Plafonds de revenus Jeanbrun 2026 à Montpellier

Le dispositif Jeanbrun à Montpellier impose au propriétaire de louer son bien à un locataire dont les revenus ne dépassent pas un certain seuil. Ce plafond de ressources dépend de la composition du foyer du locataire et de la zone géographique du logement.

À Montpellier et dans la majorité de sa métropole, le zonage applicable est la zone A. Quelques communes plus éloignées du centre relèvent de la zone B1, avec des plafonds inférieurs. Les barèmes ci-dessous sont ceux en vigueur pour les baux signés en 2026.

Plafonds de revenus Jeanbrun à Montpellier et en zone A

Montpellier est classée en zone A, au même titre que la majorité des autres communes de sa métropole. Cette large couverture en zone A signifie que la majorité des investissements Jeanbrun dans la métropole montpelliéraine obéissent aux mêmes plafonds de ressources.

Communes de Montpellier Métropole situées en zone A

Le revenu pris en compte est le revenu fiscal de référence (RFR) de 2024, figurant sur l'avis d'imposition remis à l'été 2025.

Source : BOFiP*, BOI-BAREME-000017, actualisé le 10 mars 2026. Hausse de +0,9 % par rapport à 2025, indexée sur l'indice de référence des loyers.

Plafonds de ressources 2026 en zone B1 (communes périphériques de l'Hérault)

Certaines communes situées en dehors du noyau métropolitain relèvent de la zone B1, tout comme 5 communes de la métropole elle-même (Castries, Vendargues, Prades-le-Lez, Saussan, Cournonsec). C'est également le cas de Lunel, Sète, Frontignan, Marseillan ou Agde. Un investisseur qui acquiert un logement Jeanbrun dans l'une de ces communes doit se référer aux plafonds B1, sensiblement plus bas que ceux de la zone A.

Source : BOFiP*, BOI-BAREME-000017, actualisé le 10 mars 2026.

La différence entre les deux zones atteint près de 8 200 € pour une personne seule (44 344 € en A contre 36 144 € en B1) et plus de 18 000 € pour un couple avec un enfant. En pratique, un candidat locataire refusé pour un logement Jeanbrun à Sète ou Lunel peut très bien être éligible pour un bien situé à Montpellier, Lattes ou Castelnau-le-Lez.

Pour vérifier le classement exact d'une commune héraultaise, consultez le simulateur de zonage IMMO9.

Comment le revenu fiscal de référence est-il déterminé ?

Le RFR est calculé par l'administration fiscale et figure en haut de la première page de l'avis d'imposition. Il agrège tous les revenus du foyer — salaires, revenus fonciers, BIC, BNC, pensions, plus-values — après application des abattements légaux. Ce n'est ni le salaire net ni le revenu brut : c'est un montant spécifique, souvent supérieur au revenu net imposable car il réintègre certains abattements.

Pour un bail conclu en 2026, c'est le RFR de l'année 2024 qui fait foi, celui qui apparaît sur l'avis d'imposition émis à l'été 2025. Ce principe de l'année N-2 est identique à celui qui s'appliquait sous le Pinel.

Situations particulières à connaître :

• Deux personnes en concubinage qui signent ensemble le bail : leurs RFR respectifs sont additionnés et comparés au plafond « couple ».
• Un colocataire : il est évalué seul, selon le plafond « personne seule », quel que soit le nombre de colocataires dans le logement.
• Un enfant en résidence alternée : il est comptabilisé comme 0,5 personne à charge pour chacun des deux parents.

Locataire au-dessus du plafond : quelles conséquences ?

Avant la signature du bail, le propriétaire est tenu de vérifier que le RFR du futur locataire ne dépasse pas le plafond applicable. En cas de non-respect, il perd le bénéfice de l'amortissement Jeanbrun (3,5 % à 5,5 % par an sur 80 % du prix d'acquisition), ce qui rend l'investissement nettement moins rentable. Il doit conserver une copie de l'avis d'imposition du locataire comme justificatif.

