Permis de louer à Montpellier : obligations et démarches pour les propriétaires bailleurs

Depuis 2021, certains quartiers de Montpellier imposent aux bailleurs une autorisation préalable avant toute mise en location : le permis de louer. Ce dispositif lutte contre l'habitat indigne en contrôlant les logements avant leur mise sur le marché. Dans un secteur où les loyers oscillent entre 13 et 20 €/m², les investisseurs doivent respecter des obligations strictes de décence.

Le cadre réglementaire du permis de louer à Montpellier

Une autorisation préalable obligatoire

Le permis de louer est une autorisation administrative obligatoire avant toute signature de bail. Le bailleur doit l'obtenir auprès de la mairie ou de la métropole. Ce dispositif s'inscrit dans les articles L635-1 à L635-11 du Code de la construction et de l'habitation , créés par la loi ALUR du 24 mars 2014. Le décret d'application du 19 décembre 2016 en précise les modalités.

Les objectifs du dispositif à Montpellier

La Métropole de Montpellier a instauré ce dispositif pour lutter contre l'habitat indigne dans certains quartiers. L'objectif est indiqué précisément par la métropole : « s'assurer que les habitations mises en location ne risquent pas de porter atteinte à la santé et à la sécurité de ceux qui y vivent ».

Les marchands de sommeil prospèrent en proposant à prix d'or des taudis insalubres à des populations vulnérables, souvent privées de titre de séjour et incapables de faire valoir leurs droits. L'autorisation préalable impose un contrôle systématique qui rend ces pratiques plus risquées.

Le dispositif vise aussi à améliorer le parc locatif ancien en obligeant les bailleurs à mettre aux normes leurs biens avant location.

Les secteurs concernés par le permis de louer à Montpellier

La cartographie actuelle des zones soumises à autorisation

Cette mesure ne s'applique pas uniformément sur l'ensemble du territoire Montpelliérain. La Métropole a procédé par phases successives, ciblant les secteurs les plus exposés à l'habitat dégradé. Le quartier de Celleneuve a ouvert le bal le 1er avril 2021. Le secteur du Faubourg de Figuerolles a suivi le 1er octobre 2023.

Ces deux quartiers partagent un profil similaire : tissu urbain ancien, parfois négligé, où cohabitent patrimoine historique et bâtiments vétustes. Les constructions récentes échappent à l'obligation : les habitations édifiées après le 1er janvier 2005 bénéficient d'une exonération automatique. Exception : cette exemption ne couvre pas les biens ayant subi une rénovation après cette date.

Pour les autres secteurs de Montpellier et les communes voisines, aucune autorisation n'est requise. Les bailleurs restent néanmoins tenus de respecter les critères de décence définis par la loi.

Extension à trois nouveaux quartiers au 1er novembre 2025

Le dispositif s'étendra dans les prochaines semaines (à l'heure où nous écrivons ces lignes) à trois quartiers supplémentaires, qui entreront dans le périmètre le 1er novembre 2025 : la Mosson, les Cévennes et Saint-Martin. Cette extension, dévoilée par le maire Michaël Delafosse lors de ses vœux de début d'année, a été formalisée par délibération du conseil municipal puis métropolitain en février 2025.

La Mosson, les Cévennes et Saint-Martin concentrent des habitations anciennes, parfois très dégradées, hébergeant des populations en situation de précarité. Une extension qui a pour objectif d'assainir l'offre locative, responsabiliser les bailleurs et renforcer les contrôles croisés avec la CAF.

Le bilan des quartiers pilotes justifie cette extension. Sur 731 décisions administratives rendues à Celleneuve et Figuerolles : 9 % ont été refusées (65 unités interdites), 47 % accordées sous réserve de travaux. Les pathologies détectées : humidité persistante, fenêtres bloquées, salles d'eau insalubres, et même « une douche installée sur des toilettes à la turque ».

Comment vérifier si votre bien est concerné

Pour les investisseurs, première étape : identifier si leur bien se situe dans l'une des zones concernées. La page dédiée sur le site de la Métropole fournit les informations pour Celleneuve et Figuerolles. À partir du 1er novembre 2025, les détenteurs de biens à la Mosson, aux Cévennes et à Saint-Martin devront se conformer au dispositif.

En cas de doute, le service Habitat Santé Environnement reste l'interlocuteur privilégié :

1 place Georges Frêche, 34267 Montpellier Cedex 2

Les agents confirment l'assujettissement selon l'adresse ou la parcelle cadastrale.

Cette vérification s'impose pour toute première mise sur le marché ou changement de locataire. Ignorer cette étape expose à des sanctions financières.

Tous les types de location sont concernés

L'autorisation préalable s'applique aux locations meublées et non meublées constituant la résidence principale du locataire. Appartements comme maisons individuelles sont concernés. Seules les locations saisonnières et de courte durée échappent au dispositif.

Certains bailleurs, confrontés aux contraintes du système, pourraient basculer vers la location touristique via Airbnb. La municipalité surveille ce phénomène pour prévenir l'éviction du marché traditionnel.

La procédure de demande du permis de louer: documents et étapes

Constitution du dossier de demande

Obtenir l'accord administratif exige un dossier complet. Le bailleur doit d'abord remplir le formulaire CERFA n°15652, modèle officiel fixé par l'arrêté du 27 mars 2017, téléchargeable sur service-public.fr ou auprès de la Métropole.

Pièces justificatives requises :

• pièce d'identité du titulaire,
• titre de propriété ou attestation notariale,
• copie du bail envisagé,
• état descriptif de l'habitation (surface, pièces, équipements).

