Les prix de l'immobilier à Montpellier en juin 2025

Hervé Koffel

le 02 juin 2025

[ mis à jour le 02 juin 2025 ]

En juin 2025, Montpellier aborde l’été avec un prix moyen en légère reprise après une période de baisse. Une relative accalmie engendrée notamment par une inflation française ramenée à 0,7 % en rythme annuel en mai d’après l’Insee, et par l’attente d’un nouvel assouplissement monétaire de la Banque centrale européenne. Voici un tour d'horizon des prix de l'immobilier à Montpellier et sa métropole et juin 2025.

Au national comme au régional, retour sur les chiffres

Un cycle national qui passe de la baisse à l’atterrissage

L'Insee confirme un reflux inédit de l’inflation : 0,6 % en rythme harmonisé et 0,7 % en indice national en mai, son plus bas niveau depuis 2021.

Dans la foulée, le marché du crédit a cessé de se tendre : les baromètres CAFPI font état d’un taux fixe moyen de 3,15 % sur 20 ans au 1ᵉʳ juin, alors que le pic approchait 4 % l’automne dernier. Les courtiers constatent même des « meilleurs dossiers » accordés à 3 %, illustrant la détente progressive anticipée par les investisseurs.

Le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, évoquait fin mai la perspective d'une nouvelle baisse des taux directeurs de la BCE « avant l’été », qui pourrait nourrir un frémissement de la demande et un léger retour des primo-accédants.

Occitanie : dynamique démographique et rareté de l’offre neuve

L’Occitanie reste l’une des régions les plus attractives : 6,20 millions d’habitants au 1ᵉʳ janvier 2025, soit un gain moyen de +0,5 % par an (≈ 33 800 personnes) depuis 2013.

Paradoxalement, l’offre de logements neufs se contracte brutalement. Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), les mises en vente ont reculé de 17,4 % au premier trimestre 2025 à l’échelle nationale. En Occitanie-Méditerranée, le retrait est encore plus important (-35 % de mises en vente) mais la tension reste forte (Source : Chiffres FPI T1 2025).

Le marché est à l’arrêt et les promoteurs peinent à écouler des produits devenus trop chers pour des ménages fragilisés. Ce blocage de la filière construction, amplifié par la hausse de 8 % des coûts de chantier et la mise en œuvre des normes environnementales RE2020, pousse une fraction de la demande vers l’ancien, accentuant la tension sur les biens centrés et bien desservis.

Montpellier dans le concert régional

Montpellier, elle, joue un rôle d’aimant dans la région. La ville concentre près de 80 000 étudiants, soit 15 % de sa population, et attire un flux migratoire net annuel estimé à 6 000 personnes, notamment des actifs qualifiés du numérique et de la santé.

Sur le neuf, la métropole enregistre 393 ventes nettes au T1 2025 (+40 % par rapport au T1 2024), et une hausse de +15 % des réservations à investisseurs, malgré la fin du dispositif Pinel qui permettait de défiscaliser sur l'immobilier locatif neuf.

La relative résilience de la capitale héraultaise tient à trois facteurs :

• Diversification économique : un millier d’emplois créés sur 2024-25 dans les biotechs et le numérique, selon BIC Montpellier.
• Mobilité : la ligne 5 du tramway (mise en service annoncée pour le 20 décembre 2025) s'étendra sur 17,5 kilomètres et améliorera grandement la connectivité de la métropole. Dans les quartiers et les communes desservi(e)s, l'immobilier va continuer à prendre de la valeur.
• Effet métropolitain : la part de la métropole de Montpellier dans les transactions régionales (neuf + ancien) avoisine 35 %, proportion stable depuis trois ans malgré la crise, ce qui confirme son rôle de baromètre pour l’ensemble du marché languedocien.

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Cartographie des prix de l'immobilier à Montpellier en juin 2025

Niveaux moyens au 1ᵉʳ juin 2025

Au tournant de l’été, deux baromètres dominent le suivi du marché : MeilleursAgents établit le prix moyen montpelliérain à 3 609 €/m² tous biens confondus, tandis que la compilation DVF/PAP affiche 3 466 €/m², avec une légère baisse de 1,9 % sur les 6 derniers mois.

L’écart tient à la méthodologie : la première plateforme ajuste les mutations réelles à partir d’algorithmes prédictifs, la seconde publie les valeurs actées au cadastre avec un décalage de trois mois. Néanmoins, la convergence vers la fourchette 3 450 – 3 650 €/m² signale un marché entré en zone de latéralisation après douze mois de repli (Sources : MeilleursAgents & PAP ).

Les prix par typologie

(Source : Le Figaro Immobilier)

Le bond des valeurs en VEFA provient moins d’un engouement acheteur que du renchérissement des coûts de construction depuis 2022 et de la trajectoire RE 2025 ; la raréfaction des permis reportant la demande sur un stock réduit amplifie mécaniquement l’écart.

Les prix à Montpellier intra-muros

La carte des prix continue d’opposer un arc Est premium à un corridor Ouest abordable :

Port-Marianne / Rives du Lez : 4 926 €/m² dans l’ancien et 5 195 €/m² dans le neuf (médiane). C'est indéniablement l'un des secteurs les plus en vue mais aussi les plus chers de la métropole.

