Malfaçon appartement neuf : Que faire en cas de constatation de défauts ?
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Identifier et constater les malfaçons
- Inspection minutieuse lors de la réception
- Checklist pour la visite de livraison
- Faire appel à un expert de la livraison VEFA
- L'importance de la vigilance continue
- Les garanties légales qui couvrent les malfaçons dans un appartement neuf
- Garantie de parfait achèvement
- Garantie biennale
- Garantie décennale
- Procédures et recours
- La procédure en cas de malfaçon
- L’Assurance dommages-ouvrage
L'acquisition d’un appartement neuf représente souvent l'aboutissement d'un projet de vie et un investissement financier important. Cependant, la découverte de malfaçons peut rapidement transformer ce rêve en cauchemar.
Les malfaçons dans les logements neufs, qu'elles soient structurelles, esthétiques ou fonctionnelles, peuvent compromettre la qualité de vie des occupants et entraîner des coûts de réparation imprévus si on ne s’y prend pas au bon moment.
Il est donc essentiel de connaître les démarches à suivre pour réagir efficacement dès la constatation de défauts. Voici quelques conseils pour guider les propriétaires dans les différentes étapes de la gestion des malfaçons, en détaillant les garanties légales disponibles et les procédures à suivre pour obtenir réparation.
Identifier et constater les malfaçons
Les malfaçons dans un appartement neuf peuvent prendre plusieurs formes, allant des défauts structurels aux problèmes esthétiques en passant par les dysfonctionnements fonctionnels.
Parmi les plus courantes, on trouve les fissures dans les murs, les infiltrations d'eau, les défauts d'isolation ou encore les problèmes liés aux installations électriques et de plomberie. Pour garantir une prise en charge rapide et efficace, il est essentiel de les identifier dès la réception du logement.
Inspection minutieuse lors de la réception
Lors de la remise des clés, il ne faut rien laisser au hasard : une inspection minutieuse du logement est indispensable. Cette étape, appelée "visite de livraison", permet de détecter les éventuelles malfaçons avant d'emménager.
Durant cette visite, il est conseillé de noter tous les défauts observés dans un procès-verbal de réception, ce que l’on appelle “émettre des réserves”. À la suite de la visite, le promoteur devra alors se charger d’effectuer les réparations et corrections de ces malfaçons, puis effectuer la levée de réserves avec l’acheteur.
Checklist pour la visite de livraison
Afin de vérifier la conformité du logement sous tous ses angles, il est recommandé de se munir de certains éléments :
- Les papiers contractuels : Notice descriptive, plan du logement, contrat de réservation du logement et contrat de TMA (Travaux Modificatifs Acquéreur) s’il y a, pour vérifier que tout est conforme à l’engagement du promoteur.
- Un smartphone ou appareil photo pour prendre photos et vidéos des défauts constatés, et de quoi noter pour décrire ces défauts et préciser au maximum.
- Une ampoule et un chargeur de téléphone pour tester toutes les appliques et plafonniers ainsi que les prises électriques du logement.
- Un télémètre (ou mètre classique) pour vérifier que la surface des pièces est bien conforme aux plans.
- Une feuille de papier pour vérifier le fonctionnement et l’aspiration de la VMC dans la salle de bain (en la mettant devant la grille).
À tout cela il faut ajouter les vérifications en détail de tout le logement : peintures, carrelages, faïences, joints, pression de l’eau, volets roulants, verrous, interrupteurs, interphone... Si tout est passé au peigne fin, rien ne doit échapper au regard de l’expert ou de l’acheteur lors de la visite. Cela permettra de réagir plus rapidement en cas de défauts constatés et réparer ceux-ci (et/ou être dédommagé).
La visite pré-livraison en VEFA
Faire appel à un expert de la livraison VEFA
Dans certains cas, notamment lorsque les défauts sont nombreux ou complexes, il peut être judicieux de faire appel à un expert. Ce professionnel du bâtiment est habilité à constater les malfaçons de manière officielle, fournissant ainsi une preuve solide en cas de litige. Son rapport détaillé pourra être utilisé pour appuyer vos démarches auprès du constructeur ou des assurances.
L'importance de la vigilance continue
Même après avoir emménagé, il est essentiel de rester vigilant. Certains défauts peuvent apparaître après plusieurs semaines ou mois d'utilisation. Un suivi régulier et une documentation systématique des problèmes rencontrés (photos, vidéos, notes) faciliteront la procédure d’émission de réserves. En cas de doute, il ne faut pas hésiter à solliciter l'avis d'un expert indépendant pour évaluer l'étendue des malfaçons et les solutions possibles.
Les garanties légales qui couvrent les malfaçons dans un appartement neuf
Fort heureusement, un achat VEFA est bien couvert sur plusieurs aspects par les garanties de l’immobilier neuf.
Garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres signalés par le propriétaire lors de la réception des travaux ou survenus dans l'année qui suit. Cette garantie impose au constructeur de réparer toutes les malfaçons, qu'elles soient de nature apparente ou non. Pour activer cette garantie, le propriétaire doit notifier les défauts au constructeur par courrier recommandé avec accusé de réception, en fournissant une description détaillée des problèmes constatés.
