Coût de construction des logements : les conclusions du rapport à l'Assemblée

Hervé Koffel

Publié le lundi 09 novembre 2026

Le 4 novembre 2026, deux députés ont présenté à l'Assemblée nationale les conclusions de leur mission flash sur le coût de construction des logements. Matériaux, éco-contributions, normes et formalités s'additionnent, au moment où l'inflation repart. En cause, un effet cliquet dénoncé par la profession : chaque crise alourdit la facture, sans jamais revenir en arrière.

La production de logements neufs tombée au plancher

La commission des affaires économiques a confié cette mission à Thierry Benoit (Horizons, Ille-et-Vilaine) et Éric Michoux (UDR, Saône-et-Loire). Elle a autorisé la publication de leurs conclusions, encore absentes au 9 novembre sur la page de la mission. À noter qu'une mission flash n'est pas une loi : ses recommandations n'engagent ni le gouvernement ni le Parlement.

La série du SDES, le service statistique du ministère du Logement, publiée par l'Insee en juillet 2026, recense environ 264 800 logements mis en chantier en France en 2025. C'est environ 23 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes.

Localtis (Banque des Territoires), qui a rendu compte de la réunion, évoque 450 000 chantiers dix ans plus tôt. La série officielle donne plutôt 340 900 logements commencés en 2015, et un point haut de 433 900 en 2017, le plus élevé de la dernière décennie. Avec le redressement de 2026, l'écart se réduit à 5,1 % sur les douze mois achevés fin septembre, d'après le SDES.

Les matériaux de construction paient le prix des crises successives

L'inflation était retombée sous 1 % en 2025, sans effet sur la facture. Les entreprises du bâtiment décrivent moins une flambée ponctuelle qu'un mécanisme à sens unique, qu'elles qualifient d'effet cliquet.

Au Sénat, le 6 mai 2026, le sénateur Yves Bleunven rappelait que l'indice des coûts des matériaux avait gagné 31 % entre 2020 et 2023. Ces prix d'achat, payés par les professionnels du bâtiment, restaient 17 % au-dessus de leur niveau de 2021. Une hausse que l'on peut qualifier de très problématique pour les promoteurs immobiliers.

La crise au Proche-Orient a relancé la machine en 2026 : l'Insee mesurait une inflation de 3,4 % sur un an en octobre. Localtis fait état, à partir de la présentation devant les députés, de bonds de 60 % pour le bitume, de 50 % pour le PVC et de plus de 30 % pour les isolants, en quelques semaines. Ces chiffres, non sourcés, dépassent ceux relayés en mai par la presse professionnelle : Batirama, citant la Fédération française du bâtiment (FFB), évoquait une progression de l'ordre de 20 % sur le PVC et les isolants.

+3,6 % sur un an : c'est la hausse des coûts de production dans la construction de bâtiments au deuxième trimestre 2026, d'après les indices de coûts de production de l'Insee. Les matériaux de construction progressent de 4,3 %, l'énergie de 34,5 %.

Pour y répondre, les députés proposent d'imposer aux fournisseurs un préavis minimal avant toute hausse tarifaire. Ils veulent aussi confier le suivi de ces prix à l'Observatoire de la formation des prix et des marges. Le Sénat a choisi une autre voie : il a saisi l'Autorité de la concurrence, dont l'avis est envisagé d'ici au premier trimestre 2027.

Éco-contributions, RE2020, formulaires : l'empilement des normes

Les rapporteurs ciblent ensuite les éco-contributions de la REP bâtiment (responsabilité élargie du producteur). Prélevées sur les produits de construction, elles financent le recyclage des déchets de chantier. L'un des corapporteurs a cité une augmentation de 58 % de ces contributions en juin 2026.

La RE2020, qui impose des seuils de carbone et d'énergie aux bâtiments neufs, a aussi été discutée. Le surcoût de 11 % évoqué devant les députés renvoie au rapport commandé par la ministre du Logement à Robin Rivaton et publié en juillet 2025. Ce chiffre correspond à son estimation à l'horizon des seuils de 2031.

Le même rapport recense d'autres chiffrages : 4,5 % selon l'Untec, l'union des économistes de la construction, sur seize premières opérations, et 10 à 11 % selon la FFB, hors effet d'apprentissage. Il juge que cet apprentissage pourrait en neutraliser une partie, mais à horizon de dix ans.

« On ne construit plus des maisons, on construit des dossiers administratifs », déclarait le corapporteur de la mission Éric Michoux, le 5 novembre 2026.

Bien sûr, la charge contre la complexité administrative ne fait pas l'unanimité. Plusieurs députés de gauche et du centre ont mis en garde contre un détricotage des normes, qui ferait selon eux payer la note aux habitants et à leur santé.

MaPrimeRénov' contre PTZ : la proposition qui divise

Côté rénovation, MaPrimeRénov', créée en 2020, a été modifiée plus de vingt fois, relève la Banque des Territoires. Elle mobilise plus de 3 milliards d'euros par an, selon Thierry Benoit, quand le gouvernement inscrivait 2,7 milliards de crédits de paiement pour 2026. Les rapporteurs plaident pour réorienter l'effort vers un prêt à taux zéro (PTZ) élargi et une TVA à 5,5 % sur tous les travaux de rénovation.

Le taux de 5,5 % est aujourd'hui réservé aux travaux d'amélioration de la qualité énergétique des logements achevés depuis plus de deux ans (article 278-0 bis A du code général des impôts). Les autres travaux d'amélioration et d'entretien relèvent du taux de 10 % (article 279-0 bis).

Le socialiste Iñaki Echaniz y voit un transfert de charge vers les ménages : un prêt se rembourse, une prime non. Henri Alfandari (Horizons) plaide au contraire pour suspendre certaines règles pendant deux ans, sur le modèle du chantier de Notre-Dame, le temps de réécrire les codes.

Décortiquer le prix d'un logement neuf en 2026

Le prix payé par l'acheteur, c'est bien évidemment le coût de construction, mais aussi le foncier, les honoraires, les taxes, la marge du promoteur et la TVA. D'après les éléments rendus publics, la mission traite surtout de la production : elle ne règle ni la rareté des terrains, ni le coût du crédit, ni la solvabilité des ménages.

Le crédit pèse de nouveau : le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat (pour un emprunt sur 20 ans), hors renégociations, atteignait 3,61 % en novembre 2026 (Cafpi), contre 3,09 % un an plus tôt, d'après la Banque de France.

À Montpellier, des opérations plus difficiles à boucler

Le Flash Marché de la FPI Occitanie Méditerranée recense 620 logements collectifs et individuels groupés autorisés dans l'Hérault au deuxième trimestre 2026, 77 % de moins sur un an. Dans la métropole, 600 logements ont été mis en vente au premier semestre, en recul de 15 % par rapport à 2025, d'après le bilan présenté par la fédération le 15 septembre 2026.

Dans le neuf à Montpellier, le prix moyen des logements collectifs atteint 4 992 €/m² hors stationnement sur la période, en recul de 4 %. Coûts en hausse, prix de vente en baisse : l'équation de nombreuses opérations se resserre. Les coûts ne sont pas seuls en cause. Pour un acquéreur, les programmes déjà commercialisés offrent une fenêtre, alors que les prochains projets devraient intégrer des coûts plus élevés.

Icade Montpellier veut doubler sa production régionale de logement

Hervé Koffel

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