Plan relance logement : Lecornu veut construire 2 millions de logements d'ici 2030
Hervé Koffel
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Vendredi dernier, Sébastien Lecornu a dévoilé sa feuille de route pour sortir la France de l'ornière immobilière. Le Premier ministre ambitionne de bâtir 2 millions de logements d'ici 2030, un quasi-doublement de la cadence annuelle actuelle. Pour y parvenir, le gouvernement mise sur un nouveau dispositif fiscal et une enveloppe de 500 millions d'euros destinée aux bailleurs sociaux.
Un plan à 400 000 logements par an
C'est dans une ville de Seine-Saint-Denis, département où la tension locative atteint des sommets, que le Premier ministre a choisi de frapper un grand coup. Le 23 janvier 2026, Sébastien Lecornu s'est rendu à Rosny-sous-Bois pour présenter son plan de relance de la construction résidentielle. À ses côtés : Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, ainsi que les poids lourds du secteur. Présidents de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), de la Fédération Française du Bâtiment (FFB) et de l'Union Sociale pour l'Habitat (USH) avaient fait le déplacement. Un parterre de décideurs réunis autour d'une même ambition : relancer une machine grippée depuis plusieurs années.
Le gouvernement table sur 2 millions de logements neufs d'ici 2030, ce qui suppose d'atteindre un rythme de croisière de 400 000 unités par an. Autrement dit, il faudra quasiment doubler la cadence par rapport à 2025 pour tenir le calendrier. Un pari osé, alors que le secteur accumule les difficultés : hausse des coûts, taux d'intérêt élevés, normes contraignantes.
Ce plan s'inscrit dans le projet de loi de finances 2026, adopté par le gouvernement via l'article 49.3 de la Constitution, un passage en force qui permet d'éviter le vote des députés. Le Premier ministre, fraîchement rescapé de plusieurs motions de censure, a donc engagé sa responsabilité sur ce texte. Le volet logement du budget traduit une volonté politique forte, même si elle suscite des interrogations sur sa faisabilité. De plus, le gouvernement entend aussi lancer la construction de 125 000 logements sociaux dès cette année.
Le dispositif Jeanbrun : l'amortissement pour relancer l'investissement locatif
Adieu Pinel, bonjour Jeanbrun. Le dispositif fiscal a été affublé par la presse du nom du ministre du Logement après des mois de débats sous la houlette du "statut du bailleur privé", et prend donc la relève du mécanisme de défiscalisation qui s'est terminé fin 2024. Là où le Pinel offrait une réduction d'impôt, le nouveau système mise sur l'amortissement. Concrètement, l'investisseur pourra déduire chaque année une fraction de la valeur de son bien (hors foncier, estimé forfaitairement à 20 % du prix d'achat) de ses revenus locatifs. Une mécanique empruntée au monde de l'entreprise, désormais accessible aux particuliers qui acceptent de jouer le jeu du logement abordable.
Le taux d'amortissement varie selon le niveau de loyer pratiqué. Plus le propriétaire consent à louer bon marché, plus l'avantage fiscal grimpe. Trois paliers ont été définis :
| Type de loyer | Taux d'amortissement annuel | Plafond de déduction par an |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 12 000 € |
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, l'acquéreur doit s'engager à louer son bien pendant au moins neuf ans, en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Détail notable : aucun zonage géographique n'est requis, contrairement au Pinel qui ciblait les zones tendues. Le dispositif "Relance logement" s'applique sur tout le territoire, que le logement soit neuf ou ancien (avec travaux de rénovation représentant au moins 30 % du coût total de l'opération). Les biens doivent être acquis entre la publication de la loi de finances et fin 2028.
Autre nouveauté de taille : la possibilité d'imputer le déficit foncier sur l'ensemble des revenus du foyer. Si les charges (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière) dépassent les loyers perçus, le surplus vient diminuer salaires et pensions. Un levier puissant pour les contribuables fortement imposés. Et cerise sur le gâteau : pas de réintégration de l'amortissement lors de la revente, à condition d'avoir respecté la durée d'engagement. Le gouvernement espère ainsi attirer entre 40 000 et 50 000 investisseurs supplémentaires chaque année
Les maisons individuelles neuves sont cependant exclues du périmètre, une restriction que certains observateurs qualifient d'« absurdité idéologique », selon Capital. Il est également impossible de louer à ses ascendants ou descendants avec ce dispositif. Un parent ne pourra donc pas acheter un appartement pour y loger son enfant étudiant tout en profitant de l'avantage fiscal. Cela tend à éviter les montages d'optimisation familiale, mais réduit d'autant l'attractivité du dispositif pour une partie des investisseurs.
Logement social : 500 millions d'euros pour les HLM
Les bailleurs sociaux, qui gèrent le parc HLM français, reçoivent eux aussi une bouffée d'oxygène dans le plan de relance. Le gouvernement a annoncé une enveloppe supplémentaire de 500 millions d'euros destinée à doper leur capacité de construction. Cette manne provient en grande partie d'un allègement de la Réduction du Loyer de Solidarité (RLS), une ponction instaurée en 2017 sous le quinquennat Macron qui pesait lourdement sur les finances des organismes HLM.
Avec ce coup de pouce, l'exécutif table sur une hausse de 25 % de la production de logements sociaux. L'objectif pour 2026 est fixé à125 000 unités livrées ou mises en chantier. Un chiffre ambitieux, mais jugé atteignable par les premiers concernés. Emmanuelle Cosse, présidente de l'USH (qui fédère l'ensemble des bailleurs sociaux français) a salué l'annonce, et estime que cet objectif est à portée de main. Une réaction plutôt positive de la part d'une ancienne ministre du Logement (2016-2017) qui connaît les rouages du secteur.
Contrairement à une idée reçue, plus de la moitié des logements sociaux sortent de terre grâce aux promoteurs privés, qui les cèdent ensuite aux bailleurs. Ce mécanisme de vente en bloc, dit « VEFA HLM » (Vente en l'État Futur d'Achèvement), lie étroitement le sort du logement social à la santé du marché du neuf. Quand les promoteurs ralentissent, les HLM trinquent aussi. En soutenant les deux jambes (public et privé) le gouvernement espère créer un effet d'entraînement. Les 500 millions injectés dans le circuit social pourraient ainsi sécuriser les programmes des promoteurs, qui auront l'assurance de trouver des acheteurs pour une partie de leurs opérations.
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