Quartier Alco à Montpellier : familial et dynamique
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Quartier Alco à Montpellier : Tour d’horizon
- Plan du quartier Alco
- Quartier Alco à Montpellier : un reflet du dynamisme de la ville
- Un quartier familial et bien équipé
- L’immobilier neuf dans le quartier Alco
- Investir dans le quartier Alco avec la loi Pinel
- Exemple d’un investissement Pinel dans le quartier Alco
Lauréate des grandes métropoles les plus attractives de France en 2022 selon le baromètre Arthur Loyd, Montpellier continue son ascension parmi les villes les plus importantes du pays. Les nouveaux habitants arrivant chaque année sont si nombreux que le marché locatif est très tendu, obligeant le maire à développer une stratégie de choc de l’offre pour créer un grand nombre de logements rapidement. Le quartier Alco fait partie des zones où la promotion immobilière bat son plein.
Quartier Alco à Montpellier : Tour d’horizon
Le quartier Alco est l’un des plus peuplés et denses de Montpellier avec environ 22 000 habitants pour une surface de 2,1km². Très urbanisé et résidentiel, le quartier possède son lot d’espaces verts et de commerces de proximité qui apportent l’animation nécessaire à la vie en convivialité.
Situé au nord-ouest de Montpellier, Alco est limitrophe du quartier Hôpitaux-Facultés et des Cévennes. Sa pointe septentrionale n’est autre que le Rond-Point du Château d’Ô et sa frontière Est longe le quartier universitaire sur toute l’Avenue du Père Soulas jusqu’au début de la Voie Domitienne.
Au sud, l’Avenue Henri Mares se prolonge sur les rues Paul Rimbaud et Marius Carrieu jusqu’à la limite méridionale qu’est la rue d’Alco, remontant vers l’est jusqu’à l’Avenue des Moulins et la D65 qui longe Montpellier intra-muros.
Plan du quartier Alco
Quartier Alco à Montpellier : un reflet du dynamisme de la ville
Le quartier s’articule autour de l’Avenue du Professeur Louis Ravas, artère principale comprenant de nombreux commerces et services : boulangeries, primeur, restaurants, bars, pharmacie, cabinet médical, dentiste, pièces automobiles...
L’avenue en question est traversée et desservie par le bus n°6 du réseau TaM (Transports de l’agglomération de Montpellier) tandis que la ligne de tramway 3 dessert un arrêt au sud sur la rue d’Alco. La pointe nord du quartier dispose aussi d’une desserte du tram 1 à l’arrêt Château d’Ô sur le rond-point du même nom.
L’accessibilité aux transports publics étant un point essentiel lorsqu’on réside à Montpellier, le quartier Alco dispose d’un argument de taille pour attirer les nouveaux arrivants. La Place de la Comédie, dans le centre historique de Montpellier, est accessible en moins de 20 minutes depuis les 2 tramways différents qui desservent Alco.
Un quartier familial et bien équipé
Le quartier Alco étant majoritairement tapissé d’habitations, c’est un quartier calme où il fait bon vivre, et où les familles d’au moins deux enfants constituent 43% des ménages. Alco accueille de nombreux établissements scolaires en plus de ses 3 structures d’accueil pour la petite enfance :
- École primaire privée Sainte-Geneviève-les-Cévennes ;
- École élémentaire Julie Daubié ;
- École élémentaire Louis Armstrong ;
- École élémentaire Émilie Combes ;
- École maternelle Geneviève Bon ;
- École maternelle Madeleine Bres ;
- École maternelle Victor Duruy.
Une belle concentration d’établissements scolaires donc, couplée à des associations sportives et quelques espaces verts :
- Le Parc Alco et son Bassin aux canards ;
- Le Parc Mas de Neuville et ses jeux pour enfants ;
- Le Château d’Alco ;
- Le Domaine Départemental du Château d’Ô.
Tout cela donne une dimension très familiale au quartier, dans lequel les têtes blondes pourront grandir, pratiquer leurs activités extra-scolaires favorites et se dépenser en pleine nature.
À noter également que le quartier Alco est idéal pour loger les étudiants puisqu’il se trouve à deux pas de l’Institut Agro, de la Faculté de Pharmacie, et proche de l’Université Paul Valéry.
