Dispositif Relance Logement : Investir à Montpellier

Morgane Caillière

le 28 janvier 2026

[ mis à jour le 29 janvier 2026 ]

Le dispositif Relance Logement, Jeanbrun ou encore bailleur privé selon les appellations prend le relais du Pinel, disparu fin 2024. C'est le nouveau cadre fiscal pour l'investissement locatif, inscrit dans le PLF 2026.

Nouveauté majeure : le déficit foncier est maintenant déductible de l'ensemble de vos revenus, et non plus des seuls revenus fonciers. Vos charges et l'amortissement viennent donc réduire directement votre impôt sur le revenu. Décryptage...

Quels sont les bénéfices fiscaux du dispositif Relance Logement ?

Le statut du bailleur privé met en place un système d'amortissement fiscal qui représente un levier puissant pour les propriétaires investisseurs.

L'avantage fiscal opère en deux temps :

Étape 1 : Neutralisation de l'impôt sur les revenus fonciers

Les charges déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurance) et l'amortissement viennent absorber vos loyers perçus. Conséquence directe : vous n'êtes pas imposé sur ces revenus locatifs, ni à l'impôt sur le revenu, ni aux prélèvements sociaux (17,2%).

Étape 2 : Imputation du déficit sur le revenu global

Lorsque vos charges excèdent vos loyers, l'excédent constitue un déficit foncier. Ce déficit vient réduire votre revenu global (salaires, pensions, etc.) dans la limite de 10 700 €/an. L'économie d'impôt se calcule alors : Déficit × votre TMI (tranche marginale d'imposition).

Lauriane Jarnac

 

Comment se calcule l'amortissement ?

Chaque année, l'investisseur retranche une fraction de la valeur d'acquisition de ses recettes locatives. Deux principes gouvernent ce calcul :

• Assiette de calcul : seule une proportion de 80% du montant d'acquisition constitue la base amortissable. Sur un appartement acquis 250 000 €, la base retenue s'établit ainsi à 200 000 €.
• Pourcentage d'amortissement : il fluctue selon la nature du bien (construction récente ou patrimoine ancien) et le niveau de loyer appliqué (intermédiaire, social ou très social). Un loyer contenu génère une économie fiscale supérieure.

Grille d'amortissement pour les constructions neuves

Grille d'amortissement pour l'ancien réhabilité

Rappel : l'enveloppe travaux doit atteindre au minimum 30% du prix d'acquisition.

Pour les biens anciens, le plafond de déduction est uniforme : 10 700 €/an, indépendamment de la catégorie de loyer retenue.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif ?

Quels biens peuvent prétendre au dispositif ?

Le mécanisme s'applique exclusivement aux appartements situés au sein de résidences collectives, sur l'ensemble du territoire national. Les pavillons individuels ne sont pas concernés. Deux typologies de biens ouvrent droit à l'avantage :

• Appartements neufs ou en VEFA
• Appartements anciens, sous réserve d'engager un montant de travaux représentant 30% minimum du prix d'achat

Quelles obligations pour le propriétaire ?

Pour accéder à l'avantage fiscal, le bailleur doit respecter plusieurs engagements :

• Mettre le logement en location durant 9 années consécutives au minimum
• Le louer à titre de domicile principal du preneur
• Se conformer aux plafonds de loyer fixés réglementairement
• Exclure la location aux membres du foyer familial direct (parents, enfants)

Pourquoi la métropole montpelliéraine représente un territoire stratégique ?

Capitale de la région Occitanie, Montpellier cumule des atouts exceptionnels pour l'investissement locatif. La ville et sa proche périphérie figurent parmi les zones A, classification réservée aux marchés immobiliers les plus tendus de France. Les communes plus éloignées du centre (Castries, Pignan, Cournonsec, etc.) sont classées en zone B1. Cette tension se manifeste concrètement : le marché locatif affiche un taux de vacance quasi nul sur les petites surfaces.

Avec plus de 80 000 étudiants, soit 17% de sa population, Montpellier s'impose comme la première ville étudiante de France selon le classement 2024 de L'Étudiant. Cette population génère une demande locative structurellement forte, particulièrement sur les studios et T2. La ville accueille l'une des plus anciennes universités d'Europe (fondée en 1160) et attire chaque année de nouveaux talents.

Le bassin économique montpelliérain brille par sa diversité : santé et biotechnologies, numérique, agronomie, tourisme. Cette vitalité économique, couplée à un cadre de vie méditerranéen (300 jours de soleil, proximité de la mer et des Cévennes), garantit un vivier de locataires solvables. Entre 2016 et 2022, Montpellier a accueilli plus de 25 000 nouveaux habitants, soit une croissance de 4 200 habitants par an.

Pourquoi opter pour l'immobilier neuf dans la métropole montpelliéraine ?

L'acquisition d'un bien neuf présente des avantages tangibles face à l'ancien :

• Droits de mutation allégés : comptez 2 à 3% du prix contre 7 à 8% dans l'existant
• Absence de travaux immédiats : la livraison s'effectue aux normes actuelles (RE2020)
• Couverture constructeur : décennale, parfait achèvement, garantie biennale
• Excellence énergétique : DPE performant, factures énergétiques contenues pour l'occupant
• Administration facilitée : copropriété récente, absence de gros travaux à court terme

En 2025, le tarif médian du neuf à Montpellier avoisine 5 200 €/m². Selon les quartiers et le standing, les prix oscillent entre 4 000 et 5 500 €/m². Les secteurs prisés comme Port-Marianne affichent des prix supérieurs à 5 000 €/m², tandis que les communes périphériques proposent des tarifs inférieurs de 15 à 25%, offrant des opportunités aux investisseurs.

