Réussir mon premier investissement locatif : le guide 2024
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Le process de préparation du projet d’investissement locatif
- Définition des objectifs et du budget
- Choix de la localisation
- Sélectionner un bien pour son investissement locatif
- Investir plutôt dans l’immobilier neuf...
- ...ou investir dans l’ancien ?
- Choisir une typologie de bien adaptée au projet
- Exemple d’un investissement locatif à Montpellier
- Trouver le meilleur crédit pour financer son investissement
- La gestion quotidienne du bien immobilier
- Cadre fiscal et optimisation d’un investissement locatif
- Trouver et gérer les locataires
- Sélection des locataires
- Fixation du loyer et réglementation
En 2024, l'investissement locatif est le deuxième placement préféré des Français après le Livret A. Selon une étude publiée par un cabinet spécialisé (Masteos) 18% de nos concitoyens ont déjà sauté le pas. Mais se lancer dans un premier investissement locatif ne s'improvise évidemment pas. Une préparation millimétrée et une bonne compréhension des mécanismes du marché s’imposent ainsi qu'une stratégie bien définie.
Pour les novices, l'aventure de l’investissement locatif peut sembler semée d'embûches. En effet, il y a de nombreuses décisions à prendre et variables à considérer, de la sélection de la localisation idéale à la nature du bien, en passant par les modalités de financement et les aspects fiscaux.
De la définition précise des objectifs à la gestion quotidienne du bien, en passant par le financement et la fiscalité, voici le mode d’emploi qui vous aidera à transformer cette première expérience en succès.
Le process de préparation du projet d’investissement locatif
Définition des objectifs et du budget
Avant de plonger dans l'univers complexe de l'immobilier locatif, il est primordial de s'interroger sur ses motivations et objectifs. Souhaitez-vous générer un revenu complémentaire immédiat, préparer votre retraite, ou encore sécuriser l'avenir financier de votre famille ? La réponse à cette question orientera toutes les décisions futures, du type de bien à acquérir à la stratégie de financement à adopter.
Le budget constitue l'autre pilier de votre projet. Il ne se limite pas à la somme disponible pour l'achat ; il englobe également votre capacité à emprunter et à gérer les dépenses courantes liées au bien (entretien, taxes, éventuels travaux).
La règle d'or est de ne jamais sous-estimer les coûts annexes et de prévoir une belle marge pour les imprévus. La détermination précise de votre budget initial vous permettra de cibler les investissements accessibles et d'éviter les désillusions.
Choix de la localisation
Cibler le bon secteur est déterminant dans la réussite de votre investissement locatif. Un emplacement stratégique, bien desservi par les transports en commun (de préférence tramway ou métro) et proche des commodités (commerces, écoles, espaces verts), garantit une demande locative soutenue et facilite la gestion au quotidien.
Les grandes villes, épicentres du dynamisme économique et démographique, offrent généralement de belles opportunités. Le hic ? elles présentent aussi des prix d'achat élevés. Commencez donc par réaliser une étude de marché approfondie pour identifier les zones en développement, où la demande locative est en hausse mais les prix d'achat restent raisonnables.
Des villes moyennes ou des quartiers en périphérie des grands centres peuvent révéler des pépites, à condition de bien connaître le marché local. Savoir où investir est une étape pilier pour réussir ses premiers pas dans le locatif.
L’impatience est mauvaise conseillère et la rentabilité d'un investissement locatif ne repose pas uniquement sur le rendement immédiat. Il faut également considérer le potentiel de plus-value à la revente. Investir dans un quartier en devenir ou bénéficiant de projets d'aménagement urbain et autres implantations de métro ou tramway, peut se révéler particulièrement judicieux à moyen et long terme.
Sélectionner un bien pour son investissement locatif
L'une des premières décisions à prendre lors de l'investissement locatif concerne le type de bien : faut-il investir dans le neuf ou se tourner vers l’ancien ? Chaque option présente ses avantages et ses inconvénients, influençant directement la rentabilité et la gestion de votre investissement.
Investir plutôt dans l’immobilier neuf...
Investir dans le neuf offre plusieurs avantages, notamment le fait qu’un bien neuf répond aux dernières normes de construction et bénéficie d’une isolation et d’une performance énergétique dernier cri, réduisant ainsi les coûts d'entretien et les dépenses pour les locataires.
