Acheter neuf ou ancien en 2024 : Le guide
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- L'achat dans le neuf : les avantages fiscaux, écologiques, financiers et sécurisants
- Des garanties béton
- Nouvelles normes et performances énergétiques top niveau
- Personnalisation et modernité
- Frais de notaire réduits
- TVA réduite dans le neuf
- Exonération de taxe foncière
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour un premier achat
- La loi Pinel pour les investisseurs
- Inconvénients de l'achat dans le neuf
- Avantages de l’achat ancien : cachet, prix intéressants et potentiel de plus-value...
- Charme et caractère
- Potentiel de plus-value
- Des prix d'achat compétitifs
- Inconvénients de l'achat dans l'ancien
Lorsqu'il s'agit d'investir dans l'immobilier, la première question (ou presque) que l’on se pose est bien sûr : Vais-je acheter un bien neuf ou ancien ? Les deux options présentent des avantages distincts qui peuvent influencer la décision finale des acheteurs, surtout dans le contexte économique actuel difficile que traverse le secteur immobilier. Neuf ou ancien, c’est là un grand dilemme, mais chacun a son lot de “pour” et de “contre”.
Ce choix n'est pas seulement une question de préférence personnelle, il dépend également de facteurs tels que les garanties offertes, les possibilités de financement, et les perspectives de valorisation à long terme.
Nous verrons ici en profondeur les avantages et les inconvénients de chaque option, fournissant ainsi aux acheteurs potentiels toutes les informations nécessaires pour faire le choix cornélien qui leur incombe, et qui correspond le plus à leur projet immobilier.
L'achat dans le neuf : les avantages fiscaux, écologiques, financiers et sécurisants
Des garanties béton
Acheter un logement neuf offre tout d’abord une tranquillité d'esprit grâce aux différentes garanties légales qui protègent l'acquéreur. Les diverses garanties du neuf couvrent chacune différents aspects de la propriété.
- La garantie financière d’achèvement assure la complétion de la construction, même en cas de difficultés financières du promoteur ;
- La garantie de parfait achèvement, effective durant la première année, couvre tous les défauts de conformité signalés par l'acheteur lors de la visite de livraison (prises électriques défaillantes, carrelage fendu...) ;
- La garantie décennale sécurise contre les dommages structurels (fissures, étanchéité, charpente...) jusqu'à dix ans après la livraison ;
- La garantie biennale, ou garantie de bon fonctionnement, couvre les équipements (plomberie, chauffage, volets...) pour deux ans.
Nouvelles normes et performances énergétiques top niveau
En vigueur depuis le 1er janvier 2022, la Règlementation Environnementale 2020 (RE2020) remplace la RT2012 et impose des standards plus élevés que celle-ci en termes d'isolation et de systèmes de chauffage (panneaux photovoltaïques, pompes à chaleur...), ce qui rend les bâtiments neufs beaucoup plus performants sur le plan énergétique. L’utilisation de matériaux écologiques et de technologies durables sont des composantes essentielles de la RE2020.
Six indicateurs permettent de mesurer la consommation d’énergie primaire renouvelable ou non (Cep et Cep nr), l’impact carbone de la consommation énergétique et de la construction sur toute la durée de vie du bâtiment (Ic énergie et Ic construction), le besoin bioclimatique (Bbio) et le confort d’été (mesuré en DH, degré-heure d’inconfort estival).
Résultat de l’application de cette norme : des réductions significatives des factures énergétiques annuelles (parfois des centaines d’euros de différence), un avantage non négligeable dans un contexte de hausse continue des coûts de l'énergie, et une participation à la cause environnementale.
Il convient de préciser que tout programme immobilier neuf avec un permis de construire délivré après le 1er janvier 2022 est désormais tenu de se conformer à la RE2020. Pour les permis délivrés avant cette date, les bâtiments peuvent encore être RT2012.
Personnalisation et modernité
Opter pour un logement neuf permet également à l'acheteur de personnaliser son futur chez-soi pendant la phase de construction. C’est ce que l’on appelle plus communément les Travaux Modificatifs Acquéreur, ou TMA. Ces travaux de personnalisation vont de la sélection des finitions (carrelage, revêtements muraux, installations électriques) à la configuration des espaces, permettant ainsi de répondre aux goûts et aux besoins spécifiques de chacun.
De plus, les logements neufs intègrent souvent les dernières technologies en matière de domotique (volets roulants, thermostat ou encore éclairage contrôlable à distance) et de sécurité, un vrai plus en termes de confort.
