Les diagnostics obligatoires pour louer un logement à Montpellier en 2026

Mettre un appartement en location à Montpellier exige désormais un véritable passeport technique avant de pouvoir en laisser sereinement la gestion quotidienne à son agence locative. Le dossier de diagnostic technique (DDT), obligatoire depuis la loi ALUR, rassemble jusqu'à huit expertises distinctes : DPE, électricité, gaz, plomb, amiante, état des risques... Avec la réforme du DPE entrée en vigueur le 1^er janvier 2026 et l'interdiction de louer les logements classés G, les bailleurs montpelliérains doivent maîtriser ce cadre réglementaire sous peine de sanctions financières et juridiques.

Le dossier de diagnostic technique : composition et obligations

Le DDT constitue la carte d'identité sanitaire et énergétique d'un logement. Imposé par l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, ce dossier doit être remis au locataire au plus tard lors de la signature du bail, en format papier ou dématérialisé. Un DDT incomplet ou périmé expose le propriétaire à l'annulation du bail, une réduction de loyer ou des dommages et intérêts.

Tous les logements ne nécessitent pas l'intégralité des diagnostics :

• Le DPE et l'état des risques et pollutions (ERP) s'imposent systématiquement.
• Les diagnostics électricité et gaz concernent les installations de plus de quinze ans.
• Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) vise les immeubles construits avant 1949 (nombreux dans l'Écusson, les Beaux-Arts ou Figuerolles)
• Le diagnostic amiante s'applique aux bâtiments dont le permis de construire est antérieur au 1^er juillet 1997.
• Le diagnostic bruit concerne les logements situés près de l'aéroport Montpellier-Méditerranée (Mauguio, Pérols, Lattes).
• Enfin, le mesurage loi Boutin est obligatoire pour les locations vides.

Pour un appartement ancien de l'Écusson chauffé à l'électricité, le DDT comprendra six à sept diagnostics. Un logement neuf livré après 2020 à Port-Marianne n'exigera souvent que le DPE, l'ERP et le mesurage Boutin.

Le DPE en 2026 : réforme et calendrier des interdictions

Le diagnostic de performance énergétique connaît un tournant depuis le 1^er janvier 2026. L'arrêté du 13 août 2025 a abaissé le coefficient de conversion de l'électricité de 2,3 à 1,9. Ce paramètre, qui transforme l'énergie finale en énergie primaire, pénalisait jusqu'alors les logements chauffés à l'électricité alors même que le mix français, dominé par le nucléaire, produit une électricité largement décarbonée.

Les répercussions sont considérables : environ 850 000 logements pourraient sortir du statut de passoire thermique sans travaux. Un appartement consommant 10 000 kWh/an voit sa consommation primaire passer de 23 000 à 19 000 kWh, soit une baisse de 17 %. Les propriétaires disposant d'un DPE établi après le 1^er juillet 2021 peuvent obtenir une attestation actualisée gratuitement sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, sans nouvelle visite du diagnostiqueur. Il suffit de saisir le numéro à treize chiffres figurant sur le document original pour télécharger la nouvelle étiquette.

Parallèlement, la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier d'exclusion des logements énergivores. Depuis le 1^er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail. L'interdiction s'étendra aux logements classés F au 1^er janvier 2028, puis aux logements E au 1^er janvier 2034. Ces échéances ne concernent que les nouveaux contrats : un locataire occupant un logement classé G avant 2025 peut y demeurer tant que son bail court ou se renouvelle tacitement.

À Montpellier, zone tendue où les loyers des logements F et G sont gelés depuis août 2022, ces contraintes pèsent doublement sur les bailleurs. La réforme redistribue cependant les cartes. Un T2 de 45 m² classé F avec l'ancien calcul pourrait basculer en E après recalcul, repoussant l'interdiction de 2028 à 2034. Pour les studios de moins de 40 m², l'effet cumulé avec la réforme de 2024 sur les petites surfaces peut faire gagner jusqu'à deux classes énergétiques. Le DPE reste valable dix ans et coûte entre 100 et 180 € pour un appartement standard.

