Faut-il investir à Béziers ? Marché, prix, exemple d’investissement
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Les prix du marché à Béziers : +49% en 5 ans
- Pourquoi investir à Béziers en 2024 ?
- Une cité historique
- ... nantie d’une culture séculaire...
- ... et parfaitement adaptée à la vie de famille.
- Une politique urbanistiques actives
- 2024, les Bitterois éligibles au Pinel et au PTZ
- 1. Dispositif Pinel
- Prêt à Taux Zéro (PTZ)
- Quelles opportunités d’investissement ?
- Exemple chiffré d’un investissement
Béziers, la seconde ville la plus peuplée de l’Hérault présente un marché immobilier en pleine transformation, avec une nette augmentation de la demande et des prix au mètre carré.
Pour les investisseurs en immobilier locatif, la commune offre une alternative clairement plus abordable que la Métropole montpellieraine. Son récent passage en zone B1 ouvre l’accès au Pinel jusqu’à fin 2024.
Acheter un appartement neuf à BéziersLes prix du marché à Béziers : +49% en 5 ans
Entre 2019 et 2024, la ville a vu une hausse impressionnante de 49% du prix médian au mètre carré, avec une augmentation spécifique de 11% en 2023 seule. Cette hausse témoigne de l'attractivité grandissante de la ville, en partie grâce au report du marché montpellierain dont les tarifs sont devenus prohibitifs pour nombre d’aspirants acheteurs.
Selon le Figaro Immobilier et Meilleurs agents, en mai 2024, le prix médian du m² pour tous types de biens est de 2 336 €, marquant une augmentation de 8 % sur un an et 49 % sur cinq ans. Il reste très en dessous du prix médian de Montpellier intra-muros plafonnant à 4 371€/m² tous biens confondus. Pour le détail :
- Prix médian du m² pour l'immobilier ancien : 1 959 €, avec une hausse de +6 % sur un an et +34 % sur cinq ans.
- Prix médian du m² pour l'immobilier neuf : 3 070 €, montrant une croissance de +8 % sur un an et +20 % sur cinq ans.
- Prix médian du m² pour les maisons : 2 322 €, augmentant de +1 % sur un an et +28 % sur cinq ans.
- Prix médian du m² pour les appartements : 2 345 €, avec une hausse impressionnante de +18 % sur un an et +89 % sur cinq ans.
Pourquoi investir à Béziers en 2024 ?
Si le principal avantage d’un investissement à Béziers reste le prix de l’immobilier qui permet une meilleure rentabilité locative qu’à Montpellier, ce n’est pas le seul, loin s’en faut.
Une cité historique
Béziers, une ville riche de près de 2700 ans d'histoire, offre un patrimoine historique et culturel remarquable. Parmi les sites à découvrir figurent les anciennes arènes romaines, la majestueuse cathédrale Saint-Nazaire, et le Musée des Beaux-Arts. Les écluses de Fonséranes, situées le long du Canal du Midi et classées au Patrimoine mondial de l’UNESCO, sont également un incontournable.
Au sud-ouest de la ville, les vestiges d'un ancien village gaulois et un musée dédié sont ouverts à la visite pour ceux intéressés par l'histoire locale.
... nantie d’une culture séculaire...
La région est également réputée pour ses vignobles. Surnommée Apéritivopolis, la commune organise une féria réputée, qui se déroule chaque été en août. Vêtus de rouge et blanc, les participants profitent de spectacles de flamenco et de diverses animations en plein air, attirant près d'un million de visiteurs annuellement.
Les « caritas », fêtes médiévales locales, offrent une plongée dans le passé avec des musiques et spectacles, notamment équestres, pour le plaisir des visiteurs.
... et parfaitement adaptée à la vie de famille.
La ville bénéficie d'un climat ensoleillé et agréable, avec des températures moyennes de 6°C en hiver et de 29°C en été, et seulement 48 jours de pluie par an. Sa situation géographique est plutôt avantageuse à seulement 10 minutes des plages, 40 minutes de Montpellier et 1h20 de l'Espagne.
Pour les déplacements, Béziers est parfaitement desservie par les autoroutes A9 et A75 ainsi que par les lignes de TGV, et verra l'arrivée d'une nouvelle ligne à grande vitesse et d'une gare TGV prochainement. Les transports en commun locaux offrent des tarifs économiques.
Pour les parents, la ville compte 9 collèges, 5 lycées, un IUT et une médiathèque récente. La démographie de Béziers est en croissance constante depuis la fin des années 90, caractérisée par une population majoritairement familiale, une communauté significative de retraités, et un nombre croissant d'étudiants attirés par l'IUT.