De plus, des avantages fiscaux attractifs peuvent être obtenus dans le cadre d’un investissement locatif dans l’immobilier neuf, grâce à des dispositifs de défiscalisation. La loi Pinel, par exemple, permet une réduction d'impôt sur le revenu en fonction de la durée de mise en location. Cette réduction s’élève à 9% du prix d’achat du bien neuf pour un engagement locatif de 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans.
Parmi les conditions d’éligibilité au dispositif, hormis la nécessité que le bien acheté soit neuf ou en VEFA, il faut également que ce dernier soit loué nu, et qu’il soit localisé en zone Pinel agréée (A, A bis ou B1). En outre, des plafonds de loyer et de ressources locataires sont déterminés par la zone.
À noter que, selon la zone géographique du bien et la politique locale, certains biens neufs peuvent bénéficier d’une TVA à 5.5% ou d’une exonération partielle ou complète de la taxe foncière durant 2 ans.
Les frais de notaire (ou frais d’acquisition) sont également moins onéreux lors d’un achat dans l’immobilier neuf que dans l’ancien (2,5% du prix d’achat contre 8%).
Enfin, les nombreuses garanties et assurances dans l’immobilier neuf représentent des couches de sécurité supplémentaires, jusqu’à 10 ans après l’achat d’un bien (garantie décennale...).
Toutefois, le prix d'achat est quasi systématiquement plus élevé que pour un bien ancien, ce qui peut réduire la rentabilité initiale. De plus, lorsque l’on achète sur plan (en VEFA), on ne peut pas profiter de son bien immédiatement et l’on doit attendre des mois voire des années avant la livraison du logement.
...ou investir dans l’ancien ?
L'ancien, de son côté, séduit par son prix d'achat inférieur (généralement 20 à 30% moins cher). L'achat dans l'ancien offre également la possibilité de réaliser des travaux de rénovation, permettant de revaloriser le bien et d'augmenter ainsi le loyer.
Ces travaux représentent un coût important supplémentaire et nécessitent un temps de gestion non négligeable : En moyenne, le coût des travaux de rénovation énergétique se situerait autour de 18 560€ (Étude FBF – ASF – IFOP , septembre 2023).
De plus, les biens anciens peuvent comporter des risques liés à l'état du bâti ou à des normes de sécurité non respectées, et ces rénovations représentent un certain poids sur les charges.
Choisir une typologie de bien adaptée au projet
Le choix du type de bien (studio, T2, T3, etc.) doit être guidé par votre budget, vos objectifs, mais aussi par la demande locative de la zone ciblée.
Les studios et les T2 sont des typologies de logement particulièrement recherchées dans les zones étudiantes ou les grandes villes où la population jeune et active est importante. Ils offrent une bonne rentabilité grâce à des loyers relativement élevés par rapport à leur prix d'achat. Cependant, ils peuvent connaître une rotation plus fréquente des locataires et des périodes de vacance locative.
Les appartements plus grands ou les maisons attirent les familles ou les couples, offrant une stabilité locative plus importante. Bien que le rendement soit parfois inférieur à celui des petites surfaces, ces biens peuvent constituer un investissement plus sûr sur le long terme.
Exemple d’un investissement locatif à Montpellier
Un investissement locatif à Montpellier peut représenter un choix intéressant du fait de la diversité de la demande locative. En effet, l’attractivité importante de la métropole séduit aussi bien les familles que les jeunes actifs, les retraités et surtout les étudiants. Il y a donc peu de chances de se tromper quant à la typologie du bien.
En tant que 1ère ville étudiante de France, Montpellier accueille chaque année entre 70 et 80 000 étudiants. Il peut donc être judicieux d’opter pour une typologie plus tournée vers cette cible, comme les studios ou T2.
