Investissement locatif en LMNP : ce qui change au 1er janvier 2026
Hervé Koffel
SOMMAIRE
Dès le 1er janvier 2026, les investissements locatifs en LMNP, et plus précisément les meublés touristiques, voient leurs avantages fiscaux fondre comme neige au soleil, tandis que la location vide gagne un abattement à 50 % et peut désormais amortir son bien. Les locations meublées longue durée, elles, traversent la réforme sans dégât. Cette recomposition du paysage locatif impose aux investisseurs de recalculer leurs équations patrimoniales.
Régime Micro-BIC : une stabilité en trompe-l'œil
Au 1er janvier 2026, le régime micro-BIC restera dans la continuité pour certains, ou subira un séisme pour d'autres. Les propriétaires qui louent leur bien meublé à l'année avec un bail classique (résidence principale du locataire) respirent : rien ne bouge. Le plafond reste calé à 77 700 euros de recettes annuelles, l'abattement forfaitaire à 50 %. Ces investisseurs échappent à la nouvelle fiscalité.
La facture s'alourdit en revanche drastiquement pour les meublés de tourisme. La loi du 19 novembre 2024 dite « loi Le Meur » cisaille les avantages des locations saisonnières type Airbnb ou Booking. Pour un meublé de tourisme non classé, le plafond passe de 77 700 euros à 15 000 euros et l'abattement chute de 71 % à 30 %. Les meublés classés et chambres d'hôtes s'en sortent mieux : leur plafond redescend à 77 700 euros (contre 188 700 euros auparavant) et leur abattement passe de 71 % à 50 %.
Prenons un studio loué en courte durée non classé qui génère 40 000 euros de loyers par an. Avant 2026, avec l'abattement de 71 %, seuls 11 600 euros étaient soumis à l'impôt sur le revenu (40 000 × 29 %). À partir de 2026, le propriétaire dépasse largement le nouveau seuil de 15 000 euros : il bascule automatiquement au régime réel, avec obligation de tenir une comptabilité et de justifier chaque charge. Plus question de bénéficier du confort du forfait.
En pleine crise du logement, il paraît essentiel de favoriser la location à long terme et de tarir la conversion de logements en meublés touristiques. Dans les zones tendues, cette transformation avait asséché l'offre de baux résidentiels classiques, poussant les loyers à la hausse et fragilisant l'accès au logement pour les ménages modestes. Selon les précisions de la Direction générale des Finances publiques, ces nouvelles règles s'appliquent dès les revenus perçus en 2025, à déclarer au printemps 2026.
Le régime réel sous contrainte : l'amortissement menacé de plafonnement à 2 %
Jusqu'ici, les loueurs en meublé non professionnel pouvaient amortir leur bien sur 20 à 30 ans, déduisant entre 3 % et 5 % de la valeur du bâti chaque année. Cette mécanique permettait souvent d'effacer totalement l'impôt sur les loyers pendant des années. L'amendement n° I-3969, adopté le 14 novembre 2025 à l'Assemblée nationale, prévoit d'amoindrir cette générosité : à partir du 1er janvier 2026, l'amortissement du bâtiment serait plafonné à 2 % par an pour tous les biens acquis après cette date.
Le texte doit encore franchir l'examen au Sénat puis le vote final du budget pour entrer en vigueur. Les débats parlementaires de fin novembre et décembre détermineront si cette mesure survit dans sa forme actuelle ou fait l'objet d'ajustements. Une clause de sauvegarde est toutefois prévue : les propriétaires qui auraient acheté leur bien avant le 1er janvier 2026 conserveraient l'ancien régime, avec un taux d'amortissement libre selon la durée d'usage retenue. Cette mesure ne frapperait donc que les nouveaux entrants, et créerait une sorte de marché à deux vitesses entre investisseurs « anciens » et « modernes ».
