Loi Jeanbrun : Investir à Montpellier
Le dispositif Jeanbrun, Relance Logement ou encore bailleur privé selon les appellations prend le relais du Pinel, disparu fin 2024. C'est le nouveau cadre fiscal pour l'investissement locatif, inscrit dans le PLF 2026.
Nouveauté majeure : l'amortissement de votre logement en location nue (non meublée). Vos charges et l'amortissement viennent réduire l'assiette imposable de votre revenu global. Décryptage...
Quels sont les bénéfices fiscaux du dispositif Jeanbrun ?
Ce nouveau dispositif de défiscalisation pour le bailleur privé met en place un système d'amortissement fiscal qui représente un levier puissant pour les propriétaires investisseurs.
L'avantage fiscal opère en deux temps :
Étape 1 : Neutralisation de l'impôt sur les revenus fonciers
Les charges déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurance) et l'amortissement viennent absorber vos loyers perçus. Conséquence directe : vous n'êtes pas imposé sur ces revenus locatifs, ni à l'impôt sur le revenu, ni aux prélèvements sociaux (17,2%).
Étape 2 : Imputation du déficit sur le revenu global
Lorsque vos charges excèdent vos loyers, l'excédent constitue un déficit foncier. Ce déficit vient réduire votre revenu global (salaires, pensions, etc.) dans la limite de 10 700 €/an. L'économie d'impôt se calcule alors ainsi : Déficit × votre TMI (tranche marginale d'imposition).
Comment se calcule l'amortissement ?
Chaque année, l'investisseur retranche une fraction de la valeur d'acquisition de ses recettes locatives. Deux principes gouvernent ce calcul :
- Assiette de calcul : seule une proportion de 80% du montant d'acquisition constitue la base amortissable. Sur un appartement acquis 250 000 €, la base retenue s'établit ainsi à 200 000 €.
- Pourcentage d'amortissement : il fluctue selon la nature du bien (construction récente ou patrimoine ancien) et le niveau de loyer appliqué (intermédiaire, social ou très social). Un loyer contenu génère une économie fiscale supérieure.
Grille d'amortissement pour les constructions neuves
| Niveau de loyer | Taux annuel | Plafond annuel d'amortissement |
|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3,5% | 8 000 €/an |
| Loyer social | 4,5% | 10 000 €/an |
| Loyer très social | 5,5% | 12 000 €/an |
Grille d'amortissement pour l'ancien réhabilité
Rappel : l'enveloppe travaux doit atteindre au minimum 30% du prix d'acquisition.
| Niveau de loyer | Taux annuel | Plafond annuel d'amortissement |
|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3% | 8 000 €/an |
| Loyer social | 3,5% | 10 000 €/an |
| Loyer très social | 4% | 12 000 €/an |
Les plafonds d'amortissement sont les mêmes pour le neuf et pour l'ancien. En ce qui concerne le déficit foncier, le plafond est en temps normal de 10 700 €/an dans le neuf comme dans l'ancien, indépendamment de la catégorie de loyer retenue. Cependant, l'ancien bénéficie pendant 2 ans d'un doublement de ce plafond (21 400 € de déficit foncier max).
Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif ?
Quels biens peuvent prétendre au dispositif ?
Le mécanisme s'applique exclusivement aux appartements situés au sein de résidences collectives, sur l'ensemble du territoire national. Les pavillons individuels ne sont pas concernés. Deux typologies de biens ouvrent droit à l'avantage :
- Appartements neufs ou en VEFA
- Appartements anciens, sous réserve d'engager un montant de travaux représentant 30% minimum du prix d'achat
Quelles obligations pour le propriétaire ?
Pour accéder à l'avantage fiscal, le bailleur doit respecter plusieurs engagements :
- Mettre le logement en location durant 9 années consécutives au minimum
- Le louer à titre de domicile principal du preneur
- Se conformer aux plafonds de loyer fixés réglementairement
- Exclure la location aux membres de la famille
Les plafonds de loyer du dispositif Jeanbrun
Les plafonds de loyers intermédiaires seront basés sur ceux du dispositif Pinel, applicables au dispositif Jeanbrun en vertu de l'article 12 octies du PLF 2026, avec confirmation par décret à paraître. En attendant, voici ces plafonds de loyer intermédiaires en vigueur actuellement en 2026 :
Les plafonds de ressources du dispositif Jeanbrun
À l'instar des plafonds de loyers intermédiaires, les plafonds de ressources seront confirmés par décret mais sont également ceux du dispositif Pinel. Voici les plafonds applicables actuellement en 2026 :
Pourquoi la métropole montpelliéraine représente un territoire stratégique ?
Capitale de la région Occitanie, Montpellier cumule des atouts exceptionnels pour l'investissement locatif. La ville et sa proche périphérie figurent parmi les zones A, classification réservée aux marchés immobiliers les plus tendus de France. Les communes plus éloignées du centre (Castries, Pignan, Cournonsec, etc.) sont classées en zone B1. Cette tension se manifeste concrètement : le marché locatif affiche un taux de vacance quasi nul sur les petites surfaces.
Avec plus de 80 000 étudiants, soit 17% de sa population, Montpellier s'impose comme la première ville étudiante de France selon le classement 2024 de L'Étudiant. Cette population génère une demande locative structurellement forte, particulièrement sur les studios et T2. La ville accueille l'une des plus anciennes universités d'Europe (fondée en 1160) et attire chaque année de nouveaux talents.
