L’investissement locatif en 2024... Une bonne idée ?
Morgane Caillière
SOMMAIRE
L'année 2024 s'annonce comme une période charnière pour l'investissement immobilier locatif en France. Évolution des dispositifs fiscaux, des conditions de marché, fin du Pinel... Investir dans l'immobilier locatif en 2024 nécessite une analyse approfondie des opportunités et des risques.
Retenez toutefois qu’en 2024 comme avant et pour les années à venir : “L’investissement immobilier, même à très petite échelle, reste un moyen éprouvé de construire le flux de trésorerie et la richesse d’un individu”. Robert Kiyosaki.
Pourquoi réaliser un investissement en immobilier locatif à Montpellier ?Perspectives du Marché Immobilier en 2024
En 2023, le marché immobilier en France a pris un tournant abrupt. Les ventes de logements sont passées de plus d'un million à 890 000. Soit une chute de 20 % par rapport à l'année précédente. Les prix eux amorcent une lente descente. À Paris, on est repassé sous les 10 000 € le mètre carré dans l'ancien. Bordeaux et Lyon suivent avec des baisses de 8,6 % et 8,1 % respectivement.
La raison ? Principalement la hausse des taux d'emprunt qui a aussi secoué le marché locatif, réduisant l'offre de location de 18 % et boostant les loyers de 3,2 %.
Pour les primo-accédants, 2023 a été plutôt rude. Avec un taux d'effort bloqué à 35 %, décrocher un crédit immobilier est devenu un vrai parcours du combattant. D'après MeilleursAgents, il faut maintenant 12 ans pour qu'acheter devienne plus intéressant que louer, contre seulement un quart de ce temps il y a deux ans. Mais les secundo-accédants, eux, s'en sortent plutôt bien. Selon La Voix du Nord Dans 92 % des villes françaises, ils peuvent s'offrir un bien de 120 m².
Et pour 2024 selon Se Loger, les prix devraient continuer de baisser, avec une moyenne de - 4 %. Les transactions pourraient encore diminuer, avec un objectif de 800 000 ventes d'ici septembre 2024. Bonne nouvelle pour les futurs acheteurs : les banques pourraient assouplir un peu les conditions de crédit. La demande devrait toutefois rester concentrée sur les secundo-accédants, ce qui pourrait faire grimper le nombre de biens à vendre mais pas celui de logements à louer.
Le marché immobilier devrait se stabiliser au niveau national en 2024. L'inflation revenant à un taux normal, les taux d'intérêt devraient rester stables au moins durant le premier semestre. Le coup de boost donné au prêt à taux zéro pourrait également débloquer le dossier de ménages aux revenus "intermédiaires".
Pour parler de Montpellier plus particulièrement, l'attractivité est toujours très forte probablement en raison du cadre de vie et des projets urbains en cours qui tendent à conserver le dynamisme du marché local. Je pense notamment à la nouvelle ligne de tramway et aux prochaines lignes de BusTram qui relieront de nouvelles villes de la métropole à l'hyper-centre. Les nouvelles Folies Montpelliéraines font rayonner la ville au national voir à l'international. L'expansion de Lattes, la Cité Créative, le nouveau Saint-Roch... autant de projets qui démarquent Montpellier des autres métropoles françaises.
Lucien Becuwe, courtier en immobilier neuf à Montpellier
Investissement locatif en 2024, quid des passoires thermiques ?
Si vous êtes propriétaire bailleur dans l’immobilier ancien ou locataire, le décret d'août 2023 concernant les logements énergivores ne vous aura pas échappé. Aucun changement n’est à noter en 2024 concernant le calendrier d’interdiction à la location des passoires thermiques.
En revanche, dès le 1er janvier 2025, en France métropolitaine, il ne sera plus possible de louer des logements classés G . Cette interdiction s'étendra aux logements classés F à partir de 2028 et touchera ceux classés E en 2034. Pour les départements d'outre-mer, les dates varient légèrement.
Il y a des exceptions notables. Si les travaux nécessaires menacent la structure du bâtiment ou si les autorisations d'urbanisme sont refusées, les propriétaires pourraient être exemptés de cette obligation. Cela concerne en particulier les bâtiments anciens situés près de monuments historiques.
Actuellement, environ 1,6 million de logements classés F et G, soit 20% du parc locatif privé, sont concernés. En y ajoutant les logements classés E, ce chiffre atteindra 3,5 millions d'ici 2034, représentant 44% du parc.
