Charges de copropriété, assurance habitation : 2026 fait grimper l'addition
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Une double hausse qui pèse sur les ménages
- Assurance habitation : le climat fait flamber les primes
- La surprime « catastrophes naturelles » : de quoi parle-t-on ?
- Des matériaux plus chers, des réparations plus coûteuses
- Un territoire inégalement exposé
- Charges de copropriété : énergie, personnel et ascenseurs font monter la note
- L'énergie : une équation à plusieurs inconnues
- Ascenseurs : la migration vers la 4G, une facture imprévue
- Assurance immeuble : +9 % en un an
- Nouvelles obligations réglementaires : DPE et plan de travaux
Entre assurance habitation et charges de copropriété, la facture du logement s'alourdit sous le triple effet du dérèglement climatique, de l'inflation des matériaux et de nouvelles contraintes réglementaires. Derrière les pourcentages de hausse annoncés, ce sont plusieurs centaines d'euros supplémentaires qui s'invitent dans les budgets. Focus.
Une double hausse qui pèse sur les ménages
Deux lignes du budget logement vont simultanément s'alourdir cette année. Côté assurance habitation, le cabinet d'actuariat Addactis anticipe une progression de 7 à 8 % pour les contrats multirisques habitation (MRH). Les comparateurs en ligne se montrent plus pessimistes : LeLynx table sur une moyenne de 9 %, avec des pointes à 15 % dans certaines régions. En valeur absolue, la prime annuelle moyenne passerait de 167 € en 2025 à 182 € cette année.
Les charges de copropriété suivent une trajectoire comparable. Selon l'observatoire Césarc de l'ARC (Association des responsables de copropriété), la hausse a atteint 4,6 % en 2023, puis s'est accélérée à 6,2 % en 2025. La tendance ne fléchit pas pour 2026. Sur trois ans, le baromètre du syndic digital Manda baromètre du syndic digital Manda mesure une envolée cumulée de 19,8 %. Une inflation qui dépasse largement celle des prix à la consommation.
Le coût varie fortement selon la géographie. En moyenne nationale, il faut compter environ 25 € par mètre carré et par an. À Paris, ce montant bondit à 43 €, soit près du double. L'écart s'explique par la présence de gardiens, l'âge du bâti et des équipements collectifs plus nombreux dans la capitale.
Poste de dépense 2025 2026 (prévision) Évolution Assurance habitation (prime moyenne France) 167 € 182 € +9 % Charges de copropriété (€/m²/an, moyenne France) 25 € 26,50 € +6 % Charges de copropriété (€/m²/an, Paris) 43 € 45,50 € +6 %
Assurance habitation : le climat fait flamber les primes
Le thermomètre mondial s'affole, et les cotisations d'assurance suivent la même courbe. Tempêtes, inondations, sécheresses : ces phénomènes autrefois exceptionnels frappent désormais avec une régularité de métronome. Selon France Assureurs, le coût annuel des sinistres climatiques atteint 6 milliards d'euros depuis 2020. La Caisse centrale de réassurance (CCR), l'organisme public qui garantit le système, projette une aggravation de 40 % d'ici 2050. Les assureurs n'ont d'autre choix que de répercuter cette explosion sur les tarifs.
La surprime « catastrophes naturelles » : de quoi parle-t-on ?
Chaque contrat d'assurance habitation intègre une cotisation obligatoire baptisée « surprime Cat Nat ». Ce prélèvement, instauré par la loi du 13 juillet 1982, alimente un fonds de solidarité nationale destiné à indemniser les victimes de catastrophes naturelles (inondations, séismes, glissements de terrain ou retrait-gonflement des argiles). Sans ce mécanisme, de nombreux sinistrés resteraient sans recours face aux caprices du climat.
Or ce régime était à bout de souffle. Déficitaire depuis 2015, il ne parvenait plus à absorber la multiplication des sinistres. Un arrêté du 22 décembre 2023 a donc relevé le taux de cette surprime de 12 % à 20 % de la prime de base, à compter du 1er janvier 2025. Concrètement, la contribution moyenne par foyer est passée de 25 € à 41 € par an, selon les calculs de France Assureurs. Cette manne supplémentaire de 1,2 milliard d'euros annuels doit renflouer les caisses et pérenniser le dispositif.
Des matériaux plus chers, des réparations plus coûteuses
Le climat n'est pas le seul coupable. L'inflation dans le secteur du bâtiment alourdit également la facture des assureurs. Selon la FFB, les coûts de construction ont grimpé de 12 % en 2024. Parpaings, isolants, menuiseries : tout a renchéri. Quand une toiture s'envole ou qu'une cave se retrouve sous l'eau, la note de remise en état s'envole elle aussi. Les compagnies répercutent mécaniquement ces surcoûts sur leurs barèmes.
Un territoire inégalement exposé
Tous les Français ne sont pas logés à la même enseigne. L'étude du comparateur LeLynx révèle des écarts spectaculaires selon les régions :
- Hauts-de-France : +15 % de hausse, prime moyenne de 200 €/an. Le risque d'inondation pèse lourd dans cette zone traversée par de nombreux cours d'eau.
- Provence-Alpes-Côte d'Azur : +13 %, prime moyenne de 193 €. Les épisodes de sécheresse fragilisent les sols argileux et fissurent les fondations.
