Un nouveau zonage Pinel et PTZ reclasse 865 communes
Hervé Koffel
SOMMAIRE
Le 5 juillet 2024, un arrêté gouvernemental a été publié, actant le changement de zonage de 865 communes françaises. Une excellente nouvelle pour ceux qui avaient un projet immobilier d’achat de résidence principale ou d’investissement locatif, notamment parce que toutes les communes reclassées en zone tendue B1 pourront désormais bénéficier des dispositifs Pinel et PTZ.
Ce nouveau zonage fait écho à celui qui avait été opéré en octobre dernier et qui avait déjà vu le reclassement de 209 communes en zone tendue ou très tendue. Peu après, l’ex-ministre du Logement Patrice Vergriete avait annoncé travailler sur un nouveau reclassement prochain de plus de 800 communes. C’est aujourd’hui chose faite, et nous allons voir ce qu’il en est pour les communes de la métropole de Montpellier et ceux qui souhaitent acheter un logement neuf dans l'Hérault.
Nouveau zonage pour les communes de l’Hérault
En octobre dernier, nous vous annoncions que certaines communes Héraultaises été déplacées en zone tendue B1. Ces communes étaient Béziers, Clermont-l'Hérault, Pézenas et Valras-Plage.
Avec le nouvel arrêté du 5 juillet, la commune de Baillargues, à Montpellier Méditerranée Métropole, est la seule à avoir été requalifiée de la zone B1 à la zone A. Elle fait désormais partie des zones très tendues, au même titre que la plupart des villes de la métropole de Montpellier comme cette dernière, Castelnau-le-Lez, Mauguio ou encore la station balnéaire de la Grande Motte.
Voici maintenant les 11 communes qui sont reclassées en zone B1, et entrent donc en zone qualifiée de tendue :
- Bouzigue
- Candillargues
- Combaillaux
- Guzargues
- Le Triadou
- Les Matelles
- Mudaison
- Murviel-lès-Montpellier
- Poussan
- Vailhauquès
- Vendres
Ce que cela change pour les futurs acheteurs
Les programmes immobiliers neufs dans ces communes seront donc désormais éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel ainsi qu’au prêt à taux zéro (PTZ). Une aubaine pour ceux qui envisageaient d’investir dans le locatif comme ceux qui aspirent à être propriétaire de leur résidence principale.
Pour rappel, la loi Pinel permet de bénéficier de réductions d’impôt dans le cas d’un investissement locatif dans l’immobilier neuf avec engagement de durée. Cet avantage fiscal est calculé selon le prix d’achat du bien et la durée de mise en location. En 2024, voici à quoi ressemble la réduction d’impôt Pinel :
- 9 % du prix d’achat du bien en réduction d’impôt pour une location de 6 ans
- 12 % pour une location de 9 ans
- 14 % pour une réduction de 12 ans
Quel impact sur Baillargues qui passe en zone A ?
Pour une personne qui souhaitait investir en Pinel à Baillargues, le passage de la zone B1 à la zone A représente une augmentation des revenus locatifs d’environ 19%. En effet, le plafond de loyer Pinel passera de 11.31€/m² en zone B1 à 14.03€/m² en zone A.
Pour donner un exemple concret, un T2 de 42 m² avec 6 m² de balcon se louera au maximum à 571.15€ / mois en zone B1. Le même appartement en zone A pourra se louer au prix de 708.51 € / mois.
De nombreux foyers supplémentaires seront également éligibles à la loi Pinel étant donné que la commune bénéficie désormais de plafonds de revenus locataires plus élevés. Une demande potentiellement plus élevée est donc à attendre. De même, les plafonds d’accès au PTZ sont plus haut et permettront à plus de ménage d’accéder à la propriété.
Quel impact pour les communes désormais en zone B1 ?
La loi Pinel étant désormais accessible dans ces communes, les investisseurs pourront bénéficier de la défiscalisation prévue par celle-ci, en plus des recettes locatives.
Maxime souhaite investir dans un appartement neuf pour le louer grâce au dispositif Pinel. Il opte pour la commune de Candillargues , qui vient de passer en zone B1. Il choisit d’acheter un T3 de 60m² au prix de 249 000€ et contracte un prêt de 209 000€ sur 25 ans à 3,8% pour compléter ses 40 000€ d’apport personnel.
*Mensualités de 1 139 €/mois dont 59,22 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 132 700 € dont 17 766,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.Simulation d'un investissement Pinel pour un T3 à Candillargues (en zone B1) Résidence Fictif Prestations T3 de 60 m² habitable + 15 m² annexe
- RE2020
- Terrasse
- Parking en sous-sol
- Volets roulants électriques
- Cuisine équipée
- Parquet dans les chambres
Prix d'achat 249 000 € Mensualités pour un prêt de
209 000 €
à un taux de 3,80 % :- 1 139 €/mois*
sur 25 ans.Charges** - 150 €/mois Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans Abattement fiscal total maximal 29 880 € 44 820 € 52 290 € Abattement fiscal mensuel maximal + 415 € + 415 € + 363 € Loyer Pinel + 726 €/mois Effort d'épargne mensuel 148 € 148 € 200 €
Quant à ceux qui rêvaient de devenir propriétaires, ils auront la tâche facilité grâce à l’ouverture de l’accès au PTZ dans ces communes, qui leur permettra d’emprunter à 0% d’intérêt jusqu’à 50% du montant de l’opération (dans la limite des plafonds PTZ).
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