Le bassin économique montpelliérain brille par sa diversité : santé et biotechnologies, numérique, agronomie, tourisme. Cette vitalité économique, couplée à un cadre de vie méditerranéen (300 jours de soleil, proximité de la mer et des Cévennes), garantit un vivier de locataires solvables. Entre 2016 et 2022, Montpellier a accueilli plus de 25 000 nouveaux habitants, soit une croissance de 4 200 habitants par an.
Pourquoi opter pour l'immobilier neuf dans la métropole montpelliéraine ?
L'acquisition d'un bien neuf présente des avantages tangibles face à l'ancien :
- Droits de mutation allégés : comptez 2 à 3% du prix contre 7 à 8% dans l'existant
- Absence de travaux immédiats : la livraison s'effectue aux normes actuelles (RE2020)
- Couverture constructeur : décennale, parfait achèvement, garantie biennale
- Excellence énergétique : DPE performant, factures énergétiques contenues pour l'occupant
- Administration facilitée : copropriété récente, absence de gros travaux à court terme
En 2025, le tarif médian du neuf à Montpellier avoisine 5 200 €/m². Selon les quartiers et le standing, les prix oscillent entre 4 000 et 5 500 €/m². Les secteurs prisés comme Port-Marianne affichent des prix supérieurs à 5 000 €/m², tandis que les communes périphériques proposent des tarifs inférieurs de 15 à 25%, offrant des opportunités aux investisseurs.
Exemple chiffré d'investissement en loi Jeanbrun à Montpellier Métropole (T2 neuf zone A)
Le bien immobilier
- Prix : 250 000 € (frais de notaire 7 500€ inclus)
- Surface : 43 m² – Terrasse : 8 m²
- Typologie : T2
- Zone : A – forte tension locative
Optimisation fiscale – Déficit foncier
- Déficit foncier généré : 10 340 €
- TMI acquéreur : 30 %
- Économie d’impôt : 3 102 € / an soit 258 € / mois
Financement
- Durée : 25 ans
- Taux : 3,30 % – Assurance : 0,34 %
- Mensualité de crédit : 1 295 € / mois
Équilibre mensuel de l’opération
| RECETTES | MONTANT | DÉPENSES | MONTANT |
|---|---|---|---|
| Loyers | + 730 € | Crédit immobilier | - 1 295 € |
| Économie d’impôt | + 258 € | Charges + taxe foncière | - 120 € |
| Total recettes | 988 € | Total dépenses | 1 415 € |
EFFORT D’ÉPARGNE RÉEL : à partir de 427 € / MOIS
FAQ
Le dispositif permet-il de basculer dans une tranche d'imposition inférieure ?
Effectivement, c'est l'un des leviers majeurs du statut du bailleur privé. L'imputation du déficit foncier sur les revenus globaux (plafonné à 10 700 €/an) abaisse mécaniquement le revenu imposable. Lorsque cette diminution franchit un seuil de tranche, le contribuable bénéficie d'un taux marginal réduit.
En quoi ce dispositif diffère-t-il de l'ancien Pinel ?
Le statut du bailleur privé fonctionne selon un principe d'amortissement comptable (et non de réduction d'impôt forfaitaire), couplé à la faculté de reporter le déficit foncier sur les revenus globaux. Autre rupture fondamentale : la suppression de tout critère de zonage géographique, rendant l'ensemble du territoire éligible.
Le dispositif est-il compatible avec d'autres mécanismes de défiscalisation ?
Le cumul s'opère sans difficulté avec la déductibilité des intérêts d'emprunt et l'imputation du déficit foncier sur les revenus globaux (limite de 10 700 €). En revanche, l'application simultanée d'autres régimes dérogatoires sur le même bien (Denormandie, Malraux, Monuments Historiques) est exclue.
À quelle date les plafonds de loyer officiels seront-ils connus ?
La publication interviendra par voie réglementaire (décret) après l'adoption définitive du PLF 2026, vraisemblablement au cours du premier trimestre. Les grilles présentées dans ce guide reposent sur les plafonds Pinel 2025 (14,49 €/m² en zone A, 11,68 €/m² en zone B1), utilisés à titre indicatif.
Vaut-il mieux investir dans le neuf ou dans l'ancien réhabilité ?
Pour la grande majorité des investisseurs, le neuf présente un rapport avantage/contrainte supérieur. Les taux d'amortissement y sont plus généreux (3,5% à 5,5% contre 3% à 4% dans l'ancien) et le neuf écarte également les aléas liés aux travaux.
Que recouvrent les notions de loyer intermédiaire, social et très social ?
Ces trois catégories définissent des niveaux de loyer plafonnés, associés à des taux d'amortissement progressifs. Le loyer intermédiaire (3,5% d'amortissement dans le neuf) offre la souplesse maximale. Les loyers social (4,5%) et très social (5,5%) imposent des plafonds plus contraignants mais génèrent un avantage fiscal renforcé.
Quel est le zonage des communes de Montpellier Métropole ?
Montpellier et sa proche périphérie sont classées en zone A, incluant notamment Castelnau-le-Lez, Lattes, Pérols, Baillargues, La Grande-Motte ou encore Mauguio. Les communes plus éloignées du centre telles que Castries, Pignan, Cournonsec, Grabels ou Saint-Georges-d'Orques demeurent en zone B1. Cette distinction impacte les plafonds de loyer applicables : 14,49 €/m² en zone A contre 11,68 €/m² en zone B1 (barème Pinel 2025).
Note importante : Ce guide a vocation informative. Les simulations présentées reposent sur les plafonds de loyer Pinel 2025 et des hypothèses susceptibles d'évoluer avec la publication des textes réglementaires définitifs du dispositif Jeanbrun. Il est recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour une analyse personnalisée de votre situation.
source : info.gouv.fr