Classée meilleure ville étudiante de France en 2025 (et sur le podium depuis de nombreuses années), Montpellier ne cesse de renforcer son attractivité grâce à sa croissance démographique plus forte chaque année. Le climat méditerranéen, le cadre de vie et l’offre universitaire sont des arguments de poids pour accueillir les jeunes du cycle académique supérieur. Subséquemment, il peut être extrêmement rentable d’investir dans un studio en résidence étudiante à Montpellier, ce type de programme immobilier neuf étant particulièrement demandé.

Montpellier : ville étudiante et pleine de vie

Montpellier est aujourd’hui la 7ème ville de France. Emploi, économie, population, tous les chiffres sont à la hausse chaque année. La métropole de Montpellier détient la croissance démographique la plus importante depuis de nombreuses années en France.

Cette croissance, elle la doit notamment au nombre d’étudiants qui viennent tous les ans arpenter les couloirs des établissements d’enseignement supérieur, ainsi qu’aux jeunes actifs qui justement sont fraîchement diplômés. Sur les 10 dernières années, on recense une augmentation de 31% du nombre d’étudiants, soit environ 20 000 de plus. Aujourd’hui, la population estudiantine s’élève à près de 100 000, soit environ 18% des résidents de l’unité urbaine de Montpellier. Parmi eux, 10,9% sont des étudiants internationaux qui ont été séduits par la ville et les nombreux avantages qu’elle a à offrir. L’achat d’un studio en résidence étudiante à Montpellier apparaît comme un investissement rentable étant donné la démographie.

L’enseignement supérieur cohabite avec l’offre culturelle

Tous ces étudiants, plus nombreux chaque année, n’ont pas choisi Montpellier par hasard. La ville dispose d’une offre de parcours de formations particulièrement étendue. À ce jour, on compte 1526 formations dans l’agglomération montpelliéraine (source : l’Etudiant.fr). Surnommée “la Surdouée”, Montpellier dénombre également 16 prépas et grandes écoles, qui viennent rajouter au prestige d’une métropole dont l’essor continue de plus belle chaque année.

La formation n’est cependant pas la seule raison derrière l’attractivité de Montpellier. En effet, l’offre culturelle y est très développée : on compte environ 11 000 fauteuils de cinéma, de très nombreuses associations sportives diverses et environ 100 000 visiteurs par an dans les divers musées de la métropole. Le patrimoine architectural et culturel y est indéniable, avec des lieux exceptionnels comme la Place de la Comédie, la Promenade du Peyrou et l’Aqueduc Saint-Clément, ou encore le quartier Antigone, conçu par l’architecte catalan Ricardo Bofill à la fin des années 70 et dont la construction s’est terminée début 2000.

Achat d’un studio en résidence étudiante

Une telle proportion d’étudiants et de jeunes actifs signifie une demande constamment en hausse pour du logement de petite surface, studio ou T2.

Les programmes neufs qui regorgent de ce type de bien spécialisé sont bien évidemment les résidences étudiantes. En plus de disposer de stocks de logements étudiants, celles-ci proposent généralement des services de ménage, coworking, salle de sport, espace de détente et de convivialité ou encore restauration pour faciliter la vie aux jeunes. L’achat d’un studio étudiant dans une de ces résidences est un investissement locatif pérenne car il entraînera très peu voire pas du tout de vacance locative étant donné la forte demande.

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Seul bémol : généralement ces petites surfaces reviennent plus cher au mètre carré que les surfaces plus importantes. Un appartement neuf d’une pièce de 20m² en résidence étudiante à 150 000€ revient à 7500€/m². Cela peut paraître cher par rapport à d’autres métropoles, mais Montpellier fait partie des villes avec le marché immobilier le plus tendu, où la demande est croissante mais l’offre décline, ce qui mène inévitablement à une hausse des prix. Cependant, même avec un prix plus élevé au mètre carré, la rentabilité locative d’un studio en résidence étudiante est souvent supérieure à de plus grandes surfaces car il y a très peu de chances de vacance locative.