Antigone : 4 077 €/m² pour un appartement, soit un peu plus de +10 % sur la moyenne ville, mais -20 % sur le front de Lez. La première génération de programmes (1980-1995) vieillit, érodant un peu la valeur.

Centre historique / Écusson : 3 803 €/m² médian dans l'ancien; valeur refuge du bâti bourgeois, mais contraintes réglementaires (ABF) et coût des rénovations freinent la surenchère. Le neuf tourne autour de 5 117 €/m².

Estanove : 3 107 €/m² dans l'ancien et 4 943 €/m² dans le neuf, un des quartiers les plus dynamiques avec de nombreux projets de programmes immobiliers neufs en cours, valorisés par l'arrivée de la nouvelle ligne de métro en plein centre du quartier.

Mosson – Hauts-de-Massane : Médiane de 3 076 €/m² dans l'ancien et 3 678 €/m² dans le neuf.

Celleneuve : Médiane à 2 524 €/m² dans l'ancien et 3 533 €/m² dans l'immobilier neuf ; décote de -30 % sur la ville, offrant le dernier ticket d’entrée sous 3 000 €/m² dans un rayon de 4 km du centre.

Le gradient Est-Ouest demeure donc supérieur à 40 % entre Port Marianne et Celleneuve. Dans la pratique, un ménage disposant d’un budget de 250 000 € peut viser un T3 de 70 m² dans l’Ouest ou un T2 de 45 m² à l’Est.

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Marché locatif : tension persistante

Côté location, le loyer médian à 18 €/m² d'après les derniers chiffres en avril 2025, avec une fourchette allant de 11 €/m² pour les grands ensembles des années 1970 à 23 €/m² dans les programmes les plus récents.

Selon la plateforme SeLoger, le stock locatif immédiatement libre représente moins de cinq semaines de demandes entrantes, prudente estimation d’un marché quasi “zéro vacance” sur les T1-T2 proches des campus.

La “ceinture active” de Montpellier : 6 communes de la 1ère couronne

Couloir Est littoral : Mauguio et Baillargues

Adossée à l’aéroport et au cordon lagunaire, Mauguio reste, malgré un repli annuel de -4,2 %, la commune la plus chère de la couronne : 4 311 €/m² en moyenne au 1ᵉʳ juin 2025, avec des transactions qui culminent à 7 000 €/m² sur le front de Carnon-Plage. L'immobilier neuf à Mauguio tourne autour de 4 569 €/m². Les acheteurs recherchent ici un compromis entre résidences principales et villégiatures, tandis qu’un marché locatif saisonnier soutenu limite les corrections de prix.

À Baillargues, porte légitime de l’axe A9/A709, l’offre résidentielle reste dominée par les maisons familiales ; 4 202 €/m² en moyenne et une légère hausse de +0,9 % sur douze mois attestent du maintien d’une demande de ménages actifs travaillant sur les zones d’activités Millénaire ou Fréjorgues. Pour un logement neuf à Baillargues, il faut compter environ 4 682 €/m².

Arc Nord-Est résidentiel : Castelnau-le-Lez et Vendargues

Située à deux stations de tram du centre, Castelnau-le-Lez affiche toujours la prime statistique de la “ville-diplôme”. Le prix médian s’établit à 4 544 €/m² tous biens confondus. Pour un logement en programme neuf à Castelnau-le-Lez, le prix médian s'établit à 4 765 €/m². Castelnau bénéficie d’une excellente connexion en transports : la ligne 2 du tramway traverse la commune vers Saint-Jean-de-Védas, garantissant des temps de parcours de moins de 15 minutes jusqu’à la place de la Comédie, un très gros avantages pour les résidents, quelque soit leur profil.

Vendargues, à cinq kilomètres plus au nord, joue l’alternative abordable : 3 744 €/m² de pour l'ancien, avec une baisse de –6 % sur la dernière année qui peut représenter une opportunité en termes de timing d'achat. L'immobilier neuf à Vendargues affiche également une baisse de –5 % en un an et se stabilise à 4 469 €/m². Les permis délivrés dans la ZAC du Salaison et l’annonce de la future ligne 2 de Bustram (mise en service 2026) créent un effet d’anticipation et boostent l'attrait de la commune.

Couronne Ouest : Grabels et Saint-Jean-de-Védas

Avec ses reliefs boisés et un parc pavillonnaire des années 1990, Grabels affiche un ticket d’entrée médian de 3 611 €/m² dans l'ancien et 3 984 €/m² dans le neuf. On compte actuellement 4 programmes neufs à Grabels, déjà livrés avec des logements dernier cri disponibles.

À l’autre extrémité de la rocade, Saint-Jean-de-Védas profite d'ores et déjà de l’effet d’annonce de la ligne 5 du tramway : le prix médian atteint 4 208 €/m² tous biens confondus, soit +21 % sur cinq ans. Les programmes neufs à Saint-Jean-de-Védas affichent des prix médians autour de 4 423 €/m².

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