immobilière.

Attention, si l’investisseur décide de revendre le bien avant la fin de l’engagement locatif, il perdra les avantages et devra rembourser la défiscalisation déjà obtenue. Des exceptions existent cependant, où la revente est possible sans pénalité (motif impérieux comme invalidité, décès, perte d’emploi...).

©ESB Professional - Shutterstock

Faire un geste pour l’environnement

La loi Pinel Plus se distingue bien sûr par son engagement écologique. Cela implique l’utilisation de matériaux biosourcés ou géosourcés et l’intégration de technologies innovantes pour conserver la chaleur et l’électricité : Meilleure isolation thermique (essentielle pendant les fortes chaleurs à Montpellier), systèmes d’énergie et de chauffage écologiques et performants (pompes à chaleur, chaufferie bois, panneaux photovoltaïques...). Nous détaillerons ci-après les critères environnementaux liés à la loi Pinel Plus.

En investissant en Pinel Plus à Montpellier, les investisseurs contribuent à l’effort collectif pour atteindre la neutralité carbone tout en profitant de logements de haute qualité, confortables et économes en énergie.

Loi Pinel Plus : Critères écologiques et de confort

Norme RE2020

La principale nouveauté de la loi Pinel Plus par rapport à son prédécesseur réside dans l'intégration des critères écologiques stricts de la RE2020 (Réglementation Environnementale 2020) jalon 2025. Cette réglementation impose des standards élevés en matière de performance énergétique et de réduction des émissions de carbone des bâtiments, tant pendant leur construction que durant leur utilisation.

Six indicateurs clés permettent de quantifier l’impact environnemental d’un bâtiment selon la RE2020 :

Confort et qualité d’usage

Le dispositif Pinel Plus est à la fois un fer de lance du logement écologique et un militant pour le confort et la qualité de vie des habitants. Certains critères définis par le rapport Girometti-Leclercq (remis à l’ancienne ministre du logement pour servir de base au Pinel +) servent aujourd’hui de référence pour ces standards du confort d’usage.

Nous avons déjà précisé plus haut les surfaces habitables et extérieures minimales pour chaque typologie (28m² et 3m² d’extérieur pour les T1, 62m² et 5m² pour les T3 etc.), ainsi que l’obligation d’orientation multiple à partir du T3 pour maximiser la lumière naturelle.

Les autres critères incluent également :

• Isolation thermique et acoustique de haute performance
• Ventilation efficace pour assurer la qualité de l'air intérieur (VMC + Optimisation des fenêtres etc.)
• Hauteur sous plafond augmentée pour une meilleure sensation d'espace et modularité du logement

En répondant à ces critères, les logements éligibles au dispositif Pinel Plus offrent non seulement une meilleure efficacité énergétique, mais également un cadre de vie plus agréable et sain pour les occupants.

© fizkes – Shutterstock

Récap du processus d'investissement en Pinel Plus

Investir en loi Pinel Plus à Montpellier ou ailleurs nécessite de suivre un processus bien défini pour s'assurer que toutes les conditions d'éligibilité sont respectées et que les avantages fiscaux sont maximisés.

Choix du bien immobilier :

• Critères de sélection : Le bien doit être un logement neuf situé dans une zone éligible (A, A bis, B1) et répondre aux exigences écologiques de la RE2020.
• Qualité du logement : S'assurer que le logement respecte les critères de surface habitable minimale et d'espace extérieur définis par la loi Pinel Plus.

Financement de l'achat :

• Établir un budget : Calculer le montant total de l’investissement, y compris les frais attenants (notaire, ...).
• Obtenir un prêt immobilier : Préparer un dossier solide pour obtenir un emprunt bancaire.

Respect des plafonds de défiscalisation et de loyer :

• Plafonds de loyer : S'assurer que les loyers pratiqués respectent les plafonds imposés par la loi Pinel Plus, variables selon la zone géographique.
• Plafonds de ressources des locataires : Vérifier que les locataires potentiels respectent les plafonds de ressources fixés par la loi pour pouvoir bénéficier des réductions d'impôt.

Engagement locatif :

• Durée de location : Choisir la durée d’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans), qui déterminera le taux de réduction d’impôt applicable.
• Signature du bail : Conclure un bail de location avec des locataires répondant aux critères de ressources.

Déclaration fiscale :

• Déclaration initiale : Déclarer l’investissement Pinel Plus lors de la déclaration de revenus, en fournissant tous les justificatifs nécessaires (acte d’achat, bail de location, etc.).
• Déclaration annuelle : Continuer à déclarer les loyers perçus et les charges déductibles chaque année pour bénéficier de la réduction d’impôt.

Exemples d’investissements Pinel Plus à Montpellier

Marine et Victor ont étudié à Montpellier et connaissent très bien la ville et sa population jeune qui ne cesse d’augmenter chaque année. C’est pourquoi ils ont décidé d’investir en loi Pinel Plus dans un appartement neuf T2, le type de surface prisé des étudiants, affiché à 220 000€. Le bien est situé à Gambetta, un quartier central, proche des commodités et transports.

Virginie et Mayeul ont terminé de rembourser le prêt de leur résidence principale à Montpellier et souhaitent rapidement investir dans un logement eco-friendly en périphérie de la ville ou dans l’Hérault. Après avoir fait appel à un courtier de l’agence de Montpellier IMMO9, ils ont appris que la ville de Béziers était désormais éligible aux dispositifs Pinel et Pinel + avec des prix très compétitifs. Ils décident d’acheter un T3 de 67m² avec une belle terrasse de 16m², pour un prix de 232 000€.

La zone B1 étant moins tendue que la zone A, les plafonds de loyer Pinel sont plus bas, mais les prix des appartements sont généralement moins onéreux et la rentabilité peut être meilleure selon l’emplacement.