Icade Montpellier veut doubler sa production régionale de logement

Hervé Koffel

Publié le vendredi 06 novembre 2026

Pendant que la construction neuve marque le pas dans l'Hérault, Icade Promotion appuie sur l'accélérateur. Sa direction régionale, installée à Montpellier, veut porter la production d'environ 250 à 500 logements par an en Languedoc-Roussillon dans les prochaines années. Le pari semble reposer sur un éventail plus large que la seule accession libre : BRS (bail réel solidaire), ventes en bloc, locatif intermédiaire et reconversion de fonciers commerciaux.

Doubler la cadence dans un marché qui freine

« Notre ambition est de doubler ce volume en trois ans », dévoilait Nicolas Ceysson dans La Lettre M du 28 octobre 2026, en marge de la livraison d'une résidence à Mauguio. Le volume de référence couvre toute l'ex-région, pas la seule ville de Montpellier, et le doublement n'est pas attendu dès 2027.

Dans l'immobilier neuf à Montpellier et sa région, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) relève pourtant un net ralentissement. En Occitanie Méditerranée, les mises en vente ont reculé de 20 % sur un an au deuxième trimestre 2026, à 768 logements, et les réservations nettes de 7 %, à 535 unités.

Dans l'Hérault, les autorisations de logements ont baissé de 13,1 % sur les douze mois achevés fin juin 2026, selon les données de l'État reprises par la FPI. La métropole résiste mieux : les chiffres FPI du neuf à Montpellier font apparaître des réservations en hausse de 2 % sur un an. Le prix moyen des logements collectifs réservés y recule toutefois de 8,6 %, à 4 851 €/m².

À Mauguio, un programme mixte vendu en totalité

La résidence Le Clos Cérès, à l'entrée de la ZAC de la Font de Mauguio, illustre la méthode envisagée pour atteindre cet objectif ambitieux. Icade l'a menée avec la société d'économie mixte L'Or Autrement : 56 logements et cinq cellules commerciales, pour un investissement de 12 M€ selon Isabelle Bergé, PDG de la SEM.

Tous les logements ont trouvé preneur, selon le promoteur. Deux ventes en bloc ont sécurisé l'opération : douze logements sociaux pour Hérault Logement et dix logements locatifs intermédiaires (LLI) pour Promologis. Ces LLI sont loués sous plafonds de loyers et de ressources, entre le logement social et le marché libre. Les 34 autres logements relèvent de l'accession libre et abordable. Icade avait rejoint le projet à l'automne 2024, en plein creux du cycle.

Un carnet de commandes centré sur l'Hérault

Aux Hauts de Lattes, le BRS sert de produit d'appel

Dans la ZAC des Hauts de Lattes, Icade construit 126 logements, dont 28 en BRS selon Nicolas Ceysson. Il fait état de dix réservations en un mois sur ce programme et de trois opérations en BRS en cours dans la région.

Parmi les programmes neufs à Lattes, Icade commercialise Le Saint-Laurent, en co-promotion avec Helenis et Urban Stone, sur des plans de Rudy Ricciotti. La résidence réunit 88 logements, du studio au quatre-pièces, accessibles dès 169 000 €, dont des lots en BRS, pour une livraison programmée vers 2029.

Bail réel solidaire : créé par l'ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016 (articles L. 255-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation), il sépare le terrain du logement : un organisme de foncier solidaire (OFS) conserve le foncier, le ménage achète les droits sur le logement, à prix plafonné, et verse à l'OFS une redevance pour l'usage du terrain. Réservé aux ménages sous plafonds de ressources, pour leur résidence principale, il ouvre droit à une TVA de 5,5 % (4° du III de l'article 278 sexies du Code général des impôts), comme le précise la doctrine fiscale du BOFiP.

