Achat immobilier à Montpellier : dans le neuf ou dans l’ancien ? Le comparatif

Charlotte Costa

le 17 juin 2022

[ mis à jour le 22 juin 2023 ]

Un appartement neuf à Montpellier dernier cri ou un parquet point de Hongrie. Un balcon avec vue dégagée sur la mer ou l’authenticité de la pierre. Une place de parking ou des moulures au plafond. Votre cœur a du mal à se décider entre le neuf et l’ancien ? En fonction de votre projet, vous devez prendre le temps de la réflexion.

Le choix entre le neuf et l’ancien est l’une des décisions les plus importantes à prendre lorsqu’on se lance dans un projet immobilier. Surtout dans une ville comme Montpellier qui possède un parc très éclectique. Pour vous aider à avoir les idées plus claires et faire votre choix, la comparaison s’impose. Neuf vs ancien, qui gagnera le match ? Les réponses dans cet article.

Quels sont les avantages à acheter dans l’immobilier neuf ou dans l’ancien ?

Que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, vous aurez toujours mille et une raisons de préférer l’un à l’autre. Si bien souvent les véritables coups de cœur sont provoqués dans l’ancien, le neuf se démarque par sa modernité et ses prestations dernières générations. Le tout est de choisir ce qui vous correspondra le mieux, à un moment précis de votre vie. Selon vos priorités, faites le pour et le contre de l’immobilier neuf et de l’ancien. Déterminez les critères les plus importants à vos yeux : emplacement, performances énergétiques, prestations, etc...

Tour d’horizon sur les principaux avantages offerts par le neuf et par l’ancien.

Le confort et la sécurité du neuf

Les logements neufs sont synonymes de confort et de praticité. Lumineux et fonctionnels, ils profitent le plus souvent des derniers équipements et des prestations à la pointe de la technologie comme la domotique par exemple. Ils sont également conformes aux dernières normes de construction en vigueur : la RT2012 pour les programmes dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2022 et la RE2020 pour les programmes dont le permis a été déposé après cette date.

Si ces réglementations existent, ce n’est pas par hasard. Elles permettent aux logements des constructions récentes de profiter des meilleures performances énergétiques et de limiter le rejet de CO2. Par défaut, les appartements et maisons neuves sont mieux isolés, ont le double vitrage et sont équipés de systèmes de chauffage performants. À la fin du mois, les économies d’énergie sont nettement visibles sur la facture en comparaison à un bien ancien.

Les promoteurs immobiliers montpelliérains savent que la qualité est primordiale. Ils mettent un point d’honneur à proposer des programmes de qualité, dotés des meilleures prestations afin de répondre à tous les besoins de leurs clients : espace extérieur, rangements optimisés, place de stationnement, accès sécurisé, etc... Ils savent également que l’emplacement est l’un des critères les plus importants. C’est pourquoi les programmes immobiliers qui sortent de terre à Montpellier sont implantés dans des quartiers vivants et appréciés.

Avoir un projet d’achat immobilier à Montpellier c’est aussi avoir connaissance des nombreuses garanties qui sont intrinsèquement liées au neuf : garantie biennale, garantie décennale, garantie de parfait d’achèvement...etc.

Le charme et l’authenticité de l’ancien

Pour tout un tas d’autres raisons, l'immobilier ancien est le cœur de cible de nombreux acquéreurs. Outre quelques immeubles réhabilités à neuf, les programmes flambant neufs se font rares dans l’hypercentre de Montpellier, à la différence des logements anciens. Plus charmants et authentiques, ils sont facilement personnalisables. Toutefois, il vous faudra très certainement faire l’impasse sur quelques critères comme la présence d’un espace extérieur, d’une place de parking ou d’un ascenseur.

Il est clair que si vous êtes fan des moulures au plafond, des cheminées imposantes ou de la vieille pierre, l’ancien est fait pour vous. Cependant, gardez en tête que vous achetez potentiellement des m² que vous ne pourrez jamais exploiter et qu’il sera probablement nécessaire de réaliser de petits travaux de rafraichissement. De plus, les logements anciens ont une fâcheuse tendance à être gourmands en énergie. Il faudra donc bien étudier ce critère et le coût qu’il peut représenter.

Les aides à l’achat de sa résidence principale dans le neuf et dans l’ancien

Autre critère qui peut vous aider à faire pencher la balance d’un côté ou de l’autre : les aides à l’achat. Existant dans les deux camps, ils sont tout de même plus nombreux et plus avantageux pour le neuf. On ne voudrait pas désigner le vainqueur trop rapidement, alors faisons le tour des dispositifs.