Le cœur du dossier : le diagnostic technique regroupant tous les diagnostics immobiliers obligatoires. Le détenteur doit fournir :

• Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : les habitations classées G sont bannies depuis 2025, les F suivront en 2028.
• Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) pour les constructions antérieures à 1949. La page municipale précise qu'en cas de revêtements dégradés contenant du plomb, le bailleur doit procéder aux travaux avant l'occupation.
• Le diagnostic amiante pour les biens construits avant 1997.
• L'état de l'installation d'électricité et de gaz pour les installations de plus de 15 ans.
• L'État des Risques et Pollutions (ERP).

Ces diagnostics représentent un investissement de 300 à 800 € selon la surface et la configuration du bien.

Dépôt et instruction de la demande

Il existe deux options pour déposer le dossier. Cela peut se faire soit via le portail en ligne de la Métropole, soit par courrier recommandé à :

Mairie de Montpellier - Service Habitat Santé Environnement, 1 place Georges Frêche, 34267 Montpellier Cedex 2.

Le dépôt déclenche la remise d'un récépissé. Selon l'article L635-4 du CCH, l'autorité compétente dispose d'un délai maximum d'un mois pour statuer.

En l'absence de réponse dans ce délai, le silence vaut acceptation tacite. Le bailleur peut alors proposer son bien sans risque de sanction.

Pendant l'instruction, les agents assermentés peuvent visiter l'habitation entre 6h et 21h pour vérifier la concordance entre le dossier et la réalité du bien.

Les critères d'évaluation

Les contrôleurs examinent l'habitation selon les exigences légales définies par l'article L635-3 du CCH et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le bien doit présenter au moins 9 m² au sol avec 2,20 mètres de hauteur sous plafond pour la pièce principale. L'évaluation porte aussi sur les équipements de base : cuisine, sanitaires, chauffage, ventilation.

La performance énergétique est devenue un critère rédhibitoire. Les biens classés F ou G au DPE sont systématiquement refusés, sauf engagement à réaliser des travaux avant la mise en location.

Les non-conformités fréquemment relevées : humidité chronique, fenêtres grippées, installations électriques vétustes, sanitaires dégradés.

Trois issues possibles :

• Accord sans réserve : le bien est conforme
• Accord sous condition : travaux à réaliser sous un mois, suivis d'une nouvelle visite
• Refus : interdiction de louer tant que les manquements graves ne sont pas corrigés

Validité de l'autorisation et obligations de renouvellement

Durée de validité et caducité

Selon l'article R635-3 du CCH, l'autorisation expire si le bien n'est pas mis en location dans les deux ans suivant sa délivrance.

Une fois le bail signé, la validation reste effective pendant toute l'occupation. Mais à chaque changement de locataire, le titulaire doit solliciter une nouvelle autorisation. L'article L635-5 du CCH impose, en outre, que l'autorisation soit jointe au contrat de bail à chaque nouvelle location. Ce qui est logique puisque l'habitation peut se dégrader entre deux locations. Le renouvellement systématique garantit une vigilance continue.

Exception en cas de vente : l'accord peut être transféré au nouveau détenteur, évitant une procédure complète. Ce transfert nécessite le dépôt d'une déclaration auprès de l'autorité compétente.

Sanctions et risques en cas de mise en location sans autorisation

Les sanctions administratives

Proposer un bien sans accord préalable expose le bailleur à des sanctions sévères. L'article L635-7 du CCH fixe le cadre : première infraction jusqu'à 5 000 € d'amende. En cas de récidive sous trois ans : jusqu'à 15 000 €.

Procédure : le maire ou le président de la métropole doit d'abord informer le contrevenant, qui dispose d'un mois (article R635-4) pour présenter ses observations. Cette fenêtre permet de régulariser en déposant tardivement la demande.

L'amende est proportionnée à la gravité des manquements. Un investisseur de bonne foi ne subit pas le même sort qu'un marchand de sommeil. La sanction ne peut être prononcée plus d'un an après constatation des infractions.

Le produit des amendes revient intégralement à la commune ou à la métropole pour financer les politiques de lutte contre l'habitat indigne.

Les conséquences juridiques et pratiques

Le bailleur s'expose à une interdiction temporaire, paralysant son activité jusqu'à régularisation. Cette suspension peut durer plusieurs mois si des travaux substantiels sont exigés.

Les répercussions peuvent également toucher le bail lui-même. Certains tribunaux pourraient considérer qu'un bail signé sans autorisation préalable encourt la nullité, contraignant le titulaire à restituer l'intégralité des loyers perçus.

Pour les assureurs, les conditions générales des contrats PNO (propriétaire non-occupant) imposent le respect de la réglementation. Proposer un bien sans accord constitue une violation exposant à une exclusion de garantie en cas de sinistre (incendie, dégât des eaux, effondrement).

Les contrôles municipaux et la coordination des services

La Métropole effectue des contrôles ciblés, orientés par les signalements de locataires ou de voisins alertés par des conditions manifestement indignes.

La convention entre la Ville et la CAF est un outil redoutable. Le croisement des fichiers identifie les habitations pour lesquelles des allocations logement sont versées dans les secteurs concernés, puis vérifie si l'accord a été obtenu. Cette technique de data-matching débusque efficacement les infractions.

Les refus sont transmis aux services fiscaux (article L635-6 du CCH), déclenchant un réexamen de la situation fiscale : déduction des charges, éligibilité aux dispositifs d'avantage fiscal.

À Montpellier, la détermination municipale s'illustre par des condamnations exemplaires. En novembre 2023, deux marchands de sommeil ont écopé de six à douze mois de prison avec sursis et d'amendes jusqu'à 50 000 € pour avoir exploité des habitations insalubres dans la résidence Font Del Rey.