Les diagnostics de sécurité : électricité, gaz, plomb et amiante

Installations électriques et gaz

Chaque année en France, près de 50 000 incendies d'origine électrique sont recensés, tandis que le monoxyde de carbone tue une centaine de personnes. Les diagnostics électricité et gaz existent pour prévenir ces drames dans les logements dont les installations ont plus de quinze ans.

Le diagnostiqueur examine les points de contrôle normalisés : dispositif de coupure générale, disjoncteur, prise de terre, état des conducteurs pour l'électricité ; tuyauteries, raccordements, ventilation et combustion pour le gaz. À Montpellier, le parc locatif des années 1960-1980 concentre l'essentiel des non-conformités, notamment dans les quartiers de La Mosson, Celleneuve ou Aiguelongue, où fusibles en porcelaine et prises sans terre témoignent d'une époque aux normes moins exigeantes.

En cas de danger grave et immédiat (DGI) sur une installation gaz, le diagnostiqueur interrompt l'alimentation et en informe le distributeur, bloquant toute mise en location jusqu'à remise aux normes et obtention d'un certificat de conformité. Ces diagnostics restent valables six ans en location, contre trois ans seulement en cas de vente. Leur coût oscille entre 80 et 150 € pour l'électricité, 90 à 150 € pour le gaz.

Plomb et amiante

Le plomb des peintures anciennes peut provoquer le saturnisme chez l'enfant, maladie aux séquelles neurologiques irréversibles. Le CREP, obligatoire pour les immeubles d'avant 1949, mesure la concentration en plomb des revêtements (murs, boiseries, plinthes, volets) à l'aide d'un appareil à fluorescence X. Au-delà du seuil de 1 mg/cm², le bailleur doit engager des travaux d'encapsulage ou de retrait avant la mise en location. Dans le centre historique de Montpellier (Écusson, Beaux-Arts, Boutonnet), ce diagnostic s'avère quasi systématique. Validité : illimitée si absence de plomb, six ans si présence détectée. Coût : 120 à 200 €.

L'amiante, fibre aux propriétés isolantes mais cancérigène, a été interdit le 1^er juillet 1997. Le dossier amiante parties privatives (DAPP) repère ce matériau dans les flocages, dalles de sol et faux plafonds des constructions antérieures. Les résidences des années 1950-1990 à Antigone (premières tranches), Richter ou Près d'Arènes sont particulièrement concernées. Les dalles vinyle-amiante 30x30 cm à l'aspect marbré constituent la découverte la plus fréquente. Lorsque l'amiante est détecté en bon état, aucune obligation de retrait ne s'impose, mais le locataire doit être informé des précautions à respecter. Validité : illimitée si absence. Coût : 100 à 200 €.

L'état des risques et pollutions à Montpellier

Montpellier n'échappe pas aux colères du ciel méditerranéen. Les épisodes cévenols, ces pluies diluviennes qui s'abattent sur l'arc languedocien entre septembre et novembre, peuvent déverser en quelques heures l'équivalent de plusieurs mois de précipitations. Le Lez et la Mosson se transforment alors en torrents dévastateurs. L'ERP informe le locataire de cette réalité : plusieurs secteurs de Lattes, Palavas, Pérols ou Castelnau-le-Lez figurent en zone inondable sur les plans de prévention des risques (PPRi), consultables sur le Géoportail de l'urbanisme. La métropole se situe également en zone sismique 3 (modérée), tandis que le retrait-gonflement des argiles affecte plusieurs communes périphériques.

Les risques technologiques complètent ce tableau. Le portail Géorisques recense les sites industriels Seveso en périphérie (Frontignan, Sète) et les secteurs d'information sur les sols pollués. Pour les logements situés dans une zone d'exposition au bruit de l'aéroport Montpellier-Méditerranée (principalement à Mauguio, Pérols et Lattes), le diagnostic bruit indique la zone (A à D) définie par le plan d'exposition au bruit.

L'ERP doit dater de moins de six mois et être présenté au candidat locataire dès la première visite, et non plus seulement lors de la signature du bail. Souvent intégré gratuitement dans les packs multi-diagnostics, il peut être facturé 20 à 40 € isolément.

