Dispositif Jeanbrun : le nouveau statut du bailleur privé pour relancer l'investissement locatif
Hervé Koffel
SOMMAIRE
Le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun a dégainé, le 20 janvier 2026 lors des vœux d'Action Logement, un arsenal fiscal inédit. Amortissement bonifié, déficit foncier doublé, fin du zonage : ce nouveau statut du bailleur privé ambitionne de remettre les particuliers sur le chemin de la pierre locative. Reste à savoir si le remède sera à la hauteur du mal.
Que prévoit le dispositif Jeanbrun ?
Le 15 janvier 2026, l'Assemblée nationale adoptait par 84 voix contre 22 une version musclée du statut du bailleur privé, portée par l'amendement Cosson. Cinq jours plus tard, face aux professionnels d'Action Logement, le ministre dévoilait sa propre copie, baptisée depuis « dispositif Jeanbrun » par la presse spécialisée.
À l'image du fameux statut du bailleur privé, au centre des débats parlementaires sur le logement depuis des mois dans le cadre du PLF 2026, le cœur du mécanisme repose sur un amortissement fiscal, c'est-à-dire la possibilité de déduire chaque année une fraction du prix du bien de ses revenus locatifs.
Pour un logement neuf loué au moins neuf ans, le taux grimpe avec l'effort social du bailleur :
- 3,5 % pour un loyer intermédiaire,
- 4,5 % pour un loyer social,
- 5,5 % pour un loyer très social.
Les plafonds annuels s'échelonnent de 8 000 à 12 000 € selon la catégorie choisie.
L'ancien n'est pas oublié, puisque les investisseurs qui rénovent peuvent prétendre à un amortissement de 3 % à 4 %, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix d'acquisition. Le plafond est fixé à 10 700 € par an.
Mais la vraie nouveauté tient dans le déficit foncier. Jusqu'ici cantonné aux charges courantes, il pourra désormais intégrer l'amortissement et s'imputer sur le revenu global jusqu'à 21 400 € par an (soit le double du seuil habituel) et ce jusqu'en 2027. Un levier fiscal sans précédent pour les ménages aux revenus élevés.
Autre nouveauté : l'absence de zonage géographique. Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun s'appliquerait sur l'ensemble du territoire, des métropoles tendues aux villes moyennes en quête de locataires.
Du Pinel au Jeanbrun : autopsie d'un marché sinistré
En 2025, à peine 15 000 logements ont été acquis par des particuliers pour être mis en location. Cinq ans plus tôt, ce volume dépassait les 75 000 unités. Une hémorragie de 80 % qui a laissé exsangue tout un pan de la filière immobilière.
Le coupable principal : la fin programmée du dispositif Pinel. Créé en 2014, ce dispositif de réduction d'impôt avait dopé la production de logements neufs pendant une décennie. Son extinction progressive a coupé le robinet fiscal sans qu'aucun relais ne prenne le relais. Les investisseurs, orphelins d'avantages, ont déserté.
La conjoncture n'a pas aidé non plus puisque, entre 2022 et 2024, taux d'emprunt immobilier ont bondi de 1 % à plus de 4 %, rognant la rentabilité des projets locatifs. Dans le même temps, le durcissement des normes environnementales (RE2020 pour le neuf, interdictions de location pour les passoires thermiques...) a renchéri les coûts de construction et de rénovation. Un étau qui a broyé les marges.
La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) estime à 15 milliards d'euros le manque à gagner en recettes fiscales : TVA sur les ventes, droits de mutation, impôts fonciers… Sans compter les emplois perdus dans le bâtiment, secteur qui a vu 20 000 entreprises basculer en difficulté en 2025.
Face à ce naufrage, les organisations professionnelles ont multiplié les appels au secours. Dès l'automne 2025, la FPI et la Fédération française du bâtiment (FFB) réclamaient un statut du bailleur privé ambitieux. L'Assemblée nationale leur a donné raison, du moins sur le papier. Reste à transformer l'essai budgétaire.
Impact, objectif et calendrier de la "loi Jeanbrun"
Ce dispositif va créer un choc d'offre et permettre de construire près de 50.000 logements en plus par an. Avec le Premier ministre et la ministre de l'Action et des Comptes publics, nous avons voulu envoyer un signal très fort au monde du logement, et je m'en réjouis. Il y avait urgence, et le gouvernement est à la hauteur des enjeux
Vincent Jeanbrun, ministre du Logement et de la Ville
Un objectif ambitieux mais atteignable avec un statut fiscal avantageux, quand on connaît les chiffres d'avant-crise.
En termes d'estimation des recettes fiscales, le ministre du Logement table sur 500 millions d'euros annuels, si le dispositif remplit sa fonction de catalyseur pour relancer l'attractivité du secteur de l'immobilier aux yeux des investisseurs.
Concernant le calendrier, le Premier ministre Sébastien Lecornu a déjà engagé sa responsabilité via l'article 49.3 sur la partie recettes du budget, figeant la version du statut du bailleur privé annoncée par Vincent Jeanbrun le jour-même. Des motions de censure ont été déposées et seront votées le vendredi 23 janvier. Si celles-ci sont rejetées, la promulgation définitive du projet de loi de finances 2026 est attendue à la mi-février.
Un regain d'optimisme pour le secteur de l'immobilier
Le ministre Vincent Jeanbrun n'a pas caché son ambition devant la filière. Il a promis un « très beau statut du bailleur privé », rappelant que les petits propriétaires logent un quart des familles françaises, une inflexion notable après des années de fiscalité punitive envers les bailleurs.
Olivier Salleron, président de la FFB, salue un texte capable de « produire dix fois plus de logements » que la version initiale du gouvernement, qu'il qualifie de « vidée de son contenu ». Le patron de la FFB, qui appelait à ne plus « tâtonner » face à l'urgence, semble satisfait que le lobbying ait fonctionné et que le gouvernement ait mis au point une solution concrète à la situation du secteur.
Simulation du dispositif Jeanbrun à Montpellier
Prenons un jeune cadre dans l'informatique qui souhaite réaliser un investissement locatif à Montpellier. Son choix se porte sur un T2 de 45 m² dans un programme neuf du quartier Cambacérès, affiché à 200 000 €. En optant pour un loyer intermédiaire, l'investisseur bénéficie d'un amortissement de 3,5 % par an (sur la base de 80 % de la valeur du bien), soit 5 600 € déductibles de ses revenus fonciers (sous le plafond de 8 000 €).
Sur neuf ans d'engagement, l'amortissement cumulé atteint 50 400 €. Pour un contribuable dont la tranche marginale d'imposition (TMI) se situe à 30 %, l'économie d'impôt réelle avoisine 15 120 €. À 41 %, elle grimpe à 20 660 €, sans compter le déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 21 400 € par an.
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