Après la signature, la situation est différente. Si les revenus du locataire progressent en cours de bail et franchissent le plafond, l'avantage fiscal n'est pas remis en cause. La vérification porte uniquement sur le moment de l'entrée dans les lieux. Ce n'est qu'au renouvellement du bail ou à l'arrivée d'un nouveau locataire que les plafonds actualisés s'appliquent de nouveau.

Deux profils, deux résultats

Simulation indicative, non contractuelle. Barèmes de mars 2026.

Cas 1 : un jeune actif à Castelnau-le-Lez (zone A)

Théo, 27 ans, développeur web, envisage de louer un T2 neuf à Castelnau-le-Lez. Son RFR 2024 est de 41 800 €. Le plafond pour une personne seule en zone A s'élève à 44 344 €. Théo est éligible, avec une marge de 2 544 € sous le plafond. Le bailleur peut donc lui proposer ce logement dans le cadre du Jeanbrun.

Cas 2 : un couple avec deux enfants à Frontignan (zone B1)

Sophie et Karim, 38 et 40 ans, deux enfants, cherchent un T4 neuf à Frontignan. Leur RFR 2024 combiné atteint 72 000 €. Le plafond pour un couple avec deux personnes à charge en zone B1 est de 70 073 €. Ils dépassent le seuil de 1 927 €. Ce logement ne peut pas leur être proposé dans le cadre du Jeanbrun. En revanche, un bien comparable situé dans la métropole montpelliéraine (zone A) serait envisageable : le plafond y passe à 95 427 €.

Pour retrouver les appartements éligibles Jeanbrun à Montpellier, consultez notre catalogue de programmes neufs.

FAQ

Montpellier est en zone A : les communes balnéaires comme La Grande-Motte ou Palavas aussi ?

Oui, La Grande-Motte et Palavas-les-Flots font toutes deux partie des 26 communes classées en zone A dans l'Hérault. En revanche, d'autres stations balnéaires comme Sète, Frontignan ou Marseillan relèvent de la zone B1 — avec des plafonds de ressources plus bas. Le classement ne suit pas toujours la logique géographique : il dépend de la tension locative mesurée par l'État. La vérification commune par commune sur le simulateur officiel reste indispensable.

Avec 80 000 étudiants, Montpellier offre-t-elle un vivier de locataires éligibles ?

Oui. La grande majorité des étudiants présentent un RFR très inférieur au plafond « personne seule » de 44 344 € en zone A. Attention toutefois : si l'étudiant est rattaché au foyer fiscal de ses parents, ce sont les revenus parentaux qui sont pris en compte, ce qui peut changer la donne. Un étudiant fiscalement indépendant est évalué sur son propre RFR.

Un investissement Jeanbrun à Sète ou Lunel (zone B1) est-il moins intéressant qu'à Montpellier ?

Pas nécessairement. Les plafonds de ressources en B1 sont plus bas, ce qui réduit le vivier de locataires éligibles. Mais les prix d'acquisition y sont également inférieurs, ce qui peut améliorer le rendement locatif. Le choix dépend de l'équilibre entre prix d'achat, loyer plafond et profil des locataires ciblés. Le cumul avec le Super Jeanbrun (TVA 10 % + exonération taxe foncière) peut renforcer la rentabilité dans les deux zones.

Le locataire doit-il déjà habiter dans la métropole pour être éligible ?

Non. Aucune condition de résidence préalable n'est exigée. Le locataire peut venir de n'importe quelle région, à condition que son RFR respecte le plafond de la zone où se situe le logement et qu'il en fasse sa résidence principale.

Sources et références

• BOFiP, Plafonds de loyer et de ressources des locataires, BOI-BAREME-000017, mis à jour le 10 mars 2026
• Service-public.fr, Simulateur de zonage A/B/C