Quelles aides pour les primo-accédants en 2026 ?

Hervé Koffel

le 08 décembre 2025

[ mis à jour le 08 décembre 2025 ]

Devenir propriétaire pour la première fois ressemble souvent à un parcours du combattant. Pourtant, l'arsenal d'aides à la disposition des primo-accédants n'a jamais été aussi étoffé. PTZ désormais accessible sur tout le territoire, prêts bonifiés, TVA allégée dans certains quartiers, Bail Réel Solidaire : les dispositifs se multiplient pour abaisser la marche d'entrée dans la propriété. Tour d'horizon des coups de pouce financiers mobilisables en 2026 pour concrétiser votre projet immobilier.

Le PTZ 2026 : la pierre angulaire du financement

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un crédit sans intérêts ni frais de dossier, dont le coût est supporté par l'État. Depuis le 1er avril 2025, le dispositif a connu une mue spectaculaire : fini le carcan géographique qui le cantonnait aux zones dites « tendues ». Le ministère du Logement a officialisé son extension à l'ensemble du territoire français, maisons individuelles comprises.

Un dispositif désormais universel

Jusqu'en 2024, seuls les appartements neufs situés en zones A, A bis et B1 ouvraient droit au PTZ. Les candidats à la maison individuelle en zone rurale ou périurbaine restaient exclus. Le nouveau PTZ efface ces barrières : que vous visiez un trois-pièces à Montpellier ou une maison avec jardin dans le Cantal, le prêt sans intérêts s'applique.

Le montant du PTZ dépend de plusieurs paramètres : localisation du bien, composition du foyer, niveau de revenus et nature du logement. Pour un appartement neuf, le prêt peut atteindre 180 000 € en zone tendue A pour un foyer de 5 personnes ou plus. Pour un logement ancien, le montant peut aller jusqu'à 132 000 €. Pour les maisons individuelles neuves, la quotité maximale de 30 % et les plafonds d'opération limitent de facto le PTZ à environ 100 000 € dans les cas les plus favorables.

Des quotités modulées selon le type de bien

Le PTZ ne finance jamais l'intégralité de l'opération. La part du projet couverte, appelée quotité, varie selon les revenus et le type de logement :

• Appartements neufs : de 20 % à 50 % du coût total selon la tranche de revenus
• Maisons individuelles neuves : de 10 % à 30 % du coût total
• Logements anciens avec travaux : jusqu'à 50 % en zones B2 et C, sous réserve que les travaux représentent au moins 25 % du montant de l'opération

Cette différence entre collectif et individuel traduit une volonté de concilier accession et sobriété foncière.

Ce qui change en 2026

Le projet de loi de finances 2026 prévoit plusieurs nouveaux développements favorables pour le PTZ. Les plafonds d'opérations pourraient grimper de 79 000 € à 99 000 € (plancher) et de 156 000 € à 195 000 € (plafond), soit une revalorisation d'environ 25 %. Les plafonds de ressources devraient également progresser de 5 à 10 % selon les zones, ouvrant le dispositif à près de 80 % des ménages français.

Autre nouveauté attendue : l'ouverture du PTZ aux acquéreurs successifs de logements en Bail Réel Solidaire. Jusqu'ici, seul le premier acheteur d'un bien en BRS pouvait mobiliser le prêt sans intérêts. Cette extension fluidifierait le marché de la revente dans ce segment de l'accession sociale.

Les conditions à remplir

Pour prétendre au PTZ :

• Être primo-accédant : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant la demande
• Respecter les plafonds de ressources : calculés sur le revenu fiscal de référence N-2, variables selon la zone et la composition du foyer
• Acquérir une résidence principale : occupée au moins huit mois par an
• Choisir un bien éligible : logement neuf (norme RE2020) ou ancien avec travaux (25 % minimum du coût total, zones B2 et C)

Le PTZ reste en vigueur jusqu'au 31 décembre 2027.

© Andrey_Popov- shutterstock

Les prêts aidés complémentaires

Pour boucler un plan de financement, les primo-accédants peuvent empiler plusieurs prêts réglementés. Tous se cumulent entre eux.

Le Prêt Action Logement

Anciennement baptisé « 1 % Logement », ce prêt s'adresse aux salariés du secteur privé. Action Logement ( ) propose jusqu'à 30 000 € à un taux fixe de 1 %, remboursables sur 25 ans maximum. Pour un emprunt de 30 000 € sur cette durée, les mensualités s'élèvent à environ 117 €, assurance comprise.

