Plafond loyer Jeanbrun à Montpellier : quel loyer appliquer en 2026 ?

À Montpellier, classée en zone A, le plafond de loyer intermédiaire du dispositif Jeanbrun s'établit à 14,64 €/m² en 2026. Le bailleur peut aussi opter pour un loyer social ou très social, avec un avantage fiscal croissant à mesure que le loyer diminue. Nous verrons ici en détails les plafonds applicables dans l'Hérault, de Montpellier à Sète, de Béziers aux communes rurales, et proposerons deux exemples de calcul concrets.

Attention : les plafonds de loyer et les exemples chiffrés présentés sur cette page sont donnés à titre indicatif. Ils reprennent les plafonds Pinel révisés en 2026, utilisés ici comme base de référence du dispositif Jeanbrun. À la date de mise à jour de cette page, le décret d'application Jeanbrun n'a pas encore été publié au Journal officiel. Ces montants devront donc être confirmés ou ajustés lors de la publication du texte réglementaire.

Issu de la loi de finances 2026, le dispositif Jeanbrun se distingue de l'ancien Pinel sur un point structurant : il a vocation à couvrir l'ensemble du territoire, y compris les zones B2 et C. Trois niveaux de loyer sont proposés aux investisseurs. Le loyer intermédiaire se situe 15 % sous le prix de marché, le loyer social 30 % sous le marché, le loyer très social 45 % sous le marché. Le choix entre ces trois paliers influencera directement le montant de l'avantage fiscal prévu par le dispositif Jeanbrun.

Le calcul du loyer Jeanbrun

À l'instar des autres dispositifs de défiscalisation basés sur la location abordable, la loi Jeanbrun impose des plafonds de loyers, qui correspondent au montant maximal que le propriétaire peut demander à son locataire. Louer en dessous reste possible ; louer au-dessus fait perdre le bénéfice du dispositif. La surface utile du logement et le plafond de loyer au m² fixé pour la zone géographique concernée sont les deux facteurs qui entrent en ligne de compte pour le calcul du loyer Jeanbrun.

La surface utile intègre la moitié des surfaces annexes (balcon, terrasse, cave, loggia) dans la limite de 8 m².

Formule :
Surface utile = surface habitable + (surfaces annexes / 2) dans la limite de 8 m²

Exemple : un appartement de 60 m² avec 8 m² de terrasse donne une surface utile de 64 m².

Une fois la surface utile obtenue, il reste à appliquer le coefficient multiplicateur prévu par la formule réglementaire :

Loyer mensuel maximum = plafond (€/m²) × (0,7 + 19 / surface utile) × surface utile

Ce coefficient est plafonné à 1,2 pour les logements dont la surface utile est inférieure ou égale à 38 m². En gros, plus le logement est petit, plus le coefficient rehausse le loyer au m², un mécanisme qui avantage les studios et les T2.

Montpellier et sa première couronne : les plafonds Jeanbrun en zone A

Montpellier et la plupart des communes de sa première couronne relèvent de la zone A, qui traduit une tension locative élevée, en grande partie due au fait du très grand nombre d'étudiants (+80 000), qui représentent environ 20 % de la population locale.

Le zonage ABC consolidé y classe Montpellier, Castelnau-le-Lez, Clapiers, Mauguio, Saint-Jean-de-Védas ou encore les stations balnéaires de La Grande-Motte et Palavas-les-Flots.

Les plafonds de loyer Jeanbrun applicables en zone A sont les suivants :

• Intermédiaire : 14,64 €/m² de surface utile
• Social : 12,06 €/m² de surface utile
• Très social : 9,47 €/m² de surface utile

L'écart entre le plafond intermédiaire et le plafond très social atteint 5,17 €/m². Sur un logement de 40 m², cela représente plus de 200 € de différence mensuelle, un paramètre à intégrer dès le montage de l'opération.

Exemple de calcul de loyer Jeanbrun à Montpellier

François souhaite acheter un studio de 33 m² situé à Montpellier, avec une terrasse de 12 m². La moitié de la terrasse (6 m²) s'ajoute à la surface habitable, ce qui donne une surface utile de 39 m². Le coefficient multiplicateur s'applique : (0,7 + 19/39) × 39 = 46,3.

En loyer intermédiaire, François peut demander jusqu'à 677,83 €/mois. En loyer social, le plafond descend à 558,38 €/mois. En loyer très social, il passe à 438,46 €/mois.

Paramètre	Loyer intermédiaire	Loyer social	Loyer très social
Surface utile	33 + (12/2) = 39 m²
Plafond zone A	14,64 €/m²	12,06 €/m²	9,47 €/m²
Coefficient × surface	(0,7 + 19/39) × 39 = 46,3
Loyer mensuel maximum	677,83 €/mois	558,38 €/mois	438,46 €/mois

Sète, Béziers, Lunel : les plafonds Jeanbrun en zone B1 dans l'Hérault

Lorsque l'on sort de la première couronne montpelliéraine, plusieurs communes de l'Hérault sont classées en zone B1. On retouve notamment Agde, Béziers, Frontignan, Lunel ou encore Sète. Le marché locatif y est moins tendu qu'à Montpellier, ce qui se reflète directement dans les plafonds. Il reste au demeurant très dynamique.

• Intermédiaire : 11,80 €/m² de surface utile
• Social : 9,72 €/m² de surface utile
• Très social : 7,64 €/m² de surface utile

À titre de comparaison, le plafond intermédiaire en zone B1 (11,80 €/m²) est inférieur de 2,84 €/m² à celui de la zone A (14,64 €/m²). Sur un T3 de 65 m², cette différence représente environ 185 €/mois de loyer en moins.

Exemple de calcul de loyer Jeanbrun à Sète

Camille et Florian souhaitent acheter un appartement neuf à Sète pour le mettre en location dans le cadre du dispositif Jeanbrun. Ils choisissent un T4 de 82 m² avec une loggia de 4 m², qui affiche une surface utile de 84 m² (82 + 4/2). Le coefficient multiplicateur donne : (0,7 + 19/84) × 84 = 77,8.

Résultat : le loyer mensuel maximum que le couple pourra fixer s'établit à 918,04 €/mois en intermédiaire, 756,22 €/mois en social et 594,39 €/mois en très social. Pour un logement familial de cette taille, l'écart entre intermédiaire et très social dépasse 320 €/mois.

Paramètre	Loyer intermédiaire	Loyer social	Loyer très social
Surface utile	82 + (4/2) = 84 m²
Plafond zone B1	11,80 €/m²	9,72 €/m²	7,64 €/m²
Coefficient × surface	(0,7 + 19/84) × 84 = 77,8
Loyer mensuel maximum	918,04 €/mois	756,22 €/mois	594,39 €/mois

Zones B2 et C : les plafonds dans le reste de l'Hérault

Comme nous l'avons précisé plus haut, le Jeanbrun ne s'arrête pas aux zones tendues, il est effectif sur tout le territoire. Les communes de l'Hérault non classées en zone A ou B1 relèvent des zones B2 ou C selon le zonage ABC en vigueur. L'arrêté de 2025 précise que les communes absentes des tableaux A, A bis, B1 et B2 appartiennent automatiquement à la zone C.

• Intermédiaire : 10,26 €/m² de surface utile
• Social : 8,45 €/m² de surface utile
• Très social : 6,64 €/m² de surface utile

En zone B2 ou C, l'écart avec la zone A est très important : 4,38 €/m² de moins en intermédiaire, soit près d'un tiers de loyer en moins à surface égale.

Récapitulatif des plafonds Jeanbrun 2026 à Montpellier et dans l'Hérault