PTZ et location : Comment louer un logement acheté avec un PTZ ?
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Rappel utile : à quoi sert le PTZ aujourd’hui ?
- La règle de base : occupation obligatoire pendant 6 ans
- Dans quels cas est-il possible de louer dans les 6 premières années d'un PTZ?
- Location d'un logement PTZ après 6 ans
- Sanctions en cas de non-respect des règles
- Comment louer légalement un logement PTZ avant 6 ans
Acheter un logement grâce au prêt à taux zéro suppose de l’occuper soi-même, mais la vie réserve parfois des imprévus : mutation, séparation, chômage, invalidité... La loi prévoit alors des portes de sortie encadrées pour mettre le bien en location avant l’échéance des six ans. Entre plafonds de loyers, conditions de ressources des locataires et démarches auprès de la banque, les règles sont précises, et mal les respecter expose à une sanction lourde. On fait le point sur tout ça.
Rappel utile : à quoi sert le PTZ aujourd’hui ?
Le Prêt à Taux Zéro, ou PTZ, demeure avant tout un outil d’accession sociale à la propriété. Il finance une partie de l’achat d’un logement à condition que celui-ci devienne la résidence principale de l’acquéreur, occupée au moins huit mois par an. Prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, il reste réservé aux primo-accédants soumis à des plafonds de ressources.
Depuis le 1er avril 2025, l'aide est désormais accessible partout en France sans distinction de zonage (sauf pour le PTZ rénovation qui est réservé aux zones détendues). De plus, il peut à nouveau financer l'achat d'une maison individuelle neuve (elles avaient été retirées du dispositif en 2024). Les quotités de financement pour une maison neuve se situent entre 10% et 30% du coût total de l'opération. Pour un appartement neuf en collectif, elles varient entre 20% et 50%.
La règle de base : occupation obligatoire pendant 6 ans
Le principe fondateur du PTZ est que le logement financé doit être occupé comme résidence principale par l’emprunteur. Cette occupation doit débuter dans l’année qui suit l’acquisition ou l’achèvement des travaux, et se prolonger pendant au moins six ans. Le texte de référence figure à l’article D31-10-6 du Code de la construction et de l’habitation .
Durant cette période, plusieurs usages sont explicitement proscrits : impossible de transformer le bien en résidence secondaire, de le mettre à disposition comme logement de fonction, ou encore de l'afficher en location saisonnière via des plateformes de type Airbnb. Même la location meublée est exclue, sauf cas très spécifiques encadrés par la loi.
Une exception existe cependant : si l’acquéreur destine le bien à devenir sa résidence principale lors de son départ à la retraite (dans un délai maximum de six ans), il est autorisé à le louer temporairement, mais uniquement dans des conditions strictes, proches de celles applicables aux logements sociaux.
Dans quels cas est-il possible de louer dans les 6 premières années d'un PTZ?
Législateur a prévu des exceptions à la règle des 6 ans pour tenir compte des aléas de la vie. L’article D31-10-6 du CCH autorise la mise en location anticipée du logement en cas de :
- mobilité professionnelle imposant un nouvel emploi à plus de 50 km ou 1h30 de trajet aller,
- décès de l’un des titulaires du prêt,
- divorce ou dissolution de PACS,
- chômage supérieur à un an,
- invalidité reconnue par la CDAPH ou ouvrant droit à la carte « mobilité inclusion – invalidité ».
Dans ces hypothèses, la location est permise, mais sous conditions strictes. La durée ne peut dépasser six ans et le bail doit respecter les plafonds de loyers et de ressources applicables aux logements financés par le prêt locatif social (PLS). Ces barèmes varient selon le zonage A, B ou C, consultable via le simulateur officiel de zonage.
Enfin, l’emprunteur doit impérativement informer l’établissement de crédit ayant accordé le PTZ, ainsi que, le cas échéant, l’organisme payeur de l’aide personnalisée au logement.
Location d'un logement PTZ après 6 ans
À l’issue de la période d’occupation obligatoire de six ans, les contraintes liées au prêt à taux zéro s’assouplissent. Le propriétaire retrouve alors une liberté quasi totale sur l’usage de son bien : il peut l’occuper, le vendre ou le mettre en location sans condition particulière. À ce stade, les interdictions relatives à la location meublée, à la location saisonnière ou à l’usage en résidence secondaire cessent de s’appliquer.
Toutefois, cette liberté n’exonère pas des autres règles locales : dans certaines communes, la transformation en meublé de tourisme nécessite une déclaration préalable, voire une autorisation de changement d’usage. De même, les zones soumises à encadrement des loyers (Paris, Lille, Montpellier…) imposent de respecter un loyer plafond. Ces régimes ne relèvent plus du PTZ mais du droit commun du logement.
Sanctions en cas de non-respect des règles
Louer un logement acquis avec un PTZ en dehors des conditions légales entraîne certaines conséquences qui peuvent coûter cher au contrevenant. La sanction principale est prévue par l’article D31-10-7 du CCH : la banque peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû. Autrement dit, l’avantage du prêt à taux zéro est perdu et l’emprunteur doit solder sa dette sans délai. Dans certains cas, l’établissement prêteur peut aussi réclamer des intérêts calculés rétroactivement sur le capital.
La jurisprudence récente a confirmé la portée de cette sanction. Dans un arrêt du 14 mars 2024, la Cour de cassation a rappelé que la violation des règles d’occupation liées au PTZ engage uniquement la relation entre l’emprunteur et la banque. Le locataire, lui, ne peut pas réduire unilatéralement son loyer au motif que le propriétaire a enfreint ses obligations (Cour de cassation, 3e civ., 14 mars 2024, n°22-21.674).
Comment louer légalement un logement PTZ avant 6 ans
Mettre en location un logement financé par un PTZ avant la fin du délai légal n’est possible qu’en suivant scrupuleusement la procédure prévue par les textes. Voici les étapes essentielles :
- Identifier le motif légitime : mutation professionnelle, séparation, chômage de plus d’un an, invalidité ou décès. Ces cas sont listés à l’article D31-10-6 du CCH.
- Vérifier les plafonds applicables : le loyer et les ressources du locataire doivent respecter les barèmes du prêt locatif social (PLS), qui varient selon la zone géographique. Le zonage (A, B1, B2, C) est consultable via le simulateur officiel.
- Informer la banque : l’établissement de crédit doit être averti avant toute mise en location. En cas de perception d’APL, il faut également signaler la situation à la CAF.
- Signer un bail conforme : la location doit se faire sous la forme d’un bail d’habitation vide (loi de 1989), accompagné des diagnostics obligatoires. Location meublée et saisonnière sont exclues.
- Respecter la durée maximale : la location ne peut dépasser six ans durant la période d’occupation obligatoire.
Une fois ces conditions réunies, la mise en location est juridiquement sécurisée et le bénéfice du PTZ préservé.
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