Frais de notaire réduits
Un autre avantage de l’immobilier neuf est le fait que les frais de notaire sont bien moins élevés que pour un achat dans l’ancien. En effet, ceux-ci se situent entre 2 et 3% du prix d’achat pour un logement neuf, alors qu’ils s’élèvent jusqu’à 8% pour un bien ancien.
Pour donner un ordre d’idée, l’achat d’un logement neuf à un prix de 250 000€ entraînera des frais de notaire de l’ordre de 6250€ environ. Un achat au même prix dans l’ancien fait grimper l’addition à 20 000€, soit une différence non négligeable de près de 14 000€.
TVA réduite dans le neuf
Il est également possible pour un achat dans le neuf de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5% au lieu de 20%. En revanche, certaines conditions doivent être remplies pour en bénéficier, à savoir :
- Le bien acquis doit être neuf ou en VEFA, et acheté à vocation de résidence principale pour au moins 10 ans ;
- Le bien acquis doit se trouver dans un QPV (Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville), en zone ANRU ou dans un rayon de 300m de celle-ci ;
- En tant que logement neuf, il se doit de respecter les normes en vigueur au regard de la performance énergétique (RE2020, ou RT2012 si le permis de construire a été obtenu avant le 1er janvier 2022) ;
- Les acheteurs sont soumis à des plafonds de ressources fixés et revus annuellement par l’administration fiscale. Ces plafonds varient selon la zone géographique ainsi que la composition du foyer fiscal.
La TVA réduite représente, là aussi, une certaine somme d’économisée. En prenant le même exemple que plus haut pour un appartement affiché à 250 000€ (hors taxes pour les besoins de l’exemple), la TVA classique à 20% fera grimper le prix total à 300 000€ (250 000 + 20%). Dans le cadre d’un achat éligible à la TVA réduite à 5,5%, le prix total reviendra à 263 750€, soit une différence importante de 36 250€.
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Exonération de taxe foncière
Lors d’un achat dans l’immobilier neuf, on peut être exonéré partiellement ou totalement de la taxe foncière pendant 2 ans (voire plus dans certains cas), selon la politique locale sur le sujet.
Il faut pour cela remplir une déclaration (CERFA 6650 ou 6652) et l’envoyer au centre de Finances publiques de la localisation du bien, et ce dans les 90 jours qui suivent l’achèvement du logement (ou du bâtiment dans le cadre d’un programme neuf collectif).
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour un premier achat
Il est possible pour les primo-accédants de bénéficier du Prêt à Taux Zéro pour l’achat d’un appartement neuf. Ce prêt à 0% d’intérêt peut financer jusqu’à 50% de l’opération immobilière (dans la limite du plafond de prix d’achat selon la composition du foyer), à condition d’être en zone éligible et d’en faire sa résidence principale.
Pour bénéficier du PTZ, il faut également respecter les plafonds de ressources, qui diffèrent selon la zone géographique, composition du foyer fiscal et la tranche d’imposition. À noter que la quotité du PTZ varie aussi selon ces critères (de 20% à 50% de financement). C'est depuis la réforme du PTZ entrée en vigueur le 1er avril 2024 que la quotité maximum est passée à 50% (auparavant 40%). Le PTZ 2024 est aussi accessible à un plus grand nombre de foyers aujourd’hui grâce à la création d’une nouvelle tranche fiscale et à l’augmentation des plafonds de ressources.
La loi Pinel pour les investisseurs
En ce qui concerne les investisseurs, l’immobilier neuf est une solution attractive car elle permet notamment de bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel. Comment cela fonctionne ? Pour l’achat d’un logement neuf dans le but d’un investissement locatif d’une durée minimum de 6 ans, l’acquéreur se verra octroyé une réduction d’impôt calculée selon le prix d’achat du bien et la durée de l’engagement locatif. Bien entendu, le dispositif est conditionné à plusieurs critères :
- Le bien acheté doit être un appartement neuf situé en zone Pinel éligible
- Il doit être loué nu, pour une durée de 6, 9 ou 12 ans
- Les plafonds de loyer et de ressources locataire, qui varient selon la zone, doivent être respectés
- La défiscalisation est indexée sur 300 000€ d’achat ou 5500€/m² maximum, et 2 investissements sont possibles par an.
Pour une durée d’engagement locatif de 6 ans, la réduction d’impôt équivaut à 9% du prix d’achat du bien, pour 9 ans la réduction est de 12%, et pour 12 ans elle monte à 14%.
L’année 2024 étant la dernière année du dispositif Pinel, ceux qui souhaitent profiter de celui-ci devront se dépêcher car ils ont jusqu’au 31 décembre 2024 pour en bénéficier.