- Nouvelle-Aquitaine : +11 %, prime moyenne de 208 €, la plus élevée du pays. Tempêtes atlantiques et feux de forêt se conjuguent.
- Bretagne : +7 % seulement, prime moyenne de 89 €. La région bénéficie d'une sinistralité historiquement plus faible.
Des disparités qui, en toute vraisemblance, reflètent la cartographie des risques naturels. Les assureurs ajustent leurs tarifs commune par commune, en fonction de l'historique des sinistres et des projections climatiques. Un propriétaire d'un logement sur le littoral méditerranéen ou des bords de Somme paiera donc sensiblement plus cher qu'un Breton de l'intérieur des terres.
En Occitanie, la prime moyenne d'assurance habitation est de 185 €. Elle a augmenté de 17 % depuis 2024 et se trouve 5 % au-dessus de la moyenne nationale.
Charges de copropriété : énergie, personnel et ascenseurs font monter la note
Dans les immeubles collectifs, la facture enfle par tous les pores. Trois postes concentrent à eux seuls 70 % des dépenses : le chauffage, l'entretien et le gardiennage. Selon l'observatoire de l'ARC, le chauffage collectif pèse 28,7 % du budget annuel, le personnel (gardiens, agents d'entretien) environ 20 %, et les frais de maintenance 14 %. Chacun de ces postes a subi des revalorisations salariales, des hausses de contrats ou des surcoûts énergétiques. L'addition s'alourdit mécaniquement.
L'énergie : une équation à plusieurs inconnues
Le prix de l'électricité est une variable extrêmement importante dans les charges annuelles, et celui-ci a explosé de +55 % entre 2012 et 2025. Il avait officiellement reculé au 1er février 2025, avec une baisse d'environ 15 % du tarif réglementé de vente (TRV), le prix de référence fixé par l'État, selon la Commission de régulation de l'énergie (CRE).
Une bouffée d'oxygène ? Pas vraiment. Car dans le même temps, le TURPE (tarif d'utilisation des réseaux publics d'électricité) a bondi de 7,7 %. Ce péage, prélevé pour financer l'acheminement du courant jusqu'aux compteurs, annule une bonne partie des gains. Les copropriétés ne voient donc pas leur facture diminuer.
De plus, au mois d'août 2025, la mise en conformité avec le droit européen signe la fin de la TVA à 5,5 % sur les abonnements pour les passer à 20 %. Malgré une baisse des TRV, le coût moyen de l'abonnement augmente donc de +12 %. La tendance baissière du coût de l'électricité est cependant toujours présente : -0,83 % en moyenne au 1er février 2026.
Quant au gaz, sa décrue reste modeste. Le tarif de référence pour le chauffage est passé de 0,102 €/kWh à 0,099 €/kWh au 1er février 2026, une baisse de 3 % qui ne compense pas les flambées des années précédentes. Les immeubles équipés de chaudières collectives au gaz restent exposés à la volatilité des marchés.
Ascenseurs : la migration vers la 4G, une facture imprévue
Voilà une dépense que peu de copropriétaires avaient anticipée : Près de la moitié des 630 000 ascenseurs français fonctionnent encore avec des téléalarmes reliées aux réseaux 2G ou 3G. Ces dispositifs de sécurité permettent aux passagers bloqués d'appeler à l'aide. Or les opérateurs téléphoniques débranchent progressivement ces vieux réseaux : fin 2025 chez Orange pour la 2G, fin 2026 chez SFR, fin 2029 chez Bouygues. La 3G suivra entre 2028 et 2029.
Résultat : les copropriétés doivent migrer vers la 4G, sous peine de se retrouver avec des ascenseurs muets en cas de panne. Selon la Fédération des ascenseurs, le coût de mise à niveau oscille entre 3 000 € et 10 000 € par appareil, selon la vétusté de l'installation. À cela s'ajoute un abonnement annuel qui double quasiment : de 360 € en moyenne avec l'ancienne technologie, il passe à 850 € avec la 4G. Pour une résidence de 18 logements dotée d'un seul ascenseur, la charge supplémentaire avoisine les 500 € par an, répartis entre les copropriétaires des étages desservis.
Assurance immeuble : +9 % en un an
Les contrats d'assurance souscrits par les syndicats de copropriétaires n'échappent pas à l'inflation. Les primes ont grimpé de 9 % en moyenne en 2025, tirées par la même sinistralité climatique qui frappe les particuliers. Dégâts des eaux, fissures liées à la sécheresse, incendies : les assureurs durcissent leurs conditions et relèvent leurs tarifs. Certaines copropriétés situées en zone à risque peinent même à trouver un assureur, un phénomène encore marginal mais en progression.
Nouvelles obligations réglementaires : DPE et plan de travaux
La réglementation ajoute une couche supplémentaire. Depuis 2024, les copropriétés de plus de 200 lots doivent disposer d'un DPE collectif (diagnostic de performance énergétique de l'immeuble). L'obligation s'étend aux résidences de 50 à 200 lots fin 2025, puis à celles de moins de 50 lots d'ici fin 2026. Ce diagnostic, facturé plusieurs milliers d'euros, doit déboucher sur un PPT (plan pluriannuel de travaux) qui programme les rénovations à venir. Une démarche vertueuse pour la transition énergétique, mais qui mobilise de la trésorerie à court terme.
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