Exemples chiffrés d'investissements à Montpellier Métropole

Les barèmes officiels du dispositif Relance Logement n'ont pas encore été publiés. Les projections ci-dessous s'appuient sur les plafonds de loyer Pinel 2025 à titre indicatif : 14,49 €/m² en zone A (Montpellier et proche périphérie) et 11,68 €/m² en zone B1 (communes périphériques). Le coefficient multiplicateur Pinel (0,7 + 19/surface) est appliqué à ces plafonds.

Voici trois projections d'investissement locatif via le dispositif Relance Logement dans la métropole montpelliéraine. Ces calculs retiennent le taux de 3,5% (loyer intermédiaire) appliqué à 80% du montant d'acquisition, avec un financement couvrant 85% sur 20 ans au taux de 3,3%.

Cas n°1 : T2 à Montpellier Port-Marianne (zone A) – TMI 30%

Émilie et Pierre, couple sans enfant, sont imposés dans la tranche à 30%. Ils acquièrent un T2 de 44 m² dans le quartier Port-Marianne pour 230 000 €.

Cas n°2 : T3 à Castries (zone B1) – TMI 41%

Laurent, cadre dirigeant dans la tranche à 41%, cherche un placement pour alléger sa pression fiscale. Il se porte acquéreur d'un T3 de 68 m² à Castries pour 250 000 €.

Cas n°3 : T2 à Castelnau-le-Lez (zone A) – TMI 11%

Camille, jeune active dans la tranche à 11%, ambitionne de bâtir un patrimoine immobilier. Elle fait l'acquisition d'un T2 de 42 m² à Castelnau-le-Lez pour 195 000 €.

À retenir : l'efficacité fiscale du dispositif Relance Logement croît avec votre tranche marginale d'imposition. Plus votre TMI est élevée, plus le déficit génère une économie importante.

FAQ

Le dispositif permet-il de basculer dans une tranche d'imposition inférieure ?

Effectivement, c'est l'un des leviers majeurs du statut du bailleur privé. L'imputation du déficit foncier sur les revenus globaux (plafonné à 10 700 €/an) abaisse mécaniquement le revenu imposable. Lorsque cette diminution franchit un seuil de tranche, le contribuable bénéficie d'un taux marginal réduit.

En quoi ce dispositif diffère-t-il de l'ancien Pinel ?

Le statut du bailleur privé fonctionne selon un principe d'amortissement comptable (et non de réduction d'impôt forfaitaire), couplé à la faculté de reporter le déficit foncier sur les revenus globaux. Autre rupture fondamentale : la suppression de tout critère de zonage géographique, rendant l'ensemble du territoire éligible.

Le dispositif est-il compatible avec d'autres mécanismes de défiscalisation ?

Le cumul s'opère sans difficulté avec la déductibilité des intérêts d'emprunt et l'imputation du déficit foncier sur les revenus globaux (limite de 10 700 €). En revanche, l'application simultanée d'autres régimes dérogatoires sur le même bien (Denormandie, Malraux, Monuments Historiques) est exclue.

À quelle date les plafonds de loyer officiels seront-ils connus ?

La publication interviendra par voie réglementaire (décret) après l'adoption définitive du PLF 2026, vraisemblablement au cours du premier trimestre. Les grilles présentées dans ce guide reposent sur les plafonds Pinel 2025 (14,49 €/m² en zone A, 11,68 €/m² en zone B1), utilisés à titre indicatif.

Vaut-il mieux investir dans le neuf ou dans l'ancien réhabilité ?

Pour la grande majorité des investisseurs, le neuf présente un rapport avantage/contrainte supérieur. Les taux d'amortissement y sont plus généreux (3,5% à 5,5% contre 3% à 4% dans l'ancien) et les plafonds de déduction plus élevés (jusqu'à 12 000 €/an contre 10 700 €). Le neuf écarte également les aléas liés aux travaux.

Que recouvrent les notions de loyer intermédiaire, social et très social ?

Ces trois catégories définissent des niveaux de loyer plafonnés, associés à des taux d'amortissement progressifs. Le loyer intermédiaire (3,5% d'amortissement dans le neuf) offre la souplesse maximale. Les loyers social (4,5%) et très social (5,5%) imposent des plafonds plus contraignants mais génèrent un avantage fiscal renforcé.

Quel est le zonage des communes de Montpellier Métropole ?

Montpellier et sa proche périphérie sont classées en zone A, incluant notamment Castelnau-le-Lez, Lattes, Pérols, Baillargues, La Grande-Motte ou encore Mauguio. Les communes plus éloignées du centre telles que Castries, Pignan, Cournonsec, Grabels ou Saint-Georges-d'Orques demeurent en zone B1. Cette distinction impacte les plafonds de loyer applicables : 14,49 €/m² en zone A contre 11,68 €/m² en zone B1 (barème Pinel 2025).

Note importante : Ce guide a vocation informative. Les simulations présentées reposent sur les plafonds de loyer Pinel 2025 et des hypothèses susceptibles d'évoluer avec la publication des textes réglementaires définitifs du dispositif Relance Logement. Il est recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour une analyse personnalisée de votre situation.

source : info.gouv.fr

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Hervé Koffel

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