Lucie et Mathieu sont deux jeunes actifs qui souhaiteraient profiter d’un complément de salaire tout en se constituant un patrimoine immobilier pour le futur. Ils décident donc de réaliser un investissement locatif à Montpellier. Après des recherches minutieuses, ils optent pour l’achat d’un T2 de 45m² avec un balcon de 8m², à 245 000€ dans le quartier Hôpitaux-Facultés à deux pas des universités. Bénéficiant d’un apport personnel de 45 000€, ils contractent un prêt de 200 000€ sur 25 ans, à un taux de 3,8%.
| Simulation d'un investissement Pinel pour un T2 à Montpellier | |||
|---|---|---|---|
| Résidence | Exemple fictif | ||
| Prestations | T2 de 45 m² habitable + 8 m² annexe | ||
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| Prix d'achat | 245 000 € | ||
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Mensualités pour un prêt de 200 000 € à un taux de 3,80 % : |
- 1 090 €/mois* sur 25 ans. |
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| Charges** | - 150 €/mois | ||
| Durée de mise en location | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
| Abattement fiscal total maximal | 22 050 € | 29 400 € | 34 300 € |
| Abattement fiscal mensuel maximal | + 306 € | + 272 € | + 238 € |
| Loyer Pinel | + 748 €/mois | ||
| Effort d'épargne mensuel | 186 € | 220 € | 254 € |
Trouver le meilleur crédit pour financer son investissement
Le financement est l'épine dorsale de votre projet d'investissement locatif. La plupart des investisseurs ont recours à un prêt immobilier pour financer l'achat du bien. Préparer un dossier de prêt solide et bien négocier les conditions de financement sont donc essentiels. Le prêt immobilier peut prendre plusieurs formes :
- Un prêt bancaire amortissable classique, sur une période allant de 10 à 25 ans avec un taux fixe négocié lors de la signature du contrat. Le taux peut être renégocié plus tard selon la conjoncture économique.
- Un prêt in fine, qui consiste à ne payer que les intérêts du prêt durant toute la durée de celui-ci (qui peut aller jusqu’à 25 ans), et de régler toute la somme emprunter d’un coup au terme de celui-ci.
- Un prêt hypothécaire, qui permet d’augmenter virtuellement la capacité d’emprunt en plaçant sous hypothèque le bien objet de l’emprunt (ou un autre bien immobilier) dans le cas d’un investissement locatif. C’est un prêt amortissable classique avec une garantie supplémentaire permettant de rassurer la banque.
Pour maximiser vos chances d'obtenir un prêt aux meilleures conditions, commencez par évaluer votre capacité d'emprunt. Celle-ci dépend de votre taux d'endettement, qui ne doit pas excéder 35% de vos revenus nets, bien que certaines banques puissent se montrer plus flexibles en fonction de votre reste à vivre. Il est également crucial de présenter un apport personnel, généralement de l'ordre de 10% à 20% du montant du projet, pour couvrir les frais de notaire, de garantie et autres frais annexes.
Lors de la négociation du prêt, plusieurs éléments sont à prendre en compte : le taux d'intérêt, bien sûr, mais aussi la durée du prêt, les assurances emprunteur, et les garanties demandées par la banque. Faire appel à un courtier immobilier peut être une option pour bénéficier des meilleures offres du marché sans avoir à démarcher vous-même les banques. Le courtier saura vous accompagner dans tout le processus d’achat de votre bien, de la recherche à la signature de l’acte de vente, et vous fournir des conseils d’expert sur le marché local.
La gestion quotidienne du bien immobilier
La gestion locative est un aspect crucial de votre investissement immobilier, influençant directement sa rentabilité et votre tranquillité d'esprit. Lors d’un investissement locatif, vous pouvez choisir de gérer vous-même votre bien ou bien de déléguer cette tâche à une agence spécialisée dans la gestion locative.
La gestion directe vous permet de maintenir un contrôle total sur votre investissement, de la sélection des locataires à la gestion quotidienne des loyers et des éventuels problèmes. Cela peut être enrichissant et économique, car vous économisez les frais de gestion locative, qui s'élèvent généralement entre 6% et 10% des revenus locatifs annuels. Cependant, cela exige beaucoup de temps, des connaissances juridiques et une disponibilité pour répondre aux besoins des locataires.
La délégation à une agence de gestion locative, quant à elle, offre une gestion professionnelle de votre bien. L'agence s'occupe de tout, de la recherche de locataires à la gestion des contrats, en passant par les réparations nécessaires et la gestion des éventuels impayés. Cela représente un coût, mais vous libère des contraintes quotidiennes et peut s'avérer particulièrement utile si vous ne résidez pas à proximité du bien locatif. De plus, les frais de gestion locative sont déductibles des impôts, un avantage certain.
