Logements neufs à Montpellier : la lumière au bout du tunnel ?
Hervé Koffel
SOMMAIRE
La Métropole de Montpellier est l’une des plus dynamiques de France. Sa croissance démographique comme économique impressionne un peu plus chaque année, et ce depuis quarante ans. Or, depuis quelques temps la conjoncture fort défavorable au développement de l’ immobilier neuf à Montpellier se fait ressentir et a considérablement freiné le marché. Retour sur les obstacles importants des dernières années, et les solutions trouvées par la Ville de Montpellier pour donner un nouveau souffle à la promotion immobilière de la métropole.
Une succession de crises pour le logement neuf
Alors que l’année 2019 témoignait encore d’une demande soutenue, le recul des permis de construire dus à la politique de la ville ainsi que la hausse des coûts des travaux et la pénurie de foncier marquèrent déjà le début du déclin de l’offre de logements neufs à Montpellier. En effet, la ville observait –34% de mises en ventes et –22% d’offres commerciales par rapport à l’année 2018. Conséquence alors évidente d’une offre réduite qui n’est pas à la hauteur de la demande : le prix moyen augmente de +4% sur l’année.
Alors que l’on se demandait quelles solutions pourraient relancer le marché du neuf à Montpellier Méditerranée Métropole, rien ne pouvait nous préparer à l’année 2020 et la crise du COVID qui a changé la face du monde. Tous les secteurs sont à l’arrêt, la très grande majorité accusent de lourdes pertes de chiffre d’affaires, la population est confinée chez soi. Au national, la contraction des ventes immobilières est la plus sévère depuis 5 ans. En ajoutant à cela les contraintes et réglementations de l’État, on obtient –19% de mises en vente supplémentaires pour Montpellier par rapport à l’année précédente. En revanche, l’offre augmente de 6% par rapport à 2019 et le stock de logements neufs atteint les 14 mois.
L’année 2021 accuse encore le coup de l’épidémie mondiale et confirme que l’immobilier neuf est dans une crise durable, malgré de meilleures conditions sanitaires qu’en 2020. La pénurie de matières premières qui survient lors de l’année 2021 contribue alors grandement au recul de l’offre de logements neufs ainsi qu’à une nouvelle hausse des prix d’environ 8,2% sur la métropole.
Mais en 2022, de nouvelles complications arrivent sans attendre. En février la situation géopolitique et le contexte de la guerre en Ukraine fait exploser le coût de l’énergie à tel point que le gouvernement est obligé d’instaurer un bouclier tarifaire pour ne pas ruiner ses contribuables. Le contexte est donc loin d’être idéal pour rendre le secteur de l’immobilier neuf florissant.
Le choc de l’offre : la réponse du Maire de Montpellier pour le logement neuf
En septembre 2021, lors du Salon Immobilier d’Automne à Montpellier, les promoteurs immobiliers font alors éclater leur mécontentement à l’égard du Maire et de la municipalité de Montpellier. En effet, ils dénoncent un blocage de la production de logements neufs à cause de la tendance à ne pas délivrer de permis de construire.
Le Maire de Montpellier, Michaël Delafosse, répond en février 2022 lors des Assises Territoriales en annonçant la construction de 8000 logements neufs sur 2 ans ainsi que 52 000m² de tertiaire. Septiques au départ, les professionnels de l’immobilier ont été rassurés par le bilan semestriel de l’initiative du Maire.
”Il y a bien un choc de l’offre à Montpellier. Pour preuve, l’objectif affiché par la Métropole en février dernier de lancer 3 598 logements au 1er semestre 2022 est quasiment atteint : 3 454 logements neufs font ou bien l’objet d’un lancement de concours, ou bien sont en cours d’analyse ou encore ont déjà été attribués.”
