Budget 2026 : Les partis en accord pour le statut du bailleur privé ?
Hervé Koffel
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Le 24 octobre 2025, un front transpartisan a pris forme à l'Assemblée nationale autour du budget 2026. Au menu des tractations : le statut fiscal du bailleur privé, jugé trop frileux dans sa version gouvernementale, et la réduction du prélèvement sur les bailleurs sociaux. Ce double compromis pourrait redistribuer les cartes sur un marché locatif à bout de souffle. Reste à savoir si les députés parviendront à imposer leur vision face aux contraintes budgétaires de Bercy.
Statut du bailleur privé : Un amendement gouvernemental qui déçoit la filière
Le 23 octobre 2025, le ministère du Logement a déposé, comme il l'avait annoncé, son amendement au projet de loi de finances pour 2026. Sur le papier, il crée enfin le statut fiscal du bailleur privé, réclamé depuis une décennie par l'Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi) et la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim).
Dans les faits, la déception est immédiate. Le texte propose un amortissement fiscal de 2 % par an sur le prix d'achat des logements neufs acquis à partir du 1er janvier 2026, plafonné à 5 000 euros annuels par foyer fiscal. Condition sine qua non : louer le bien nu pendant au moins neuf ans.
Pour la Fnaim, c'est un « contresens total ». L'amendement ignore complètement le parc ancien, qui représente pourtant le premier réservoir de logements mobilisables. Quant au taux d'amortissement, il pèse deux fois moins lourd que les 5 % préconisés par le rapport parlementaire Daubresse-Cosson, remis en juin 2024 à l'ancienne ministre du Logement Valérie Létard. Les professionnels doutent fort de la capacité de cette timide mesure de relancer l'investissement locatif.
Seule consolation pour les propriétaires bailleurs : la reconduction du déficit foncier doublé. Ce dispositif exceptionnel, qui permet de déduire jusqu'à 21 400 € de travaux de rénovation énergétique (contre 10 700 € en temps normal), devait s'éteindre fin 2025. L'amendement gouvernemental entend le prolonger de deux ans, jusqu'au 31 décembre 2027. Une mesure bienvenue, mais qui ne compense pas l'absence d'amortissement pour l'ancien.
Derrière cette version minimaliste, une source ministérielle citée dans les colonnes de Capital révèle que Bercy tient fermement les cordons de la bourse, et que 90% du texte a été rédigé par le ministère de l'Économie, qui veille à limiter le coût budgétaire de toute niche fiscale. Le ministère du Logement tente de rassurer : ce texte n'est qu'« un point de départ soumis à l'Assemblée nationale », promet-il dans un communiqué du 24 octobre.
Une coalition inédite pour muscler le dispositif
Face à cette version jugée un peu trop light, une coalition improbable s'est nouée entre la gauche, le centre et la droite. Horizons (François Jolivet), MoDem, Liot, Ensemble pour la République, Parti socialiste (Iñaki Echaniz), Parti communiste et Écologistes convergent vers un même objectif : doter la France d'un vrai levier fiscal pour relancer l'investissement locatif privé. L'importance de l'enjeu du logement est connue de la plupart des députés, et François Jolivet (Horizons) souhaite que les parlementaires se rassemblent pour intervenir de manière collective autour d'une position la plus proche possible
.
Le compromis prend forme autour de la proposition de Valérie Létard, enrichie des contreparties sociales portées par François Jolivet. Concrètement, le dispositif bonifierait l'amendement gouvernemental sur plusieurs plans. Le taux d'amortissement grimperait à 3,5 % par an, calculé sur 80 % de la valeur du logement (hors terrain). Le plafond doublerait, passant de 5 000 à 10 000 € annuels par foyer fiscal. Et surtout, un ménage ne pourrait bénéficier de cet avantage que pour deux logements maximum.
En contrepartie, les propriétaires devront fixer un loyer inférieur au plafond des logements intermédiaires et réserver leur bien à des ménages sous un certain niveau de revenus. L'objectif ici est d'éviter que ce statut ne se transforme en niche fiscale pour investisseurs fortunés louant à prix d'or, et de garantir que les avantages fiscaux bénéficient aux locataires modestes.
Le salut de l'investissement locatif conditionné à une mesure sociale
Le statut du bailleur privé serait également conditionné à un second pilier, la baisse de la réduction de loyer de solidarité (RLS), ce prélèvement qui pèse sur les recettes des organismes HLM depuis 2018. Iñaki Echaniz, député socialiste, l'a clairement annoncé : Je plaide que la première mesure ne va pas sans la seconde.
Autrement dit, pas de vote sur le statut du bailleur privé sans engagement ferme sur la RLS.
Ce prélèvement controversé avait été instauré pour compenser la baisse de 5 € de l'APL décidée au début du premier quinquennat d'Emmanuel Macron. Chaque année, l'État prélève des sommes colossales sur les bailleurs sociaux : 1,35 milliard d'euros entre 2020 et 2024, selon l'Union sociale pour l'habitat (USH). En 2025, ce montant a été ramené à 1,1 milliard d'euros grâce à un arrêté signé en mai par Valérie Létard et Amélie de Montchalin, alors ministre des Comptes publics.
Mais les bailleurs sociaux veulent aller plus loin. Selon les calculs de la fédération, sans nouvelle baisse, la RLS devrait grimper à nouveau à 1,4 milliard d'euros en 2026. Les députés du compromis réclament de la diviser par deux, à 700 millions d'euros. Ces centaines de millions libérés permettraient de relancer la construction de logements sociaux, au point mort depuis deux ans, et d'accélérer la rénovation énergétique d'un parc qui compte encore plus de 300 000 logements classés F ou G.
Le compromis prévoit également une contribution de 375 millions d'euros au Fonds national des aides à la pierre, destiné à financer la construction HLM. Cette double mécanique (statut du bailleur privé d'un côté, soutien au logement social de l'autre) est un message fort pour créer un choc d'offre sur l'ensemble du marché locatif. Selon Iñaki Echaniz, c'est une option qui a le plus de chances de passer puisqu'elle répond aux convictions de nombreux partis de l'échiquier politique.
Le cabinet du ministère du Logement confirme d'ailleurs que la volonté du Premier ministre est que le compromis soit bâti au Parlement
. Reste à savoir si les arbitrages de Bercy suivront.
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