Béziers est en outre dotée de nombreux espaces verts propices à la détente, tels que le Plateau des Poètes, un jardin de style anglais du XIXe siècle, et le parc naturel du Haut-Languedoc, proche de la ville, où habitants et touristes peuvent profiter d'après-midis paisibles.
Une politique urbanistiques actives
Plusieurs quartiers du centre-ville sont en cours de reconstruction, notamment le quartier de l'Hours-Wilson avec un nouveau centre commercial, et la Devèze où des immeubles HLM sont démolis. De nouveaux quartiers se développent également, tels que la Courondelle et le Gasquinoy.
Découvrez la nouvelle gare de Castelnau-le-LezBéziers accueillera une LGV Montpellier Beziers en 2034 qui devra permettre de relier les deux villes en 40 minutes.
La future gare de Béziers, prévue pour 2025, promet de transformer le paysage urbain en un centre névralgique du transport. Officiellement désignée comme un pôle d’échanges multimodal, cette infrastructure intégrera divers moyens de transport sur un même site.
Elle comprendra une gare SNCF, une gare routière équipée de 19 quais de bus, ainsi qu’un parking de 320 places. Les cyclistes bénéficieront de 80 places de stationnement et les conducteurs de deux-roues motorisés de 25 places.
S'étendant sur 51 000 mètres carrés, le site sera également agrémenté de 200 arbres et de vastes espaces verts, faisant de la gare un modèle d’intégration urbaine et de durabilité.
2024, les Bitterois éligibles au Pinel et au PTZ
Depuis le 1er avril 2024, Béziers fait partie des communes considérés comme des zone de tension locative élevée. Passée en zone B1, la deuxième commune la plus peuplée de l’Hérault (80 341 habitants) est désormais éligible au dispositif de défiscalisation Pinel et au prêt à taux zéro.
1. Dispositif Pinel
Le dispositif Pinel permet aux investisseurs d'acheter des biens immobiliers neufs ou en état futur d'achèvement afin de les mettre en location. L'entrée de Béziers en zone B1 rend ces investissements particulièrement attractifs car les locataires potentiels sont nombreux et le plafond de loyer est raisonnable, permettant aux investisseurs de bénéficier de réductions d'impôts substantielles.
Les réductions fiscales peuvent atteindre jusqu'à 14% du prix d'achat du logement pour 12 ans d’engagement en Pinel Classique et 21% en loi Pinel plus (version éco-responsable ou sociale du Pinel).
Investir en Loi Pinel à Montpellier et en HéraultPrêt à Taux Zéro (PTZ)
Le PTZ peut couvrir jusqu'à 50% du coût de l'achat d'une résidence principale (l’investissement locatif n’est donc pas concerné), avec des conditions de remboursement adaptées aux capacités financières des ménages.
Conçu pour faciliter l'accession à la propriété des primo-accédants à revenus modestes et intermédiaires, le dispositif a été considérablement élargie en 2024. 29 M de foyers y sont désormais éligible.
Le PTZ à MontpellierQuelles opportunités d’investissement ?
Les programmes immobiliers neufs à Béziers proposent une variété de logements, allant du T1 au T4, avec des prix commençant autour de 114 039€ pour les plus accessibles.
La bonne nouvelle c’est que le parc immobilier neuf de Béziers propose plusieurs programmes éligibles au Pinel plus.
Concrètement ce détail qui n’en est pas un implique que l’achat d’un appartement neuf peut réduire l’impôt sur le revenu des investisseurs de 21% du prix du logement (contre 14% en 2024 pour un Pinel classique).
Les résidences offrent des appartements modernes, équipés de terrasses ou balcons, avec des espaces verts paysagers et des prestations de qualité répondant aux normes RE2020. Des appartements énergétiquement performants plus qu’attractifs pour les locataires dans un secteur qui souffre de fortes chaleurs estivales.
Exemple chiffré d’un investissement
Joris et Cerise choisissent d’investir à Béziers dans un T2 au sein d’un programme immobilier éligible Pinel plus. Ils choisissent de s’engager pour une période de 12 ans. Le montant global de la réduction fiscale du ménage sera de : 41 307 €, soit 3 442€/an ou encore 287€/mois.
Le 2 pièces présente 50.69m² de surface carrez et 9.28m² de surface extérieure. En utilisant le simulateur de loyer Pinel Immo9, le couple découvre qu'ils pourra demander un loyer mensuel de 651.82€.
