La loi Pinel ancien à Montpellier
Si la défiscalisation immobilière à Montpellier en loi Pinel est surtout connue dans le neuf, elle concerne aussi les biens anciens. Bien que similaires sur quelques points, les deux dispositifs présentent quelques différences à prendre en compte pour investir.
Comment fonctionne la loi Pinel ancien ?
Instaurée en 2014, la loi Pinel ancien est venue élargir les possibilités d’investissement locatif en rendant éligibles les logements ayant déjà été occupés. Reconduite jusqu’en 2024, elle permet aux propriétaires de biens réhabilités de pouvoir profiter des mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel dans le neuf.
Quelles sont les conditions pour investir en loi Pinel ancien ?
- Acquérir un bien éligible au dispositif dans l’une des 245 villes concernées par la loi Pinel ancien.
- Louer le bien pour une durée déterminée de 6, 9 ou 12 ans au titre de résidence principale.
- Apporter des travaux de rénovation au logement élevés à au moins de 25 % du montant total de l’acquisition. Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique du bien de 30 % minimum pour un habitat non collectif et de 20 % dans le cas d’un habitat collectif et représenter 2 types de travaux sur un bouquet de 5 comprenant l’isolation des combles, des murs et des fenêtres, le changement de chaudière et de système de production d’eau chaude.
- Le montant de l’investissement ne peut pas dépasser les 300 000 €. Dans le cas contraire, la réduction d’impôt sera appliquée seulement sur 300 000 €.
Les biens éligibles à la loi Pinel ancien
Deux types de logements sont éligibles à l’investissement en loi Pinel ancien :
- Un bien acquis pour être réhabilité et qui est considéré comme indécent par la loi lors de l’achat comme dans le cadre d’un investissement en Loi Denormandie. La décence d’un bien est définie par l’article 142 de la loi n°2018-2021 du 23 novembre 2018.
- Un local (entrepôt, local commercial, etc) qui sera transformé en habitation en respectant les critères de décence et de performance énergétique.
Le bien doit donc faire l’objet de travaux se terminant dans les 30 mois suivant son achat. Un expert devra les superviser avant et après les travaux pour évaluer tous les changements apportés. Le montant des travaux peut être déduit des revenus fonciers sous certaines conditions : seuls les travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation et d’amélioration pour rendre le bien habitable sont retenus. Aussi, le travail personnel du propriétaire lui-même n’est pas pris en charge.
La loi Pinel ancien permet ainsi de déduire le montant des revenus fonciers jusqu’à 10 700 € par an si un déficit est observé.
Bon à savoir : comme pour le dispositif Pinel dans le neuf, l’assiette de la réduction fiscale est calculée en fonction du montant de l’investissement. Celui-ci ne peut pas excéder les 300 000 € par an et par contribuable.
Quelles sont les conditions d’éligibilité ?
Outre l’obligation d’apporter des travaux de réhabilitation au bien, certaines conditions d’éligibilité s’appliquent à l’investissement en loi Pinel ancien, notamment la zone où se situe le logement.
En 2022, seules les zones A bis, A et B1 sont encore couvertes par le dispositif Pinel que ce soit pour le neuf ou l’ancien. Selon chaque périmètre, le loyer et les conditions de ressources des locataires sont plafonnés :
| Zone Pinel | Prix maximum au m² |
|---|---|
| A bis | 17,62 € |
| A | 13,09 € |
| B1 | 10,55 € |
Pour les conditions de ressources des locataires, les revenus ne doivent pas dépasser les sommes suivantes :
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 39 363 € | 39 363 € | 32 084 € |
| Couple | 58 831 € | 58 831 € | 42 846 € |
| Couple avec 1 personne à charge | 77 120 € | 70 718 € | 51 524 € |
| Couple avec 2 personnes à charge | 92 076 € | 84 708 € | 62 202 € |
| Couple avec 3 personnes à charge | 109 552 € | 100 279 € | 73 173 € |
| Couple avec 4 personnes à charge | 123 275 € | 112 844 € | 82 465 € |
| Majoration à partir de la 5ème personne à charge supplémentaire | + 13 734 € | + 12 573 € | + 9 200 € |
Quels sont les avantages de la loi Pinel ancien ?
Les avantages d’un investissement en loi Pinel ancien sont identiques à ceux appliqués dans le neuf concernant la réduction d’impôt :
| Durée d'engagement | Taux de réduction |
|---|---|
| 6 ans | 12 % |
| 9 ans | 18 % |
| 12 ans | 21 % |
Acquérir un bien sans apport
C’est un détail qui peut faire pencher la balance lors d’une demande de crédit immobilier. Un investissement locatif, si celui-ci promet une bonne rentabilité (emplacement, prix du m², prix du loyer), peut être acquis sans apport financier. Il est toutefois indispensable de construire un dossier qui prouvera le bon rendement de l’investissement pour qu’il soit accepté.
Bon à savoir :
Il est généralement considéré que l’apport personnel pour acheter un bien immobilier doit être égal à 10% de la somme totale empruntée.
Constituer son patrimoine immobilier dans l’ancien
Outre la défiscalisation, l’investissement en loi Pinel ancien représente aussi l’avantage de se constituer un patrimoine immobilier. En effet, à l’issue de la période de mise en location déterminée, le propriétaire a la possibilité de revendre le bien, de l’habiter ou de le donner à ses descendants. Après 12 ans de location, le bien peut également être reloué sans plafonnement Pinel.