Nouvelle loi Airbnb 2024 : Quels changements pour les propriétaires ?
Hervé Koffel
SOMMAIRE
Le pays étant en plein crise du logement, le marché locatif français est marqué par des tensions croissantes dans les zones urbaines attractives. Les locations touristiques de courte durée, popularisées par des plateformes comme Airbnb, ont exacerbé cette situation, réduisant la disponibilité des logements pour les résidents permanents. En réponse à ces déséquilibres, une nouvelle loi, portée par Annaïg Le Meur (Renaissance) et Inaki Echani (PS) a été adoptée le mardi 21 mai au Sénat, afin d’encadrer plus strictement ces locations saisonnières.
Cette législation, souvent désignée sous les termes de "loi Airbnb" ou “loi anti-Airbnb", a pour objectif principal de favoriser les locations longue durée et d'améliorer l'accès au logement pour les habitants des grandes villes. Maintenant que la loi est adoptée et en passe d’être promulguée, voici en détail les changements apportés par le texte et leurs implications.
Loi Airbnb : Modifications fiscales pour les propriétaires
La nouvelle législation transpartisane introduit des changements importants en matière de fiscalité pour les propriétaires de logements loués via des plateformes de location saisonnière. La mesure phare est bien entendu la réduction de l'abattement fiscal. Jusqu'à présent, les propriétaires bénéficiaient d'un abattement de 71% (ou 50% selon les cas) sur leurs revenus locatifs dans les zones tendues, pour un maximum de 180 000€ de recettes locatives.
Or, cet abattement sera désormais ramené à 30% pour les meublés touristiques à la suite de la promulgation de la loi, alignant ainsi leur fiscalité sur celle des locations longue durée en régime micro-foncier. Les propriétaires concernés par ce changement sur les meublés de tourisme non classés restent affiliés au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
«L’avantage fiscal dont bénéficient les propriétaires de meublés de tourisme paraît aujourd’hui excessif au regard de ceux dont jouissent les propriétaires de logements en location longue durée»
Guillaume Kasbarian, Ministre délégué au Logement
Une mesure coup de poing donc, avec un abattement tronqué de 41%, qui va fortement impacter ce type de locations. Cette réduction n’est pas arbitraire, elle a pour but de dissuader la location de courte durée au profit de baux plus longs, offrant plus de stabilité au marché locatif frappé par la crise.
Néanmoins, des exceptions ont été prévues pour certaines régions. Par exemple, les locations situées en zones rurales ou dans des stations de ski bénéficieront d'un abattement de 41%, à condition que les revenus annuels ne dépassent pas 50 000 €.
En revanche, le Sénat a légèrement atténué l’impact de la mesure en conservant un abattement plus favorable, à hauteur de 50%, pour les meublés de tourisme “classés”. En effet, la procédure de classement résultant parfois d’un investissement coûteux, il semble logique de garder une incitation fiscale substantielle pour ces biens. De plus, cela peut pousser les propriétaires de biens non-classés à faire une demande de classement et ainsi augmenter la qualité générale de l’offre.
En outre, les propriétaires devront faire face à des obligations fiscales renforcées. La loi impose un enregistrement obligatoire des logements loués en courte durée, via un téléservice national, avant janvier 2026. Cette procédure devrait permettre aux municipalités de mieux contrôler l'activité des locations touristiques et de s'assurer du respect des nouvelles règles.
En rééquilibrant les avantages fiscaux entre les différentes formes de location, l'État espère encourager les propriétaires à privilégier les locations longue durée, contribuant ainsi à une meilleure disponibilité des logements pour les résidents permanents. Ces changements, bien que potentiellement contraignants pour certains propriétaires, sont essentiels pour répondre à la situation actuelle du logement en France.
Durée de location et DPE : Renforcement des réglementations locales
Parmi les autres mesures phares, les municipalités auront désormais la possibilité de limiter la durée de location des résidences principales à 90 jours par an, contre les 120 jours autorisés auparavant. Encore une fois, l’objectif ici est de raviver l’intérêt des investisseurs pour la location longue durée plutôt que de tomber dans la “solution facile” des locations saisonnières avantageuses (qui le seront beaucoup moins du coup).
En permettant aux communes de fixer des limites plus strictes, la loi cherche à garantir que davantage de logements restent disponibles pour les résidents permanents.
De plus, le texte impose désormais des exigences en matière de diagnostics de performance énergétique (DPE) pour les meublés touristiques. À partir de janvier 2034, les logements devront obtenir une note minimale de D pour pouvoir être mis en location.
Alors que les constructions neuves répondent aujourd’hui à des normes environnementales exigeantes, beaucoup de biens anciens sont énergivores Tout comme le marché locatif général s’oriente vers la rénovation énergétique avec l'interdiction de location future des passoires thermiques, cette mesure vise à améliorer l'efficacité énergétique des habitations saisonnières et encourager les propriétaires à investir dans des rénovations du même acabit.
Ces changements nécessiteront des ajustements de la part des propriétaires, mais ils sont essentiels pour assurer une meilleure régulation du marché locatif français.
Impact potentiel de la loi Airbnb sur le marché locatif
À court terme, on peut s'attendre à une réduction de l'offre de logements touristiques, en particulier dans les zones urbaines très demandées. Cette réduction pourrait conduire à une augmentation de l'offre de logements disponibles pour les résidents permanents (l’objectif de la loi donc), contribuant ainsi à stabiliser ou même à réduire les loyers dans certaines régions.
À moyen et long terme, les incitations fiscales et les nouvelles réglementations pourraient encourager une réorientation des investissements immobiliers vers des projets plus durables et socialement responsables. Les propriétaires pourraient être incités à rénover et à améliorer l'efficacité énergétique de leurs logements pour se conformer aux nouvelles exigences en matière de DPE, contribuant ainsi à la transition énergétique et à la réduction des émissions de carbone.
L'efficacité de la loi sera évaluée à travers plusieurs indicateurs clés, notamment la disponibilité des logements, les niveaux de loyer et le respect des nouvelles régulations par les propriétaires.
La nouvelle loi Airbnb 2024, adoptée le 21 mai, vise à réguler plus strictement les locations saisonnières pour favoriser les locations longue durée et améliorer l'accès au logement dans les grandes villes françaises. Voici les principaux changements apportés :
Modifications fiscales :
- Réduction de l'abattement fiscal de 71% (ou 50%) à 30% pour les meublés touristiques, alignant ainsi leur fiscalité sur celle des locations longue durée.
- Maintien d'un abattement de 50% pour les meublés de tourisme "classés".
- Exceptions pour les zones rurales et stations de ski avec un abattement de 41% pour des revenus annuels n'excédant pas 50 000 €.
Obligations administratives et réglementations locales :
- Enregistrement obligatoire des logements loués en courte durée via un téléservice national avant janvier 2026.
- Les municipalités peuvent limiter la durée de location des résidences principales à 90 jours par an.
- Imposition de diagnostics de performance énergétique (DPE) pour les meublés touristiques avec une note minimale de D à partir de 2034.