L’immobilier neuf dans le quartier Alco
Le parc immobilier dans le quartier Alco est composé à 87% d’appartements contre seulement 13% de maisons. De plus, la tension locative y est très élevée puisque 70% des résidents du quartier sont locataires. Des chiffres qui ont de quoi attirer les promoteurs locaux qui, depuis quelques années, multiplient les projets de programmes immobiliers neufs dans le quartier Alco.
Avec une moyenne d’âge de 35 ans, la population du quartier est relativement jeune et composée de familles et de couples d’actifs. Ces données sont particulièrement intéressantes pour les investisseurs immobiliers puisqu’elles donnent une indication sur la tendance du marché locatif.
Si l’on souhaite investir dans l’immobilier neuf dans le quartier Alco, il sera judicieux de se tourner vers des appartements de 3 pièces et plus pour répondre à la forte demande de logement de la ville du côté des familles.
Les plus petites typologies ne sont pas non plus à laisser pour compte étant donné la proximité avec l’Université Paul Valéry et la Faculté de Pharmacie. Un logement étudiant peut être une bonne opportunité d’investissement à Alco.
Le prix moyen de l’immobilier neuf à Alco en ce moment tourne autour de 5067€ le mètre carré, soit 22% de plus que l’année dernière à la même période (4144€/m² en janvier 2022, chiffres Le Figaro Immobilier).
Sur les 5 dernières années, alors que l’attractivité du quartier montait en flèche, les prix ont reflété ce gain d’attractivité en augmentant également de 49%. Même si cette hausse est impressionnante, les prix de l’immobilier neuf restent tout de même inférieurs à d’autres quartiers en vogue comme Aiguelongue (6484€/m²), Hôpitaux-Facultés (5415€/m²) ou encore Gambetta (5756€/m²).
Actuellement, ce sont 4 programmes neufs et pas loin de 150 logements qui sont en cours de commercialisation dans le quartier Alco. On y trouve des appartements neufs de 2 à 5 pièces avec des T3 qui vont de 195 000€ à 326 000€ ou encore des T4 à partir de 265 000€.
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Investir dans le quartier Alco avec la loi Pinel
Avec la tension locative existante déjà évoquée plus haut et la recrudescence de programmes neufs à Alco, le quartier regorge d’opportunités pour réaliser un investissement locatif à Montpellier. Que ce soit pour un étudiant, une famille avec enfants ou un couple aux revenus intermédiaires, le choix de logements neufs disponibles devrait satisfaire tous les potentiels locataires.
En zone A puisque faisant partie de Montpellier intra-muros, les logements neufs dans le quartier Alco sont éligibles au dispositif Pinel Montpellier. Ce dispositif de défiscalisation permet de bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente en louant un bien immobilier acheté neuf pour un certain nombre d’années.
Soumis à un plafond de ressources pour le locataire et un plafond de loyer pour le propriétaire, le dispositif permet de créer du logement abordable pour les foyers moins aisés. Pour l’investisseur, la réduction d’impôt dépendra du prix d’achat du logement et de la durée de location (6, 9 ou 12 ans).
Exemple d’un investissement Pinel dans le quartier Alco
Pourquoi acheter dans le quartier Ovalie à Montpellier ?Franck et Coralie sont un jeune couple d’investisseurs montpelliérains qui ont décidé d’acheter un appartement neuf dans le quartier Alco, et le mettre en location pour bénéficier de la réduction d’impôts Pinel. Leur choix se porte sur un T3 de 70m² à 240 000€. Le logement dispose notamment d’une terrasse de 10m², d’une chaudière à condensation, de parquet stratifié dans toutes les pièces sèches et de volets roulants motorisés. Ils ont 60 000€ d’apport personnel et empruntent donc 180 000€.
*Mensualités de 985 €/mois dont 22,50 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,15 %
Coût total du crédit : 56 400 € dont 5 400,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.Simulation d'un investissement Pinel pour un T3 à Montpellier (en zone A) Résidence Exemple Prestations T3 de 70 m² habitable + 10 m² annexe
- Terrasse
- Parquet stratifié
- Parking en sous-sol
- Volets roulants électriques
- Salle de bain aménagée
- Chauffage au gaz
Prix d'achat 240 000 € Mensualités pour un prêt de
180 000 €
à un taux de 2,60 % :- 985 €/mois*
sur 20 ans.Charges** - 150 €/mois Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans Abattement fiscal total maximal 21 600 € 28 800 € 33 600 € Abattement fiscal mensuel maximal + 300 € + 267 € + 233 € Loyer Pinel + 998 €/mois Effort d'épargne mensuel -163 € -130 € -96 €