Coûts et validités : tableau récapitulatif

Le budget diagnostics représente un poste incompressible pour tout bailleur. Les tarifs varient selon la superficie du logement, le nombre d'expertises requises et le degré de concurrence locale. Dans l'agglomération montpelliéraine, un pack location regroupant DPE, électricité, gaz, ERP et mesurage coûte 150 à 300 € TTC, soit 10 à 20 % d'économie par rapport à des commandes séparées. Pour un appartement ancien nécessitant également plomb et amiante, le pack complet atteint 350 à 500 €.

Le diagnostiqueur doit être certifié par un organisme accrédité COFRAC et disposer d'une assurance responsabilité civile professionnelle, une garantie couvrant les éventuelles erreurs dans les rapports. L'annuaire officiel du ministère permet de vérifier ces habilitations par code postal. Solliciter deux à trois devis reste conseillé : les écarts de tarifs peuvent atteindre 30 à 40 %. En période de forte activité locative (rentrée universitaire, mutations estivales...), anticiper la commande de deux à trois semaines évite les mauvaises surprises.

Sanctions en cas de non-conformité

Risques juridiques pour le bailleur

Un DDT incomplet expose le propriétaire à un arsenal de sanctions graduées. L'annulation du bail peut être prononcée si le locataire prouve un dol (dissimulation volontaire d'informations déterminantes pour son consentement). Un propriétaire qui omettrait sciemment de fournir un DPE classé G pour masquer le caractère énergivore du logement s'exposerait à cette requalification. En cas d'annulation, le locataire peut exiger la restitution de l'intégralité des loyers versés.

Une réduction de loyer sanctionne les manquements moins graves : un mesurage Boutin erroné de plus de 5 % ouvre automatiquement droit à correction proportionnelle. Les dommages et intérêts réparent les préjudices subis. Selon l'ANIL, plus de 8 000 litiges liés aux diagnostics ont été enregistrés en 2025. Un propriétaire marseillais a ainsi été condamné à verser 2 500 € pour un DPE falsifié indiquant une classe D alors que le logement relevait de la catégorie G.

Dans les cas les plus graves, de type mise en danger délibérée du locataire ou encore dissimulation d'un risque plomb avéré, l'article L.134-3 du Code de la construction prévoit jusqu'à 300 000 € d'amende et deux ans d'emprisonnement. Des amendes spécifiques s'appliquent également : 1 500 € pour un diagnostic réalisé par une personne non certifiée (doublé en cas de récidive), 3 000 € pour l'absence de mention DPE dans l'annonce de location.

Recours du locataire et passoires thermiques

Face à un DDT défaillant, le locataire dispose de plusieurs voies de recours. La première étape consiste à adresser une mise en demeure par lettre recommandée, détaillant les manquements et fixant un délai de régularisation. En l'absence de réponse, il peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) de l'Hérault, dont la procédure est gratuite et aboutit sous deux mois, avant d'envisager le tribunal judiciaire de Montpellier. En cas d'urgence (danger électrique, plomb accessible), l'Agence régionale de santé ou les services d'hygiène de la mairie peuvent contraindre le propriétaire à réaliser des travaux sous astreinte.

Depuis le 1^er janvier 2025, un logement classé G est réputé non décent au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire peut exiger des travaux de mise en conformité et obtenir une réduction de loyer de 20 à 40 % en cas d'inaction du bailleur. Pour financer une rénovation énergétique, il est possible de bénéficier du dispositif MaPrimeRénov ou de l'éco-prêt à taux zéro, qui permet d'emprunter jusqu'à 50 000 € sans intérêts, complété par les aides de l'Anah et les certificats d'économies d'énergie (CEE).

Avant d'engager des travaux coûteux, tout propriétaire d'un bien chauffé à l'électricité a intérêt à vérifier sa nouvelle étiquette sur le site de l'ADEME : la réforme du coefficient électrique peut suffire à sortir du statut de passoire thermique et repousser les échéances de plusieurs années.