Mise en place du gel des loyers pour les logements énergivores
Hervé Koffel
SOMMAIRE
Ce mercredi 24 août 2022 marquait l’entrée en vigueur du gel des loyers pour les logements les plus énergivores, aussi appelés “passoires thermiques”. La mise en place intervient un an après la promulgation de la Loi Climat & Résilience, dont ce gel de loyer est une des mesures phares pour la partie immobilier. Montpellier IMMO9 vous dit tout sur ces mesures et l’impact sur le parc immobilier français.
Les logements énergivores touchés par le gel des loyers
C’est grâce au DPE, ou Diagnostic de Performance Énergétique, que l’on statuera sur la qualité et la performance des logements et leur avenir au sein du parc immobilier en France. Il est noté de A à G, A étant un logement très basse consommation ou un bâtiment à énergie passive, et G étant une passoire thermique.
”Aujourd’hui, on ne peut pas laisser vivre des gens dans des passoires thermiques et ne pas agir en leur faveur. Et agir en leur faveur, c’est bloquer à partir du 24 août les loyers, pour que les locataires soient protégés et que les propriétaires soient encore plus invités à mener les travaux nécessaires”.
Olivier Klein, ministre délégué au logement
Depuis ce mercredi donc, les logements affichant un DPE F ou G seront concernés par l’interdiction d’augmenter les loyers. Ces logements sont ceux qui ont une consommation supérieure ou égale à 330 kWh par mètre carré par an, ou de plus de 70 kg de CO2 par mètre carré par an. Aujourd’hui, cela concerne environ 17% des résidences principales en France. La mesure s’applique aux logements nus ou meublés, y compris les locations en bail mobilité, mais pas aux locations saisonnières.
Le gel des loyers avait déjà été implémenté dans les zones dites “tendues” depuis le 1er janvier 2021. Ces zones sont les métropoles et agglomérations françaises où la demande est la plus forte.
Il sera donc désormais impossible pour les propriétaires de logements au DPE F ou G d’augmenter le loyer de leur locataire, que ce soit en cours de bail pour s’aligner sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers) ou dans le cadre d’un nouveau bail pour un nouveau locataire. En effet, le propriétaire doit maintenant mentionner le loyer versé par le précédent locataire sur le nouveau bail.
Cela concerne aussi les logements situés dans les zones pratiquant l’encadrement des loyers. Une passoire thermique à Montpellier par exemple, est concernée par les deux mesures, et même si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré (fixé par le préfet), l’augmentation du loyer est désormais impossible.
La loi Climat & Résilience et les nouvelles mesures
Promulguée le 24 août 2021, c’est exactement 1 an après que la première mesure de la loi Climat & Résilience qui touche le logement, entre en vigueur. Cette loi a pour objectif de réformer tous les domaines de notre quotidien de manière à favoriser la transition écologique et ainsi réduire l’impact environnemental et l’impact carbone de la France, un combat de longue durée dans le but d’atteindre la neutralité carbone en 2050. On peut citer par exemple l’interdiction de rouler pour les véhicules polluants, avec pour objectif, la fin des ventes des véhicules qui émettent plus de 95g de CO2 par kilomètre d’ici 2030.
Côté logement, les différentes mesures de loi Climat & Résilience sont les suivantes :
- Gel des loyers pour les DPE F & G qui, du coup, vient d’entrer en vigueur dans toute la France pour les locations dont la consommation est supérieure ou égale à 330 kWh/m²/an ou 70 kg de CO2/m²/an.
- À partir de janvier 2023 : interdiction pure et simple de location pour les biens dont la consommation d’énergie est supérieure ou égale à 450 kWh/m²/an (soit environ 90 000 logements en France).
- À partir de 2025 : tous les DPE G, soit environ 7% du parc immobilier, seront interdits à la location.
- À partir de 2028 ce sera au tour des DPE F, soit 10% des logements
- Puis en 2034 les DPE E seront à leur tour interdits au marché locatif
- En cas d’étiquette DPE D à G, les maisons individuelles et les immeubles détenus par un seul propriétaire feront l’objet d’un audit énergétique obligatoire en cas de mise en vente. Cette mesure devait entrer en vigueur en janvier 2022 puis a finalement été reportée une fois au 1er septembre, mais ne sera finalement effective qu’au 1er avril 2023.
- La réalisation d’un nouveau DPE, jusque-là informatif, sera obligatoire pour toute vente.
Les nouveautés du diagnostic de performance énergétique
Réformé en juillet 2021, le nouveau DPE est calculé sur de nouveaux critères, pas seulement la consommation énergétique et les émissions de CO2. Celui-ci prend désormais en compte l’isolation (fenêtres, murs, plafond...), le système de chauffage ou encore la construction du bâtiment en elle-même. Ces exigences ne sont pas sans rappeler les critères de la nouvelle RE2020.
De plus, si un acheteur ou un locataire doute de l’honnêteté du propriétaire quant aux informations fournies, il peut faire réaliser un nouveau DPE et comparer les résultats. Si ceux-ci divergent trop, l’acheteur ou le locataire pourront assigner le propriétaire en justice.
La lisibilité du DPE a été accrue et celui-ci affiche maintenant des informations plus précises sur la consommation et les émissions de CO2. Le rapport complet a également été retravaillé et mentionne désormais beaucoup plus d’informations (ventilation, confort d’été, ponts thermiques...) ainsi que la facture théorique, des recommandations et une estimation de coût pour d’éventuels travaux.
Enfin, il convient de noter que les annonces immobilières sont obligées d’afficher l’étiquette énergie et climat du DPE du logement mis en vente ou en location, ainsi que la facture d’énergie théorique.
La rénovation énergétique, la solution pour éviter le gel de loyer
Bien évidemment, la loi Climat & Résilience ainsi que toutes les mesures qui sont prises pour améliorer notre impact sur l’environnement vont entraîner des frais pour beaucoup de propriétaires, qui souvent ne veulent ou ne peuvent simplement pas se permettre ce type d’investissement.
Mais avec le gel des loyers et l’interdiction de location dans les prochaines années, les propriétaires de biens énergivores vont se voir dans l’obligation d’agir. C’est pourquoi le gouvernement les encourage à faire des travaux de rénovation énergétique en mettant notamment en place différentes aides et primes nationales et régionales pour remettre leur logement aux normes. On pense notamment au dispositif MaPrimeRenov’, l’éco-PTZ ou encore au programme Rénov’Occitanie lancé dans le sud-ouest. Ces programmes mettent en place des aides financières, primes et autres prêts immobiliers à taux avantageux pour motiver les propriétaires à rénover leur logement dans une optique plus écologique.
Il est évident qu’un effort collectif doit être fait pour favoriser les solutions écologiques dans tous les secteurs. L’usage des bâtiments représentant 1/5e des émissions de CO2 en France, il est important que des réformes et des lois comme Climat & Résilience soient mises en place pour paver le chemin à un futur respectueux de l’environnement.