Concrètement, si le plafonnement était confirmé, un appartement de 300 000 € dont 240 000 € correspondent au bâti (hors terrain) verrait son amortissement annuel déductible passer de 7 200 € avec un taux de 3 % sur 30 ans à 4 800 € avec le nouveau plafond de 2 %. Le propriétaire perdrait 2 400 € de déduction chaque année, ce qui se traduirait par un surplus d'impôt pouvant atteindre plusieurs centaines d'euros selon sa tranche marginale. Sur 20 ans, le manque à gagner fiscal grimperait à 48 000 € de base imposable supplémentaire.
Le mobilier et les travaux échapperaient à ce rabotage. Les meubles resteraient amortissables sur leur durée d'usage habituelle (5 à 10 ans), tout comme les dépenses de rénovation. Mais le cœur de l'investissement, les murs, verrait sa capacité d'optimisation fiscale rognée de près d'un tiers.
Cette réforme éventuelle s'articulerait avec une autre modification déjà entrée en vigueur dès 2025 : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente. Désormais, tous les amortissements déduits viennent augmenter la base taxable lors de la cession du bien. L'exonération totale d'impôt sur la plus-value immobilière n'intervient qu'après 22 ans de détention, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Une double contrainte qui favorise désormais les stratégies de détention longue au détriment des arbitrages rapides.
Location nue : la grande gagnante du PLF 2026
Longtemps cantonnée à un abattement microfoncier de 30 % contre 50 % pour le meublé, la location nue franchit le seuil de la parité grâce à l'amendement n° I-1960 porté par la députée Annaïg Le Meur, adopté en même temps que l'amendement dont on vient de parler ci-dessus. Ce texte hisse l'abattement du microfoncier à 50 %, applicable aux revenus 2025 déclarés au printemps 2026. Le plafond reste fixé à 15 000 euros de loyers annuels, soit cinq fois moins que le micro-BIC meublé (77 700 euros), mais l'écart de traitement fiscal s'estompe.
En outre, la location nue gagne pour la première fois le droit d'amortir son bien. Le nouveau statut du bailleur privé, adopté lui aussi le 14 novembre 2025 à l'Assemblée nationale dans le cadre du PLF 2026, ouvre cette faculté jusqu'ici réservée au meublé. Le dispositif, tel que présenté dans la dernière version validée par l'amendement i-582 (Rect), prévoit un amortissement de 3 % à 5,5 % selon certains critères :
- Le propriétaire doit s'engager sur 12 ans à louer son bien.
- Le loyer doit être en-dessous du prix du marché, plafonné selon la table de référence Loc'Avantages sur 3 niveaux possibles : Loyer intermédiaire, loyer social ou loyer très social.
- Le dispositif cible les logements neufs ou anciens rénovés (travaux à hauteur de 20 % du prix du logement), avec un effort particulier sur la performance énergétique.
- Le plafond est fixé à 8 000 € déductibles par an et par foyer fiscal.
L'ancienne ministre du Logement Valérie Létard, qui a porté ce dossier avant son départ, déclarait le jour de l'adoption de l'amendement : Ce cadre fiscal devrait permettre de construire 30 000 logements neufs locatifs supplémentaires et de rénover 20 000 logements par an.
Les professionnels anticipent un rééquilibrage du parc, avec une baisse de l'offre en meublé au profit du nu. Pour compenser la perte d'attractivité fiscale du LMNP, certains propriétaires pourraient augmenter les loyers meublés, creusant l'écart avec la location vide. D'autres basculeront simplement vers le nu, surtout si leurs charges (emprunt, travaux) justifient le passage au régime réel avec amortissement.
| Régime | Plafond | Abattement | Amortissement | Engagement |
|---|---|---|---|---|
| Meublé longue durée (micro-BIC) | 77 700 € | 50 % | Non | Aucun |
| Meublé longue durée (réel) | Illimité | Charges réelles | 2 %* | Aucun |
| Location nue (microfoncier) | 15 000 € | 50 % | Non | Aucun |
| Location nue (bailleur privé) | Illimité | Charges réelles | 3-5,5 %** | 12 ans |
*Biens acquis après le 1er janvier 2026 si la mesure est confirmée
**Applicable au 1er janvier 2026 sous réserve du vote du budget tel quel
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