Le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété désigne un droit de propriété mais qui est séparé entre 2 parties : le “nu-propriétaire” et “l’usufruitier”. Différent de l’indivision, ce montage patrimonial permet de réaliser une défiscalisation immobilière à Montpellier.
Comment fonctionne le démembrement de propriété ?
Lors d’un démembrement de propriété, seul le droit est séparé. Le particulier qui investit dans un bien démembré devient nu-propriétaire et le possède sans avoir en l’usage, réservé à l’usufruitier. En contrepartie, celui-ci profite d’avantages fiscaux et patrimoniaux pour toute la période de démembrement.
Le bailleur social, appelé l’usufruitier, utilise le bien et peut en percevoir les fruits (les loyers). Il peut mettre le bien en location pour une durée déterminée de 15 à 20 ans.
Le droit de propriété se divise en 2 cadres juridiques distincts :
- La nue-propriété : désigne le droit de disposer du bien (des murs), de le modifier ou de le vendre.
- L’usufruit : désigne le droit d’utiliser le bien pour y vivre ou pour percevoir les revenus issus d’une location.
Quels sont les droits du nu-propriétaire et de l’usufruitier ?
Dans le cadre d’un démembrement de propriété, 3 droits s’appliquent à chacune des parties : l’abusus, le fructus et l’usus.
- Pour le nu-propriétaire
- L’abusus : le droit de disposer de la chose. Celui-ci est toutefois restreint car certaines prérogatives peuvent atteindre les droits de l’usufruitier, comme le fait de détruire le bien.
- Percevoir les produits : ils désignent ce qui provient de la chose sans périodicité mais dont la création peut altérer la substance. Les produits sont une fraction d’un capital entamé tandis que les fruits sont un revenu.
- Agir sur les actes conservatoires : (procédure de recouvrement, renouvellement d’une sûreté, interruption d’un délai de prescription). Il a pour vocation de recouvrer la pleine propriété du bien à l’expiration de l’usufruit, il est donc directement concerné pour ces derniers. Pour assurer la sauvegarde de la substance du bien, il est admis que le nu-propriétaire puisse accomplir les actes conservatoires requis, notamment en cas de carence de l’usufruitier.
- Faire des actions en justice : en engageant toutes les actions en justice qui peuvent préserver son droit de propriété et agir contre l’usufruitier qui manque à ses obligations.
- Le droit d’être informé de la modification de la substance de la chose.
- Pour l'usufruitier
- L’usus : le droit d’user de la chose. En détenant le droit d’usus, l’usufruitier exerce une emprise matérielle sur le bien et peut en décider l’usage : l’habiter ou le louer à un tiers. Il a aussi la possibilité d’y construire un ouvrage si la substance de la chose n’est pas altérée.
- Le fructus : le droit de jouir de la chose. La jouissance de la chose désigne le droit de percevoir les revenus générés par le bien. Pour un bien immobilier, les fruits correspondent aux loyers. Les fruits sont donc à distinguer des produits.
Quelles sont leurs obligations ?
Si le nu-propriétaire et l’usufruitier bénéficient tous deux des droits relatifs à leur statuts, ils doivent également répondre à certaines obligations concernant le bien immobilier. Quelles sont ces conditions ?
- Le nu-propriétaire a l’obligation de ne pas porter atteinte au droit de jouissance de l’usufruitier durant la période de démembrement, supporter la charge des grosses réparations à réaliser et s’acquitter des charges extraordinaires (dites inévitables).
- L’usufruitier doit quant à lui faire constater l’état du bien et veiller à sa bonne conservation, faire procéder à un inventaire, s’engager à jouir raisonnablement du bien, payer la taxe foncière et d’habitation et faire toutes les réparations liées à l’entretien.
Démembrement de propriété : quels avantages ?
Un abattement fiscal dans le cadre d’une donation
L’investissement en démembrement de propriété s’effectue le plus souvent en famille. L’investisseur a le droit de donner la nue-propriété d’un bien à ses descendants de son vivant tout en conservant l’usufruit. Pour le contribuable, c’est l’occasion de préparer sa transmission de manière anticipée tout en profitant de certains avantages fiscaux.
En choisissant ce type de donation, les descendants peuvent récupérer la pleine propriété du bien au moment du décès du ou des usufruitiers sans avoir de droits de succession à payer. Aussi, les droits de donation se voient réduits car ils ne sont plus calculés sur la valeur totale du bien mais seulement sur la nue-propriété. Les valeurs respectives de l’usufruit et de la nue-propriété sont calculées selon l’âge du donateur le jour de la donation. Plus le donateur prend de l’âge, plus la valeur augmente :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40% |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50% |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10% | 90 % |
Un prix d’achat inférieur à un bien classique
Autre avantage et pas des moindres, celui de pouvoir acquérir un bien avec une décote sur la valeur actualisée de la somme des loyers.
Le nu-propriétaire ne possède que “les murs” du bien immobilier et ne peut donc pas en percevoir les fruits, il profite de cette décote. Il encaisse les loyers directement, sans fiscalité sous forme d’une réduction de prix. En achetant un bien en démembrement de propriété, le montant de l’opération correspondra à 70 % de la pleine propriété pour une période de 15 ans.
Bon à savoir : la valeur du prix du bien est déterminée selon le type de démembrement, qu’il soit temporaire ou en viager.
Aucune contrainte de fiscalité
Par son statut, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus, il n’est donc pas imposé par l’administration fiscale. Par ailleurs, la nue-propriété n’est pas non plus assujettie à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur le marché du neuf.