Pour bénéficier du Prêt accession Action Logement, il faut travailler dans une entreprise du secteur privé non agricole comptant au moins dix salariés.

Les conditions d'éligibilité reprennent celles du PTZ. Le logement peut être neuf, ancien en Bail Réel Solidaire, ou issu d'une vente HLM. Les demandes déposées fin 2025 seront traitées pour une édition des offres à partir de janvier 2026.

Le Prêt Accession Sociale

Le PAS cible les ménages aux revenus modestes. Ce prêt conventionné peut couvrir l'intégralité du coût de l'opération, hors frais de notaire et de dossier un atout pour les acquéreurs sans apport.

Distribué par les banques conventionnées avec l'État, le PAS obéit à des taux plafonnés. Son intérêt réside surtout dans ses conditions : frais de dossier limités à 500 €, durée de remboursement extensible jusqu'à 30 ans (voire 35 ans), et possibilité de lisser les mensualités avec d'autres crédits.

Les plafonds de ressources varient selon la zone et la composition du foyer. Pour une personne seule en 2025, ils s'échelonnent de 24 000 € en zone C à 37 000 € en zone A. Un foyer de quatre personnes peut atteindre 48 000 € en zone C et 74 000 € en zone A. Le revenu fiscal de référence pris en compte est celui de l'année N-2.

Le PAS finance aussi bien l'achat dans le neuf que dans l'ancien, avec ou sans travaux. Le logement doit devenir la résidence principale de l'emprunteur dans un délai d'un an après l'acquisition ou la fin des travaux.

Le Prêt Conventionné : sans condition de ressources

Le Prêt Conventionné s'adresse à tous les primo-accédants, sans plafond de revenus. Comme le PAS, il peut couvrir jusqu'à 100 % du montant de l'opération et s'étaler sur 30 ans. Son taux, négocié avec la banque, reste encadré par un plafond réglementaire.

Ce prêt présente un intérêt particulier pour les ménages dont les revenus dépassent les seuils du PAS mais qui souhaitent bénéficier d'un cadre sécurisé. Il se combine avec le PTZ, le Prêt Épargne Logement et le Prêt Action Logement, autorisant des montages financiers sur mesure.

En revanche, le Prêt Conventionné ne peut pas être cumulé avec un prêt immobilier classique. Il constitue le socle principal du financement, complété par les autres dispositifs aidés.

Acheter moins cher : TVA réduite et Bail Réel Solidaire

Au-delà des prêts bonifiés, certains dispositifs permettent de rogner directement sur le prix d'achat. Une économie immédiate, parfois importante, qui change la donne pour les budgets serrés.

La TVA à 5,5 % dans les quartiers en renouvellement

Dans le cadre de la politique de rénovation urbaine, l'État a mis en place une TVA allégée pour l'achat de logements neufs dans certains périmètres. Le taux passe de 20 % à 5,5 %, soit une économie de 14,5 points sur le prix du bien. Sur un appartement affiché à 200 000 €, le gain atteint près de 22 000 €.

Ce coup de rabot fiscal concerne les logements situés dans les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV) ou dans un rayon de 300 mètres autour. La limite s'étend à 500 mètres pour les programmes intégrés à un ensemble immobilier partiellement implanté dans le périmètre des 300 mètres. Les zones ANRU, où une convention de rénovation a été signée avec l'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine, ouvrent également droit à cet avantage.

Les QPV à Montpellier sont les suivants :

• Aiguelongue
• Celleneuve
• Cévennes
• Lemasson-Croix d'Argent
• Gély - Figuerolles
• Mosson
• Paul Valéry - Pas du Loup – Val de Croze
• Petit Bard – Pergola
• Pompignane
• Tournezy – Saint-Martin

Pour en bénéficier, plusieurs conditions s'appliquent :

• Résidence principale : le logement doit être occupé au moins huit mois par an pendant dix ans
• Plafonds de ressources : identiques à ceux du Prêt Locatif Social majorés de 11 %
• Prix au m² plafonné :6 170 €/m² en zone A bis, 4 675 €/m² en zone A, 3 744 €/m² en zone B1 depuis le 1er janvier 2025

Attention à la revente anticipée : quitter le logement avant dix ans oblige à rembourser une partie de l'avantage fiscal. Le complément de TVA est calculé au prorata des années manquantes, à raison de 10 % par an. Une mutation professionnelle, un divorce ou une perte d'emploi prolongée peuvent toutefois exonérer de ce remboursement.