Inconvénients de l'achat dans le neuf
L'achat d'un logement neuf est généralement associé à un prix d'acquisition plus élevé par rapport à l'immobilier ancien. Ce coût supérieur peut être attribué à la modernité des installations, aux normes de construction récentes, et à la personnalisation offerte. C'est pourquoi on considère souvent que le neuf est plus cher que l’ancien (de 20% en moyenne), ce qui peut représenter un obstacle pour certains acheteurs.
Investir dans un logement neuf, et notamment en VEFA, implique la plupart du temps un délai d'attente pour la livraison du bien, qui peut s'étendre sur plusieurs mois ou années. Ce délai est sujet à des risques de retard dus à des facteurs tels que les aléas climatiques, des problèmes de fourniture de matériaux, ou des retards administratifs. Ces retards peuvent perturber les plans des acheteurs, notamment pour ceux qui doivent coordonner la vente de leur ancien logement ou la fin d'un bail de location.
Avantages de l’achat ancien : cachet, prix intéressants et potentiel de plus-value...
Charme et caractère
Les logements anciens séduisent souvent par leur charme et leur caractère unique, offrant des traits architecturaux que l'on ne trouve pas dans les constructions neuves. Que ce soit des moulures, des cheminées d'époque, des poutres apparentes ou encore des hauteurs sous plafond exceptionnelles, ces éléments dits du “cachet de l’ancien” ajoutent une dimension esthétique et historique qui peut être très prisée.
Potentiel de plus-value
Acheter dans l'ancien peut représenter une excellente opportunité d'investissement, surtout si le bien nécessite des rénovations. Les travaux de modernisation peuvent non seulement améliorer le confort et l'efficacité énergétique du logement mais aussi augmenter significativement sa valeur marchande.
Cette capacité à "valoriser" un bien en fait un choix attrayant pour les acheteurs disposés à s'investir dans un projet de rénovation. C’est un aspect d’autant plus intéressant que les logements trop énergivores sont voués à être interdits de location, il est donc nécessaire de réfléchir à la rénovation énergétique lorsque l’on pense achat ancien.
Des prix d'achat compétitifs
En grande majorité, les propriétés anciennes sont moins chères à l'achat que les propriétés neuves, en partie à cause de la nécessité de rénovations ou simplement en raison de leur âge et donc de leur dépréciation avec le temps. Cette différence de prix peut rendre l'immobilier ancien beaucoup plus accessible pour les premiers acheteurs ou ceux avec un budget plus limité.
Il peut cependant arriver que certaines communes ou certains quartiers affichent des prix similaires voire plus élevés dans l’ancien que dans le neuf. Par exemple, dans des quartiers historiques avec des immeubles patrimoniaux qui se démarquent architecturalement, les biens anciens dans ces bâtiments peuvent être bien mieux valorisés qu’un programme neuf qui s’intègre difficilement dans le paysage local.
Inconvénients de l'achat dans l'ancien
L'un des principaux inconvénients de l'achat d'un logement ancien est le besoin potentiel de rénovations importantes. Ces travaux peuvent inclure des mises à jour importantes des systèmes électriques et de plomberie, l'amélioration de l'isolation, ou encore la modernisation des installations de chauffage. De plus, les normes de sécurité et d'accessibilité actuelles peuvent exiger des modifications coûteuses qui doivent être anticipées avant l'achat.
Pour rebondir sur le besoin de travaux de rénovation importants, les bâtiments plus anciens ont des performances énergétiques moins efficaces (voire médiocres à très mauvaises) en raison de leur construction et de matériaux datés. Cela peut se traduire par des factures de chauffage et de climatisation très élevées, surtout pendant les mois les plus froids ou les plus chauds de l'année, dans des logements énergivores ou “passoires thermiques” (DPE E à G).
Les acheteurs doivent donc prévoir un budget supplémentaire pour l'amélioration de ces aspects afin de rendre le logement plus économe en énergie, et cela peut chiffrer dans les dizaines de milliers d’euros selon l’ampleur des rénovations.
À noter également que les propriétés anciennes peuvent cacher des problèmes structurels non apparents lors des visites initiales. Des problèmes tels que des fondations affaissées, de l'humidité ascensionnelle, ou des infestations de termites sont des défis coûteux qui peuvent émerger après l'achat. Ces risques nécessitent souvent des inspections plus approfondies avant la finalisation de l'achat pour éviter des surprises désagréables.
Enfin, contrairement aux logements neufs, les biens anciens ne bénéficient généralement pas de garanties étendues couvrant les défauts de construction. Cela signifie que l'acheteur doit être préparé à assumer immédiatement les coûts de tout problème non découvert pendant l'inspection, ce qui peut représenter un risque financier important.