Les augmentations de loyer pour les biens les plus énergivores sont d’ores et déjà interdites depuis août 2022. Depuis janvier 2023, les logements G+ ne peuvent plus être loués. Face à ces restrictions, de nombreux propriétaires se tournent vers la vente ou la location saisonnière.
La Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) pointe du doigt l'impraticabilité de ces délais, en particulier pour les copropriétés, où les travaux nécessaires peuvent prendre des années à être approuvés et réalisés.
2024, dernière année pour l’investissement locatif en loi Pinel
Le dispositif Pinel, qui séduit les investisseurs immobiliers pour ses avantages fiscaux , s'apprête à connaître des changements majeurs. En effet, le dispositif de défiscalisation réservé à l’immobilier neuf doit être supprimé à la fin de l'année 2024.
Toutefois, cette dernière année représente encore une période propice pour ceux qui souhaitent profiter de ses bénéfices. Selon la durée de l'engagement locatif, les investisseurs peuvent s'attendre à des réductions d'impôt de 9 %, 12 % ou 14 %.
À titre informatif 14% de 300 000€ correspond à une réduction fiscale de 42 000€.
Par ailleurs, une nouvelle version du dispositif, surnommée "Pinel plus " ou "Super Pinel", a été introduite en 2023. Cette alternative éco-responsable propose des taux de réduction d'impôt encore plus avantageux pour les investisseurs (jusqu’à 21%).
Elle s'accompagne toutefois de critères plus stricts, notamment en ce qui concerne la qualité environnementale des logements. Les biens immobiliers éligibles au "Pinel +" doivent répondre aux normes de la réglementation environnementale 2020 (RE 2020) ou être situé en quartier prioritaire.
Ces évolutions du dispositif Pinel visent à encourager les investissements dans des logements plus respectueux de l'environnement, tout en offrant des incitations fiscales attractives. Pour les investisseurs, cela représente une double opportunité : nouvelle norme re2020 contribuer à la transition écologique tout en bénéficiant d'avantages fiscaux significatifs. Cependant, il est important de noter que ces opportunités sont limitées dans le temps, et il est donc crucial pour les investisseurs intéressés d'agir rapidement pour tirer le meilleur parti du dispositif Pinel et de sa version améliorée avant leur suppression.
Faut-il investir en LMNP en 2024 ?
Investir en LMNP reste cette année une option tout à fait judicieuse particulièrement en location longue. En 2024, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) va connaître des changements notables selon le projet de loi de finances et les annonces de Patrice Vergriete.
D'abord, bonne nouvelle pour les investisseurs : le statut LMNP ne sera pas supprimé. Les avantages actuels de ce statut resteront donc accessibles.
Cependant, pour les meublés de tourisme, un amendement au projet de loi de finances prévoit de supprimer le seuil de chiffre d'affaires spécifique et le taux d'abattement de 71% propre à ces locations, les alignant ainsi sur le régime micro-BIC classique. Ce changement signifie que le taux d’abattement pour ces meublés passera à 50%, augmentant la base imposable et, par conséquent, potentiellement l'impôt sur le revenu à payer.
Il y a toutefois une exception : pour les meublés classés de tourisme situés en zone rurale et dont le chiffre d’affaires ne dépasse pas 50.000 €, l'abattement de 71% est maintenu. Cela vise à soutenir les activités de location dans ces zones.
Les taux de crédit en 2024. Une baisse annoncée ?
Plusieurs médias en ligne évoquent la possibilité d'une baisse des taux d'intérêt des crédits immobiliers en 2024, après une série de hausses. La décision récente de Christine Lagarde, présidente de la Banque centrale européenne, de ne pas augmenter le taux directeur a changé la dynamique du marché.
Cette décision est cruciale car les taux des crédits immobiliers sont directement liés au taux directeur. Actuellement, les taux d'intérêt immobiliers sont en moyenne de 4,24%, 4,37% et 4,45% pour des durées de 15, 20 et 25 ans, une augmentation significative par rapport à la moyenne d'environ 1% en mars 2022.
Un pic des taux est attendu au début de l'année 2024, avec des prévisions atteignant jusqu'à 5% sur 20 ans et 5,2% sur 25 ans. Cependant, l'Union des intermédiaires de crédit prévoit une baisse progressive des taux tout au long de l'année, avec une stabilisation autour de 4% d'ici la fin de 2024.
Néanmoins, cette tendance à la baisse n'est pas garantie et pourrait être influencée par des facteurs économiques tels que l'inflation ou des changements dans l'économie européenne. Christine Lagarde a également prévenu que la BCE pourrait envisager de nouveaux relèvements des taux directeurs à l'avenir, ce qui aurait un impact direct sur les taux immobiliers.