De la Croix de Lavit au Cap d'Agde

Au nord de Montpellier, Icade s'associe au promoteur montpelliérain Spag pour une résidence de 90 logements, selon La Lettre M. Dans le quartier Hôpitaux-Facultés, la résidence Montvallon, commercialisée sous la double signature Icade et Spag, propose 80 appartements, du studio au T4, avec des lots en BRS. Les premiers prix s'affichent à 169 000 € et la remise des clés est prévue au quatrième trimestre 2028.

Le portefeuille compte aussi 60 logements au Cap d'Agde et un Ehpad de 80 chambres à Saint-Gély-du-Fesc, dont Clariane sera l'exploitant et le Crédit Agricole l'investisseur. À Cambacérès, le quartier d'affaires voisin de la gare Montpellier Sud de France, Icade porte 7 000 m² de bureaux et un hôtel de 90 chambres pour Redman Hospitality.

En bref : mises bout à bout, les quatre opérations résidentielles citées par Icade représentent 332 logements. L'Ehpad de Saint-Gély-du-Fesc et les surfaces tertiaires de Cambacérès n'entrent pas dans ce décompte.

Moins d'investisseurs, plus de bailleurs : le pari du mix

Au niveau national, Icade Promotion revendique plus de 5 000 logements produits par an en France ; 65 % de ses logements réservés en 2025 sont classés abordables et inclusifs, d'après un communiqué du 24 septembre 2026.

Ce communiqué annonce aussi un partenariat avec Tonus Territoires, filiale de la Caisse des Dépôts et véhicule d'investissement de la Banque des Territoires, pour environ 250 logements sociaux et intermédiaires par an entre 2027 et 2029. Ce volume concerne toute la France : il ne se confond pas avec la production languedocienne.

Ce modèle dépend d'acheteurs institutionnels devenus prudents. Au deuxième trimestre 2026, les ventes en bloc ont chuté de 40,8 % en France, surtout auprès des acteurs du logement intermédiaire, et de 43 % en Occitanie Méditerranée, selon la FPI.

Montpellier Sud, un projet pour la fin de la décennie

Le 26 mars 2025, Icade a acquis auprès du groupe Casino les neuf premiers sites d'un portefeuille de onze, pour 32 M€, une opération rendue publique le 31 mars. Il s'agit de parkings, de terrains non bâtis et de murs attenants à des magasins exploités par des tiers.

Deux de ces sites, à Marseille et à Montpellier Sud, seront développés avec CDC Habitat. Le potentiel de 3 050 logements annoncé vaut pour l'ensemble du portefeuille. Le projet relève de l'offre Ville En Vue d'Icade, consacrée à la reconversion des entrées de ville sous la contrainte du ZAN (zéro artificialisation nette).

Icade n'a pas encore publié de calendrier propre au site Casino montpelliérain. En mai 2026, CDC Habitat a toutefois annoncé une opération résidentielle avec le promoteur dans la ZAC de la Restanque, au sud de Montpellier, sur un terrain d'entrepôts vétustes, pour une livraison visée vers 2030. Le lien entre ce projet et le foncier Casino n'est pas établi.

Acheter du neuf Icade autour de Montpellier : pour quels profils ?

Pour les primo-accédants éligibles, les programmes de Lattes et de la Croix de Lavit offrent une première marche vers la propriété.

En ville, deux résidences s'adressent plutôt aux familles. Canopea, dans le quartier des Gares, aligne 89 appartements du deux au cinq-pièces dès 219 000 €, livrables au deuxième trimestre 2028. Plus intimiste, Tosca rassemble 35 logements à Port-Marianne, dans les mêmes typologies, à partir de 235 000 € et avec une remise des clés fin 2027.

Pour les investisseurs, le repli des prix moyens du neuf dans la métropole joue plutôt en faveur des acheteurs, à condition de vérifier l'éligibilité fiscale et le calendrier de livraison de chaque programme.

Pourquoi la chute des permis ne videra pas l'immobilier neuf à Montpellier dès 2027

Hervé Koffel

le 02-11-2026

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