Cadre fiscal et optimisation d’un investissement locatif
La fiscalité de l'investissement locatif est un domaine complexe mais dont l’appréhension est essentielle pour optimiser la rentabilité de votre projet.
Le régime micro-foncier est adapté aux propriétaires percevant moins de 15 000 € de loyers annuels. Il offre un abattement forfaitaire de 30% pour frais, sans nécessité de justifier les dépenses réelles. C'est une option simplifiée, mais pas toujours la plus avantageuse financièrement.
Le régime réel permet de déduire de vos revenus locatifs l'ensemble des charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété, assurance, etc.). Bien que plus complexe à gérer, car nécessitant une comptabilité détaillée, ce régime peut s'avérer plus bénéfique, surtout pour les propriétaires supportant des charges importantes.
Pour les investissements en meublé, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), en plus d’un meilleur rendement au vu des loyers généralement plus élevés, offre des avantages fiscaux intéressants, avec la possibilité d'amortir le bien immobilier et les meubles, réduisant ainsi l'assiette imposable (50% d’abattement fiscal sur les revenus, voire 70% pour les meublés de tourisme). Le statut LMNP est généralement une bonne option, en particulier pour un investissement locatif en résidence de service (résidence étudiante, sénior ou d’affaires).
Trouver et gérer les locataires
Sélection des locataires
La sélection des locataires est une étape importante pour garantir la rentabilité et la pérennité de votre investissement locatif. Un bon locataire est celui qui paie son loyer à temps et prend soin de votre bien comme s'il était le sien. Pour trouver la perle rare, il est essentiel de mettre en place un processus de sélection rigoureux.
Commencez par diffuser votre annonce sur des plateformes spécialisées et dans les réseaux locaux. Soyez précis dans la description du bien, en mettant en avant ses atouts et les critères de sélection. Lorsque vous recevez des candidatures, examinez attentivement les dossiers : vérifiez les revenus, la stabilité professionnelle, et demandez les dernières quittances de loyer ainsi qu'une copie du contrat de travail et les trois derniers bulletins de salaire. N'hésitez pas à contacter l'ancien bailleur pour vous enquérir de la fiabilité du candidat.
Pour sécuriser davantage votre investissement, vous pouvez exiger une caution ou un garant. Dans certains cas, souscrire à une assurance loyers impayés peut également s'avérer judicieux, vous offrant une protection supplémentaire contre les risques de défaut de paiement.
Accessoirement, faire appel à une agence de gestion locative permet de ne pas avoir à s’occuper de la recherche de locataire et donc gagner du temps sur ce point. Il suffit de fournir les critères de sélection à l’agence qui cherchera elle-même le locataire idéal pour occuper le logement.
Fixation du loyer et réglementation
La fixation du loyer est un exercice d'équilibre entre la recherche de rentabilité et le respect de la législation en vigueur, notamment dans les zones tendues où l'encadrement des loyers peut s'appliquer. Pour déterminer le montant adéquat, renseignez-vous sur les loyers pratiqués dans le quartier pour des biens similaires et ajustez en fonction des spécificités de votre logement (surface, état, équipements, etc.).
Il est également important de rester informé des évolutions législatives pouvant impacter votre investissement. La loi Alur, par exemple, encadre strictement les conditions de location, notamment en ce qui concerne les diagnostics obligatoires, le dépôt de garantie, ou encore la durée du bail. Veillez à respecter ces dispositions pour éviter tout litige avec vos locataires.
Certains dispositifs touchant à l’investissement locatif impliquent une condition de plafond de loyer ou de ressources. C’est le cas de la loi Pinel par exemple, qui selon la classification de la zone tendue où se situe le bien (Abis, A ou B1) fixera un plafond de loyer maximum relatif à la surface du bien, ainsi qu’un plafond de ressources que le locataire ne doit pas dépasser.
Enfin, une bonne relation avec vos locataires est plus que conseillé pour la gestion sereine de votre bien (en particulier en gestion directe). Soyez réactif à leurs demandes et prévoyez des visites régulières pour vous assurer de l'état du logement. En cas de problème, privilégiez toujours le dialogue pour trouver une solution amiable. Si nécessaire, n'hésitez pas à faire appel à un professionnel pour la médiation.
