Tout savoir sur les frais de notaire pour un achat en VEFA

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le 28 février 2023

[ mis à jour le 28 février 2023 ]

SOMMAIRE

Vous êtes sur le point d’ acheter un appartement dans le cadre d’un investissement locatif ou pour en faire votre résidence principale ? Sachez qu’il y a quelques frais à prévoir lors de la transaction, notamment les frais de notaire. L’avantage d’acheter dans l’immobilier neuf, c’est que cela permet de réaliser des économies sur les frais de notaire, qui sont plus importants lors d’un achat dans l’ancien. Nous vous disons tout sur les frais de notaire dans le neuf et en VEFA.

Que sont les frais de notaire et combien ça coûte ?

Les frais d’acquisition immobilière, plus communément appelés “frais de notaire”, sont des frais dont tout contribuable devra s’acquitter lors d’un achat immobilier réalisé avec l’aide d’un notaire. Ils comprennent différents éléments, à savoir :

Dans certains cas, le notaire peut demander une avance sur dépenses. Notons que le prix des émoluments est fixé par l’État par un barème spécifique. Son montant ne peut pas être inférieur à celui que la loi autorise.

Si les frais de notaire sont plus bas dans le neuf, c’est parce que le prix indiqué pour une construction neuve ou en VEFA est stipulé en TTC, donc TVA incluse. Généralement, les frais de notaire représentent entre 2 et 3 % du prix d’achat d’un bien neuf en VEFA. Dans l’ancien, ces frais tournent autour de 8%.

Le notaire est le seul qui peut, par sa validation de l’achat et son inscription dans les registres officiels, vous protéger en cas de litige. Techniquement, la loi n’oblige pas à avoir recours aux services d’un notaire pour réaliser son achat immobilier. En revanche, il faut savoir que l’acte authentique de vente d’un bien immobilier ne peut être rédigé que par un notaire et lui seul peut le publier au SPF (service de publicité foncière). Cette publicité permettra de rendre la vente opposable, c'est-à-dire que si un quelconque litige apparaît sur la contestation de la propriété, l’acte de vente notarié et publié sera la preuve irréfutable de l’appartenance de la propriété.

Les droits de mutation : qu’est-ce que c’est ?

Le notaire doit récolter les droits de mutation lorsqu’une transaction immobilière est actée. Il s’agit des taxes que le notaire perçoit pour les collectivités et l’État. Dans ces droits, on a : une taxe communale, une taxe départementale, une taxe nationale et une taxe de publicité foncière. Cette dernière est de 0,715 %, hors taxes, du prix du bien immobilier dans le parc du neuf, alors qu’elle est de 5,09 % à 5,80 % du prix hors taxes dans l’ancien. La différence est considérable et jouera sur la totalité des frais de notaire.

frais de notaire VEFA – négociation de frais de notaire
(c) 89stocker - shutterstock
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Frais de notaire et logement neuf

Les frais de notaire réduits ne s’appliquent que pour les logements neufs. Il convient donc de rappeler ce que le concept de « neuf » veut dire. Un logement neuf est un bien qui vient tout juste de sortir de terre, à l’instar des logements achetés sur plans ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), ou un logement rénové et remis à l’état neuf comme le définit l’administration fiscale ici. Si le logement est déjà livré, il ne doit pas avoir été habité. Un logement qui a plus de 5 ans, même s’il ne présente aucun défaut, ne peut pas rentrer dans la catégorie des logements neufs. Pour ce type de bien, ce sont les frais de notaire prévus dans l’ancien qui doivent s’appliquer.

Qui prend en charge les frais de notaire pour un achat en VEFA ?

Les frais de notaire en VEFA sont toujours payés par l’acheteur du bien immobilier. On appelle cela les frais d’acquisition. Ils majorent le coût global de l’opération, au même titre que les frais d’emprunt pour les financements par crédit bancaire, les impôts locaux attachés au bien, la commission de l’agent immobilier intervenu dans la vente ainsi que les charges de copropriété.

Lors de l’élaboration du plan de financement, l’acquéreur peut ajouter les frais d’acquisition à la valeur du bien immobilier. Il sera nécessaire de bien faire les calculs au préalable pour éviter les mauvaises surprises lors de la signature de l’acte de vente. Le paiement des frais de notaire est à verser le jour de la signature de l’acte définitif de vente du logement en VEFA.

Est-il possible de négocier les frais de notaire en VEFA ?

Un investissement dans la pierre nécessite un budget plus ou moins conséquent en fonction du bien choisi. Il est tout à fait normal de chercher à réaliser des négociations lorsque cela est possible. Les frais de notaire en VEFA sont déjà réduits, mais il est encore possible de les diminuer un peu plus. Deux cas de figure peuvent se présenter au futur acquéreur.

Premièrement, c’est le promoteur qui prendra en charge les frais de notaire. Même si, théoriquement, c’est à l’acheteur de payer les frais de notaire, certains promoteurs proposent une acquisition « acte en main », impliquant le paiement des frais de notaire par le vendeur.

Deuxièmement, il est possible pour un acquéreur d’obtenir une remise sur les émoluments du notaire. Toutefois, pour que cela soit possible, il est impératif que le prix du bien immobilier soit supérieur ou égal à 100 000 €. Une remise peut alors être offerte dans la limite de 20 % sur la part des émoluments calculée au-delà des 100 000€ (pour un achat de 130 000€ par exemple, seuls les émoluments des derniers 30 000€ serviront à calculer la remise). Selon le notaire, ce genre de remise ne s’applique que sur une période bien définie et seulement pour certains types d’actes.

frais de notaire VEFA – une résidence neuve en VEFA
(c) Slavun - shutterstock

Peut-on se passer des services du notaire en VEFA ?

En voyant le coût des frais de notaire, il est normal de se demander s’il est possible de se passer des services d’un notaire. En principe, cela est possible. Dans l’article 1582 du Code civil, la loi précise que la vente est une “convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à payer”. Elle peut être réalisée par sous seing privé ou par acte authentique. Le marché de l’immobilier n’y fait pas exception.

En théorie, comme indiqué plus haut, aucune obligation légale n’empêche un acheteur de réaliser une transaction immobilière sans régulariser l’acte auprès d’un notaire. L’acte sous seing privé peut suffire, il s’agit d’un contrat juridique rédigé entre particuliers, avec ou sans aide extérieure. Cependant, deux problèmes sont à considérer fortement.

Le premier est que ce type d’acte de vente n’est pas opposable aux tiers. Comme il n’y a pas d’inscription au service de la publicité foncière (démarche qui ne peut être réalisée que par un notaire), il ne peut pas y avoir d’acte de vente authentique (nécessitant un notaire).

Le deuxième est que l’acte sous seing privé ne possède pas la même valeur juridique qu’un acte de vente. Sans implication du législateur, le contrat signé n’a pas de valeur probante pour son exécution.

Quelle est l’utilité des frais de notaire ?

Les frais de notaire en VEFA ou dans le parc de l’ancien permettent d’assurer la sécurité juridique des transactions immobilières, par le biais du travail de vérification effectué par le notaire (copies des PV d’assemblées générales de copropriété, cadastre, conservation des hypothèques…). Cela offrira à l’acheteur la garantie qu’il est le seul et unique propriétaire de son bien immobilier et que personne ne pourra venir contester ou revendiquer le contraire.

Cette sécurité juridique a limité de manière radicale le nombre de contentieux en France dans le cadre d'un achat immobilier, environ une vente sur 1 000 d’après les dernières statistiques. À titre de comparaison, on compte un tiers de ventes signées en contentieux dans certains pays, notamment aux États-Unis.

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