Le Bail Réel Solidaire : la propriété sans le foncier

Le BRS repose sur une idée simple mais redoutablement efficace : dissocier le terrain du bâti. L'acquéreur achète uniquement les murs, tandis qu'un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) conserve la propriété du sol. Le prix d'achat est donc inférieur de 20 à 35 % à celui du marché classique, selon les secteurs.

En contrepartie, le propriétaire verse une redevance mensuelle à l'OFS pour l'occupation du terrain. Cette redevance oscille entre 1 et 2 € par mètre carré, soit quelques dizaines d'euros par mois pour un appartement standard. Le bail court sur une durée de 18 à 99 ans, renouvelable à chaque revente.

Le Bail réel solidaire cumule les avantages fiscaux : TVA à 5,5 %, taxe foncière réduite ou exonérée selon les collectivités (abattement de 30 à 100 %), frais de notaire réduits. Les conditions de ressources reprennent les plafonds du Prêt Social Location-Accession, consultables sur la plateforme officielle BoRiS. Depuis le 1er janvier 2025, les candidats ne doivent pas posséder d'autre bien adapté à leurs besoins ou susceptible de leur procurer des revenus locatifs suffisants.

En cas de revente, le prix reste encadré et l'OFS dispose d'un droit de préemption. Au 1er janvier 2025, 188 agréments OFS ont été délivrés sur le territoire national.

© wut62 - Shutterstock

Aides locales et coups de pouce familiaux

Les aides des collectivités territoriales

Régions, départements et communes déploient leurs propres dispositifs : subventions directes, prêts à taux zéro locaux, bonifications de taux ou garanties d'emprunt. Certaines métropoles proposent des programmes d'accession à prix maîtrisé, avec des logements neufs vendus 10 à 20 % sous les prix du marché.

L'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) recense ces dispositifs sur son site internet. Chaque ADIL départementale oriente également les candidats vers les aides disponibles dans leur secteur.

Les donations familiales exonérées

Chaque parent peut transmettre jusqu'à 100 000 € à ses enfants en franchise de droits de donation, renouvelable tous les quinze ans. Pour un couple avec deux enfants, le potentiel de transmission atteint 400 000 € sans taxation.

Un dispositif temporaire bonifie cet avantage pour l'achat dans le neuf : une exonération supplémentaire des donations dans la limite de 100 000 € par donateur et 300 000 € par bénéficiaire, jusqu'en décembre 2026. Les grands-parents peuvent également contribuer, avec un abattement spécifique de 31 865 € par petit-enfant.

Les frais de notaire réduits dans le neuf

Les frais d'acquisition, aussi appelés "frais de notaire", s'élèvent à 2 ou 3 % du prix dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Sur un bien à 250 000 €, cela peut représenter jusqu'à 15 000 €. Cette différence tient à la structure des droits de mutation : 4,5 % dans l'ancien contre 0,7 % dans le neuf (la TVA étant incluse dans le prix affiché).

Certains départements ont récemment relevé leurs droits de mutation, mais cette hausse ne s'applique pas aux primo-accédants pour l'achat de leur résidence principale.

Focus : l'Accession Aidée à Montpellier

Avec près de 8 000 nouveaux habitants chaque année et des prix oscillant entre 4 500 et 5 500 €/m² dans le neuf, Montpellier a déployé son propre dispositif d'aide à l'accession.

Des prix plafonnés

Le programme « Montpellier aide l'accession » propose des logements neufs dans la métropole montpelliéraine entre 2 400 € et 3 000 €/m², soit 10 à 20 % sous le marché local. Cette décote résulte d'un accord entre la métropole et les promoteurs : la collectivité cède des terrains à prix compétitif, en échange d'un plafonnement des prix de vente.

Le dispositif concerne les programmes implantés dans les Zones d'Aménagement Concerté (ZAC). Plusieurs secteurs sont concernés : Port-Marianne, Pierre Vives, Pas du Loup, Roquefraïsse à Saint-Jean-de-Védas.

Conditions d'éligibilité

L'accession aidée reprend les critères habituels : primo-accession, plafonds de ressources (revenu fiscal N-1 ou N-2), occupation comme résidence principale pendant sept à huit ans minimum. Une variante « accession intermédiaire » élargit le périmètre aux revenus moyens.

Le dispositif se cumule avec le PTZ, le Prêt Action Logement et le PAS. L'ADIL de l'Hérault accompagne gratuitement les candidats.

La nouvelle place des Martyrs de la Résistance inaugurée à Montpellier

Hervé Koffel

le 01-12-2025

< Article précédent