La loi Malraux à Montpellier
Objectif : sauver le patrimoine historique
Pour conserver le charme historique des cœurs de ville et assurer la pérennité des bâtiments témoins de l’histoire de France, la loi Malraux vient compléter la loi Monument Historique dans la protection du patrimoine immobilier du territoire.
C’est durant son mandat de ministre chargé des affaires culturelles, que l’écrivain, intellectuel, politicien et aventurier français prend conscience de la détérioration progressive du patrimoine immobilier historique dans les cœurs de ville. Une urbanisation soudaine, désordonnée se déploie alors dans les métropoles. André Malraux fait alors voter une loi destinée à préserver l’esthétique des quartiers traditionnels et historiques des grandes villes françaises.
Jusqu’en 2009, les investisseurs en loi Malraux bénéficiaient d’une déduction d’impôt sur le revenu global. Depuis, le dispositif est limité à une réduction d’impôt sur le revenu.
Pour rappel : une déduction d’impôt est une somme soustraite de l’un des revenus ou du revenu global brut, d’un contribuable.
Une réduction est une somme enlevée du montant de l'impôt du contribuable et ne s’applique que si ce dernier est imposable.
La loi Malraux est l’un des multiples dispositifs de défiscalisation immobilière à Montpellier dont peuvent bénéficier les contribuables qui choisissent l’investissement locatif.
Quels avantages offre la loi Malraux ?
La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation à destination des investisseurs dans l’immobilier ancien. Il soutient les contribuables qui restaurent (entièrement) un bâtiment et mettent en locations les logements. Elle permet de :
- profiter d’une réduction d’impôt : jusqu’à 120 000 € sur 4 ans ;
- se constituer un patrimoine immobilier de valeur ;
- rester libre de fixer le loyer et de choisir son locataire.
- 30% pour les biens construits au sein d’un Site Patrimonial Remarquable profitant d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur, les quartiers bénéficiant d’une convention : Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain, les Quartiers Anciens Dégradés.
- 22% pour les bâtiments dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique ou situés dans un SPR avec Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine.
- restaurer un bâtiment dans un programme déclaré d’utilité publique ;
- être domicilié fiscalement en France ;
- rénover l’immeuble dans son intégralité et le mettre en location nue ;
- effectuer les travaux dans un laps de temps de 3 ans maximum ;
- louer les appartements pendant 9 ans minimum, dans les 12 mois suivant la fin des travaux.
- faire constater les travaux par un architecte des Bâtiments de France.
- pour lequel un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur a été approuvé.
- bénéficiant d’un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine.
Quels sont les taux de réduction d’impôt ?
Le montant de la réduction d’impôt est calculé en fonction du montant des travaux. Celui-ci est plafonné à 100 000 €/an durant 4 ans (soit 400 000 € en tout) et son taux change en fonction de l’emplacement du bien :
Le dispositif n’est plus soumis au plafonnement des niches fiscales depuis 2013, qui est de 10 000€/an. La loi de finance rectificative de 2016 élargit le nombre de bâtiments éligibles et fait entrer dans le cadre du dispositif les Sites Patrimoniaux Remarquables Classés.
La rectification porte également sur le temps d’appréciation des travaux qui ne sera plus effectuée sur une période annuelle mais pluriannuelle.
Jean-Philippe a investi 400 000 € dans les travaux de rénovation d’un bâtiment haussmannien des Beaux-Arts, séduit par le quartier et les logements typiques avec moulures, hauteur de plafond et cheminées. Il pourra défiscaliser 30 % de 400 000 € répartis sur 4 ans. C’est à dire 120 000 €.
Que sont les ZPPAUP et les secteurs sauvegardés ?
Les Zones de Protection du Patrimoine Architecturale, Urbain, et Paysager (ZPPAUP), ont pour vocation de sauvegarder les quartiers historiques ou jouissant d’une esthétique remarquable. Elles sont déterminées par arrêté du Préfet de Région. Les travaux de transformation y sont réglementés.
Les secteurs sauvegardés sont soumis à des règles d’urbanisme spécifiques, destinées à protéger leur caractère historique, esthétique...
Les conditions de la loi Malraux en 2021
Bénéficier des avantages fiscaux de la “loi Malraux” nécessite de respecter quelques conditions :
Le manquement à une seule ces conditions provoque la nullité de l’opération de défiscalisation et le remboursement d’éventuelles sommes déjà engagées.
Qui peut bénéficier de la loi Malraux ?
Tout particulier imposable domicilié fiscalement en France peut bénéficier des avantages fiscaux de la “loi Malraux”.
Les non-résidents tirant l'essentiel de leurs revenus de France, domiciliés fiscalement en France, au sens du droit interne, autrement appelés Schumackers peuvent également investir en loi Malraux.
Les associés de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) peuvent bénéficier du dispositif Malraux, si les biens immobiliers sont imposés dans la catégorie : revenus fonciers.
Les biens soumis à l’indivisions sont également éligibles au dispositif Malraux. Chaque héritier profite d’une réduction d’impôt proportionnelle à sa part du bien.
Le montant des travaux des bâtiments anciens étant très élevé et le montant imputable n’étant reportable que sur une période de 4 ans, les investisseurs en loi Malraux sont, la plupart du temps, des contribuables lourdement imposés.
Quels logements sont éligibles ?
Les bâtiments concernés sont quasi systématiquement construits dans les centres-villes. Le bâtiment doit être situé dans un Site Patrimonial Remarquable, soit :
Investir en loi Malraux à Montpellier
A Montpellier, un secteur sauvegardé a été créé par arrêté ministériel du 11 août 1967 couvrant l’ensemble du centre historique.
Suite à ses deux extensions en 1981 et 2001, il couvre aujourd'hui une surface d'environ 100 hectares.
Place de la Comédie, l’Écusson, rue Foch, rue de l’Ancien Courrier... font partie du secteur sauvegardé montpellierain.
Qui est André Malraux ?
André Malraux est un intellectuel, écrivain et homme politique français, né le 3 novembre 1901 à Paris et mort le 23 novembre 1976 à Créteil
Il part en Indochine à 22 ans, où il fonde un journal à Saigon qui dénonce les abus de l’administration coloniale. Rentré en France, il raconte son emprisonnement pour vol et recel d'antiquités sacrées khmères dans un roman publié en 1930 : La Voie royale qui remporte le premier prix Interallié de l’histoire. C’est avec la parution de La Condition humaine en 1933 qu’il gagne le Goncourt et la célébrité.
En 1936 et 1937, Malraux combat avec les républicains espagnols. Il expose son engagement antifasciste dans son roman L'Espoir, publié en 1937. Il entre dans la Résistance en mars 1944. Il rejoint le général de Gaulle, après la guerre au RPF (Rassemblement du Peuple Français) et devient ministre d'État puis ministre de la Culture entre 1959 et 1969.