Garantie biennale
La garantie biennale, ou garantie de bon fonctionnement, s'étend sur deux ans à partir de la réception du logement. Elle concerne les équipements dissociables du bâtiment, tels que les portes, les fenêtres, les appareils de chauffage ou de plomberie. Si un dysfonctionnement apparaît dans cette période, le propriétaire doit informer le constructeur, toujours par courrier recommandé avec accusé de réception. Celui-ci est alors tenu de réparer ou de remplacer les éléments défectueux.
Garantie décennale
La garantie décennale est une protection de longue durée, couvrant une période de dix ans après la réception des travaux. Elle vise à garantir la réparation des dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Parmi les dommages couverts figurent les problèmes structurels, tels que les fissures importantes, les affaissements ou les défauts d'étanchéité. Cette garantie fonctionne en complémentarité de l'assurance dommages-ouvrage, qui prendra en charge les réparations sans délai avant de régler le litige avec le constructeur.
Procédures et recours
Pour chacune de ces garanties, la procédure commence par l'envoi d'une notification formelle au promoteur immobilier (lettre recommandée avec accusé de réception). Si ce dernier ne répond pas ou refuse de réaliser les réparations, le propriétaire peut faire appel à un expert pour évaluer les dommages et, si nécessaire, entamer des démarches judiciaires. Les juridictions compétentes peuvent alors ordonner les réparations et octroyer des indemnités pour le préjudice subi.
La procédure en cas de malfaçon
Lorsque des malfaçons sont constatées dans un appartement neuf, il faut émettre des réserves immédiatement et rapidement suivre une procédure précise pour garantir la prise en charge des réparations. Voici les étapes à suivre pour gérer efficacement cette situation :
1. Rédaction et envoi d'une mise en demeure
La première étape consiste à notifier officiellement le promoteur des défauts constatés par le biais d'une mise en demeure. Ce document, envoyé en recommandé avec accusé de réception, doit détailler l'ensemble des malfaçons et exiger leur réparation dans un délai raisonnable. Il faut donc être le plus précis possible, joindre photos, vidéos et descriptions des malfaçons constatées, et bien entendu conserver une copie de cette lettre ainsi que la preuve d'envoi.
2. Recours à un expert
Si le constructeur ne répond pas ou conteste les défauts, il peut être nécessaire de faire appel à un expert indépendant, si cela n’a pas déjà été fait. Cet expert, spécialisé dans la construction, effectuera une évaluation objective des malfaçons et fournira un rapport détaillé. Ce document est crucial pour appuyer votre dossier en cas de litige et pour prouver la réalité des défauts.
3. Saisine de la justice
En l'absence de réponse satisfaisante du promoteur, le propriétaire peut saisir la justice. Le tribunal compétent pourra ordonner la réalisation des travaux nécessaires et, le cas échéant, octroyer des dommages et intérêts pour le préjudice subi. Pour ce faire, il est conseillé de se faire assister par un avocat spécialisé en droit de la construction, afin de garantir que toutes les procédures soient correctement suivies et que vos droits soient pleinement protégés.
4. Actions préventives et administratives
En parallèle de ces démarches, il est important de documenter toutes les communications et les actions entreprises. Tenir un journal détaillé des échanges avec le constructeur, conserver les copies des courriers envoyés et reçus, ainsi que les rapports d'experts, facilitera la gestion du dossier et renforcera votre position en cas de litige.
L’Assurance dommages-ouvrage
L'assurance dommages-ouvrage (DO) est une protection incontournable est la deuxième face de la pièce pour les propriétaires de logements neufs. Elle est souscrite par le promoteur (maître d’œuvre) et a pour but de garantir le financement rapide des réparations des dommages relevant de la garantie décennale, sans attendre une décision de justice.
Avant le début des travaux, le promoteur immobilier est dans l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage, selon l’article 1792-4-2 du Code Civil. Cette assurance prend en charge les réparations des malfaçons graves compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à son usage, sans avoir à prouver la responsabilité du constructeur. Elle couvre ainsi les dommages structurels, les problèmes d'étanchéité, et autres défauts importants (tous les dommages tombant sous la garantie décennale).
L'assurance dommages-ouvrage intervient rapidement après la constatation d'un sinistre, en indemnisant le propriétaire pour les réparations nécessaires. Cette réactivité permet d'effectuer les travaux sans attendre le résultat des procédures judiciaires éventuelles contre le constructeur ou les artisans responsables. La prise en charge inclut le coût des réparations et, le cas échéant, les frais liés à l'expertise des dommages.
Pour activer cette assurance, le promoteur doit déclarer le sinistre dès la découverte des dommages. La déclaration, adressée à l'assureur, doit être effectuée par courrier recommandé avec accusé de réception, en fournissant une description précise des malfaçons constatées. L'assureur dispose alors d'un délai maximal de 60 jours pour répondre et proposer une solution d'indemnisation ou de réparation.
L'assureur peut mandater un expert pour évaluer l'ampleur des dommages et déterminer les travaux nécessaires. L'expertise est nécessaire pour établir un devis précis des réparations à entreprendre. En cas de désaccord sur l'évaluation ou les propositions de l'assureur, le promoteur peut faire appel à un expert indépendant pour obtenir un avis contradictoire.
Après avoir dûment pris en charge la réparation des malfaçons constatées, le promoteur enclenchera la procédure de levée des réserves et planifiera un rendez-vous avec le client pour une visite de chantier après les travaux de correction. Si le client valide les réparations sur à cette visite, la levée des réserves est prononcée.