Laurent Villaret, Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers Occitanie-Méditerranée (FPI OM)
Ce choc de l’offre, le Maire de Montpellier l’a planifié en collaboration avec la SERM-SA3M, la société responsable de l’aménagement territorial de la métropole. Celle-ci a fusionné avec ACM Habitat pour créer l’entité Altémed, qui se chargera de piloter les projets de construction de logements dans les différentes ZAC (Zones d’Activité Concertées) de la ville. L’objectif : un “urbanisme maîtrisé” plutôt que des aménagements à la parcelle et des bâtiments bas carbone avec performance énergétique aux nouvelles normes. Arrivée de la RE2020 et de la nouvelle loi Pinel en 2023 oblige, les nouveaux logements devront respecter les normes d’isolation thermique et acoustique et se conformer à un certain confort d’usage. On privilégiera donc la construction de logements multi-orientés et bénéficiant d’espaces extérieurs.
Pas de baisse des prix au mètre carré attendue de par ce choc de l’offre, mais au moins une stabilisation de ceux-ci afin de favoriser l’accès à la propriété pour résidence principale. De même, la Ville et la SERM imposent certains quotas de logements abordables (de 3000 à 3200€/m²) et de logements intermédiaires (de 4000 à 4200€/m²) parmi les nombreux projets prévus.
« Je mets au défi un territoire d’avoir une stratégie aussi volontariste »
Michaël Delafosse, Maire de Montpellier
Et la FPI OM ne peut que corroborer les dires du maire, en constatant que la ville de Montpellier déploie des efforts considérables pour stopper cette crise du logement neuf, notamment grâce à de nombreuses opérations foncières réalisées ces dernières années.
Aménagement des ZAC montpelliéraines
Au même salon, une des entreprises historiques sur la ZAC de la Baume, Union Matériaux, a annoncé déplacer son site vers le nouveau quartier Cambacérès en pleine construction. Ce projet urbain avait été initié par Phillippe Saurel lors du mandat précédent, et devrait être complété d’ici 2024.
Ce que signifie le départ d’Union Matériaux, c’est surtout la cession de 22 000m² de terrain au beau milieu de la ZAC de la Baume, sur la place Ernest Granier et à deux pas de l’Hôtel de Région et du quartier Antigone. C’est une nouvelle opportunité pour la ville de Montpellier d’avancer sur ses objectifs de création de logements neufs au cœur d’un quartier en vogue très étudiant.
On notera aussi la validation ce 28 juillet 2022 de la future ZAC des Hauts de la Croix d’Argent et ses 68 000m² de surface de plancher, qui verra sortir de terre environ 1000 logements.
La ZAC Port-Marianne - République au bord du Lez, déjà bien avancée depuis son lancement en 2008, représente à elle seule environ 1800 logements et 70 000m² de tertiaire.
La deuxième vie de la ZAC de Restanque, projet mis en pause puis repris en 2019, prévoit un aménagement urbain colossal de 126 hectares de terrain, pour un total de 7500 logements.
Enfin, la ZAC Eurêka est un éco-quartier de 39 hectares répartis entre bureaux, logements et espaces verts et vergers. Cette zone devrait accueillir environ 1800 logements également.
Tous ces projets de zones d’activité concertées à Montpellier sont autant d’opportunités de créer du logement neuf alors même que nous sommes dans une période qui, à priori, ne favorise pas cette initiative.
Les Folies architecturales
Comment parler de projet urbain et de logement neuf à Montpellier sans mentionner les Folies architecturales ? À l’évidence, ce projet de programmes immobiliers ancrés dans une architecture inhabituelle est un catalyseur pour développer l’offre car 70 candidatures ont été reçues pour les 6 premiers appels à projets. Nous connaîtrons en octobre les derniers porteurs de projets éventuels en lice pour les concrétiser.
Parmi les 12 “Folies” annoncées par Michaël Delafosse dans le cadre du projet, 5 ont été lancées lors de ce 1er semestre 2022.
Il est évident que la métropole montpelliéraine ne se tourne pas les pouces au vu des projets urbains d’envergure qu’elle entreprend pour donner un nouveau souffle à l’immobilier neuf, sortir de cette crise et permettre à tous les résidents et les nouveaux arrivants chaque année de pouvoir se loger. Avec ce regain d’activité et ce coup de pouce du choc de l’offre, il ne fait aucun doute que les prochains mois seront décisifs pour la promotion immobilière à Montpellier.