Première chose à savoir, les frais de notaire sont réduits quand on achète dans l’immobilier neuf. Au lieu de 8 % en moyenne dans l’ancien, ils passent à 2,5 % du prix de vente. Si en plus de cela vous achetez dans une zone ANRU, la TVA est réduite à 5,5 % au lieu de 20 %. Enfin, en fonction de la position de la ville dans laquelle vous achetez, vous pouvez profiter d’une exonération totale ou partielle de la taxe foncière pendant 2 ans. Plutôt sympa de faire des économies avec l’immobilier neuf, non ?

Les ménages primo-accédants, ceux qui achètent pour la première fois peuvent profiter d’autres d’aides, notamment pour l’achat de leur résidence principale. Le dispositif d’aide à l’accession le plus connu est le Prêt à Taux Zéro. Comme son nom l’indique, il s’agit d’un emprunt qui permet de financer jusqu’à 40 % de son acquisition sans intérêt bancaire. Mis en place et l’État et délivré par les banques conventionnées, il s’applique aussi bien à l’immobilier neuf qu’à l’ancien nécessitant des travaux de rénovation. Pour être éligible, le montant des travaux doit au minimum représenter 25 % du prix de vente et le logement doit être situé en zone B2 ou C. Hors Montpellier se trouve en zone A et ses communes périphériques en zone B1.

Si votre logement ancien nécessite la réalisation de travaux, des aides et prêts à la rénovation énergétique et de l’habitat existent : MaPrime Rénov’, MaPrime Rénov’ Sérénité, l’Éco-PTZ, etc...

Les dispositifs de défiscalisation pour un investissement locatif dans le neuf et dans l’ancien

L’immobilier est le meilleur moyen pour se constituer un patrimoine solide. Si vous souhaitez vous créer votre parc de logements, sachez qu’il existe différents dispositifs d’investissement locatif dans le neuf et dans l’ancien. Attention, vous profiterez de leurs avantages uniquement si le logement est mis en location.

Investir dans l’immobilier neuf

La loi Pinel et l’amendement Censi-Bouvard sont les 2 principaux dispositifs seulement applicables dans l’immobilier neuf. Ils donnent tous les deux droits à un avantage fiscal sous forme de réduction d’impôt. La loi Pinel permet de défiscaliser jusqu’à 63 000 € et le Censi-Bouvard jusqu’à 33 000 €. Voici les principales conditions à respecter.

Investir dans l’immobilier ancien

Dans l’ancien, les dispositifs d’investissement locatif sont plus nombreux mais aussi plus spécifiques en fonction de la nature des bâtiments. S’ils sont à restaurer ou bien classés par exemple. Comme pour le neuf, tous permettent aux investisseurs qui achètent dans la vieille pierre une réduction d’impôt importante. Parmi les dispositifs existants, il y a :

• Loc’Avantages (nouvelle version de la loi Cosse) : il propose une réduction fiscale pour les propriétaires qui louent leur bien à un prix inférieur à celui du marché.
• Le Pinel ancien : il donne droit aux mêmes avantages que le Pinel dans le neuf sauf qu’il s’applique sur les bâtiments nécessitant de gros travaux de réhabilitation (au moins 25 % de l’investissement total).
• La loi Malraux : elle s’applique aux bâtiments anciens à restaurer et classés d’utilité publique. Les investisseurs déduisent de leurs impôts un pourcentage des travaux.
• La loi Monuments Historiques : elle est réservée aux contribuables fortement imposés et permet de participer à la sauvegarde du patrimoine historique et immobilier classé.

Achat immobilier Montpellier : le comparatif des prix entre le neuf et l’ancien

Dans l’ensemble, l’immobilier neuf est plus cher que l’ancien à l’achat. Cependant, avec la pénurie de logements neufs disponibles à Montpellier, les prix des logements anciens grimpent en flèche et rattrapent presque le niveau du neuf. Actuellement, le prix moyen d’un appartement ancien à Montpellier est de 2 960 €/m² et 4 380 €/m² dans le neuf.

Dans certains quartiers de celle que l’on surnomme la Surdouée, l’écart entre le prix dans le neuf et dans l’ancien se rétrécit. On peut le constater avec ce tableau ci-dessous :

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