Pourquoi la chute des permis ne videra pas l'immobilier neuf à Montpellier dès 2027

Hervé Koffel

Publié le lundi 02 novembre 2026

Au deuxième trimestre 2026, l'Hérault n'a autorisé que 620 logements collectifs et individuels groupés, quatre fois moins qu'au printemps 2025. Pourtant, les chantiers démarrent toujours et l'offre d'immobilier neuf à Montpellier progresse encore. Le décalage entre permis, chantiers et ventes situe le risque sur l'offre de demain plutôt que sur les clés de 2027.

Permis de construire : un printemps 2026 à l'arrêt dans l'Hérault

Le Flash Marché de la FPI Occitanie Méditerranée, publié le 1er septembre 2026, a fait l'effet d'une douche froide. Entre avril et juin 2026, 1 090 logements ont été autorisés de Perpignan à Nîmes, contre plus de 4 000 sur la même période de 2025.

Dans l'Hérault, le repli atteint 77 %. Ce taux vaut pour tout le département, pas pour la seule ville de Montpellier. Il ne couvre que les logements collectifs et individuels groupés, hors maisons construites isolément par des particuliers.

-41 % d'autorisations au premier semestre 2026 en Occitanie Méditerranée : 3 927 logements, contre 6 697 au premier semestre 2025. Dans l'Hérault, le semestre tombe à 2 038 logements, contre 3 740, soit -46 %.

Sur douze mois et tous types de logements confondus, l'Hérault comptait 7 700 autorisations à fin juin 2026, en baisse de 13,1 %. Les deux séries diffèrent, mais pointent dans la même direction.

Les constructions de logements persistent malgré les chiffres

Les mises en chantier résistent mieux sur le semestre, malgré un recul de 38 % au seul deuxième trimestre. En Occitanie Méditerranée, 3 849 logements ont été lancés entre janvier et juin 2026, contre 3 754 au premier semestre 2025. Dans l'Hérault, le cumul passe même de 1 837 à 2 318 logements, d'après le cabinet CERCO.

La FPI y voit un rattrapage de programmes autorisés les années précédentes. Sur la seule année 2025, l'Hérault avait encore autorisé 7 006 logements sur ce même périmètre. La fédération parle d'un « effet ciseau », où les ouvertures de chantier consomment les permis plus vite que le stock ne se reconstitue. Un permis manquant aujourd'hui, c'est un chantier en moins dans six à douze mois, rappelle-t-elle.

Quand le creux se verra-t-il ?

Entre l'autorisation et la remise des clés, la chaîne du neuf enchaîne quatre étapes, chacune à son rythme. Le permis doit d'abord franchir le délai de recours des tiers, encadré par le code de l'urbanisme. La vente sur plan se fait ensuite en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement).

Article R. 600-2 du code de l'urbanisme : le délai de recours contentieux des tiers contre un permis de construire court à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain.

Les logements livrés en 2027 sortiront donc surtout de chantiers déjà ouverts, à une période où les mises en chantier ont tenu. Le creux des permis pèsera d'abord sur les lancements commerciaux et les ouvertures de chantier des prochains trimestres. Son effet sur les livraisons viendra plus tard, à une échéance que les données actuelles ne permettent pas de dater. Aucune donnée publiée au 2 novembre 2026 ne permet d'annoncer un effondrement des livraisons en 2027.

Le marché du neuf à Montpellier présente une offre encore fournie

D'après la FPI, 568 logements ont été mis en vente dans la métropole au deuxième trimestre 2026, soit 14 % de plus qu'au printemps 2025. Sur le semestre, le volume reste stable, à 714 logements.

Fin juin, l'offre disponible atteignait 1 426 logements, en hausse de 10 %. Au rythme des ventes au détail des douze derniers mois, ce stock représente environ dix-huit mois de commercialisation, d'après nos calculs.

Les particuliers ont signé 494 réservations au premier semestre, à peine 3 % de moins qu'en 2025. Le recul global de 20 % vient des ventes en bloc aux bailleurs et institutionnels, tombées à 38 logements.

Les prix ont reculé à 4 851 €/m² TTC dans la métropole, hors parking, soit 9 % de moins sur un an. La ville-centre affiche 5 071 €/m², en baisse de 12 %.

166 ventes en BRS (bail réel solidaire) au premier semestre 2026 dans la métropole, en progression de 69 % par rapport au premier semestre 2025.

En Occitanie Méditerranée, l'offre de collectifs en construction a fondu de 24 % en un an, contre 3 % pour l'offre sur plan. Le stock à vendre repose de plus en plus sur des projets pas encore démarrés.

Programmes neufs à Montpellier : la relève vise l'après-2027

Sur l'ancienne friche Groupama, dans le secteur Liberté-Chaptal, la base Sitadel recense un permis d'aménager délivré en mars 2026 à Altarea Cogedim. Le Moniteur y annonce près de 500 logements, menés avec Nexity. À la mi-octobre 2026, aucun permis de construire n'y était encore recensé.

À Port Marianne, la future ZAC de l'Union prévoit environ 1 300 logements. La participation du public par voie électronique s'est achevée le 15 octobre 2026. La Lettre M annonce les premiers permis en 2027 et un démarrage possible des travaux en 2029.

Le dispositif In Médio relève d'une autre logique : des logements locatifs réservés par des employeurs pour leurs salariés. Sa première résidence compte 55 logements à Castelnau-le-Lez. Altémed annonce environ 520 logements à l'étude, avec des livraisons échelonnées de 2027 à 2031.

En attendant, Respire, dans la ZAC République, prévoit deux tranches de livraison, fin 2027 puis fin 2028, d'après la fiche de son promoteur Spag.

PLH 2027-2032 : un objectif à remettre en face des permis

Le prochain programme local de l'habitat (PLH) de la métropole est en préparation depuis une délibération du 3 décembre 2023. Le précédent, échu le 2 février 2025, visait 5 000 à 5 400 logements par an sur 31 communes.

Face à cet objectif, les 7 700 autorisations recensées dans l'Hérault sur douze mois paraissent minces. La Métropole, qui réunit 42 % des habitants du département, visait à elle seule les deux tiers de ce volume. La pression démographique, elle, ne faiblit pas. L'Insee recense 522 542 habitants dans la Métropole en 2023, avec une croissance de 1,7 % par an depuis 2017.

Acheter un logement neuf à Montpellier en 2027

Pour un acheteur, les indicateurs n'annoncent pas de pénurie à court terme. Le stock disponible, proche d'un an et demi de ventes, laisse un choix large de programmes et de typologies.

Pour une résidence principale, le PTZ dans le neuf à Montpellier reste ouvert, sous plafonds de ressources, aux ménages non propriétaires depuis deux ans.

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