Montpellier nord, le secteur des facs

La partie nord/nord-est de Montpellier accueille une large concentration des campus universitaires montpelliérains, notamment l’Université de Montpellier (regroupant Montpellier I et Montpellier II depuis 2015) ainsi que l’Université Paul Valéry (Montpellier III). Ces campus regroupent de nombreuses disciplines et formations : L’Institut Agro, l’Institut de Pharmacie Industrielle, l’ENSAM, les STAPS, la faculté de pharmacie, la faculté de médecine, l’École Polytech, la faculté de Sciences ou encore les langues, droit et sciences sociales. Le plus gros du dispositif universitaire est concentré sur ce quartier dûment nommé “Hôpitaux-Facultés”.

Montpellier dispose d’un réseau de transports en commun très efficace qui dessert bien évidemment les antennes universitaires via des lignes de bus, métro ou encore tramway. Il n’est donc pas indispensable pour une résidence étudiante de se trouver à proximité immédiate à pied de ces lieux de savoir. Pourtant, une résidence étudiante neuve peut proposer des studios non meublés avec des prix variant entre 100 000 et 160 000€ selon l’emplacement, et la rentabilité locative brute peut s’en trouver affectée d’environ 1 à 1,5% (voire plus si l’appartement dispose ou non d’un espace extérieur).

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Investir en LMNP dans une résidence étudiante

Dans les résidences étudiantes, on trouve souvent des locations de studios ou de T2 déjà meublés. En effet, c’est la solution de facilité pour un étudiant qui restera rarement plus de 3 ans dans le même appartement, puisqu’il n’a pas à prévoir de frais supplémentaires pour acheter ses meubles. L’investisseur, lui, loue son bien avec le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et bénéficie ainsi des avantages de ce statut comme un abattement forfaitaire de 50% sur ses revenus locatifs.

Cependant le statut LMNP ne peut être octroyé que si l’investisseur n’est pas inscrit au RCS et qu’il réalise moins de 23 000€ de recettes locatives annuelles. De plus, ces revenus doivent être inférieurs à 50% des revenus globaux de l’investisseur. À noter qu'investir dans une résidence de services permet de récupérer la TVA sur l'achat immobilier, soit une économie non négligeable sur le coût de revient.

Avantages d'un investissement en résidence de service pour étudiants

Demande locative constante

Les résidences étudiantes bénéficient d'une demande locative élevée et stable, en particulier dans des villes universitaires comme Montpellier. La population étudiante en constante augmentation assure une stabilité locative et réduit les risques de vacance.

Gestion simplifiée

Les résidences de service pour étudiants sont gérées par des sociétés spécialisées qui prennent en charge l'administration quotidienne, la maintenance et la gestion locative. Cette gestion déléguée permet aux investisseurs de bénéficier d'un revenu passif sans les tracas de la gestion locative directe.

Revenus locatifs sécurisés

Les investisseurs signent généralement un bail commercial avec la société de gestion, qui garantit le versement des loyers même en cas de vacance temporaire des logements. Cette garantie de loyer offre une sécurité financière et une prévisibilité des revenus.

Attractivité des services

Les résidences étudiantes modernes offrent une gamme de services qui répondent aux besoins des étudiants : Wi-Fi haut débit, salles de sport, laveries, espaces communs, et parfois des services de restauration. Ces services augmentent l'attrait des résidences et contribuent à maintenir un taux d'occupation élevé.

Exonérations fiscales

Bien que le dispositif Censi-Bouvard ait été abrogé, les investisseurs peuvent bénéficier du régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Ce régime permet de déduire les charges et l'amortissement du bien des revenus locatifs, réduisant ainsi l'impôt sur le revenu généré par la location.

Valorisation du patrimoine

Les résidences situées dans des zones à forte demande, proches des universités et bien desservies par les transports en commun, ont un bon potentiel de valorisation à long terme. L'augmentation des prix de l'immobilier dans les quartiers dynamiques de Montpellier contribue à la valorisation à long terme des investissements en résidences étudiantes.

Diversification du portefeuille

Investir dans une résidence de service pour étudiants permet de diversifier son portefeuille immobilier, répartissant ainsi les risques. La nature stable et prévisible des revenus locatifs étudiants offre une diversification complémentaire à d'autres types d'investissements immobiliers.

En somme, l'investissement en résidence de service pour étudiants à Montpellier combine une gestion facilitée, des revenus sécurisés, des avantages fiscaux et un potentiel de valorisation, faisant de ce type de placement une option attrayante pour les investisseurs cherchant à maximiser leur rentabilité tout en minimisant les risques.