Les différences entre location saisonnière et meublé de tourisme
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Location saisonnière et meublé de tourisme : Définitions et cadre légal
- Location saisonnière
- Meublé de tourisme
- Les caractéristiques et exigences de ces type de locations
- Réglementation et fiscalité
- Avantages et Inconvénients de chaque type de location
- Du point de vue des propriétaires
- La location saisonnière
- Le meublé de tourisme
- Du point de vue des locataires
- La location saisonnière
- Le meublé de tourisme
- Cas pratiques
- Exemple 1 : La transformation en meublé de tourisme
- Exemple 2 : La flexibilité de la location saisonnière
- Comment choisir entre location saisonnière et meublé de tourisme ?
- Considérer ses objectifs en tant que propriétaire
- Évaluer la réglementation locale
- Prendre en compte les contraintes de gestion et de temps
- Analyser le potentiel de rentabilité
En immobilier locatif, deux options se distinguent particulièrement pour ceux qui cherchent à rentabiliser leur bien : la location saisonnière et le meublé de tourisme. Bien que ces termes soient souvent utilisés de manière interchangeable dans le langage courant, ils recouvrent en réalité des réalités bien distinctes, encadrées par des réglementations spécifiques.
Comprendre les nuances entre ces deux types de location est essentiel pour les propriétaires désireux d'optimiser leur investissement immobilier, mais aussi pour les locataires en quête du logement idéal pour leurs vacances ou séjours de courte durée.
Durée de location, fiscalité, équipements requis, démarches administratives... les différences entre location saisonnière et meublé de tourisme sont notables. Démêlons donc ces concepts, en offrant un aperçu clair et précis des caractéristiques, des avantages, et des inconvénients de chaque option. Que vous soyez propriétaire envisageant de mettre votre bien en location, ou locataire à la recherche de votre prochain lieu de séjour, une compréhension approfondie de ces deux formules vous permettra de faire des choix éclairés et alignés avec vos objectifs.
Location saisonnière et meublé de tourisme : Définitions et cadre légal
La distinction entre location saisonnière et meublé de tourisme repose sur des bases légales et réglementaires précises, qui définissent non seulement le cadre d'exploitation de ces biens mais aussi les obligations des propriétaires.
Location saisonnière
La location saisonnière est définie par le Code du Tourisme comme la mise à disposition, pour une clientèle de passage, de villas, appartements, ou studios meublés, pour une durée limitée n'excédant pas de manière consécutive 90 jours pour le même locataire. Cette définition englobe donc une variété de biens, offerts en location à la journée, à la semaine, ou au mois, sans que les locataires y établissent leur domicile permanent.
Les caractéristiques principales de la location saisonnière incluent une flexibilité notable en termes de durée de location, avec toutefois une limitation à 120 jours par an si le bien constitue la résidence principale du propriétaire. Des équipements requis sont définis pour assurer un confort minimal aux locataires, incluant la literie, la cuisine équipée, et les sanitaires.
Meublé de tourisme
Le meublé de tourisme, quant à lui, est un logement meublé destiné à l'accueil de touristes, pour des séjours de courte durée. À la différence de la location saisonnière, le meublé de tourisme peut être proposé toute l'année sans limitation de durée, à condition de respecter la limite de 90 jours consécutifs pour un même locataire. Cette option est particulièrement adaptée pour les propriétaires de résidences secondaires souhaitant rentabiliser leur bien tout au long de l'année.
La réglementation pour les meublés de tourisme est plus stricte. Elle impose une déclaration préalable en mairie, accompagnée, dans certaines communes, d'une demande d'autorisation de changement d'usage, notamment pour les logements situés dans des zones tendues. Les meublés de tourisme peuvent bénéficier d'un classement, de 1 à 5 étoiles, qui atteste de la qualité et du confort du logement, offrant ainsi des avantages fiscaux aux propriétaires.
Les caractéristiques et exigences de ces type de locations
La distinction entre location saisonnière et meublé de tourisme s'étend également à leurs caractéristiques opérationnelles, aux exigences réglementaires, et aux avantages spécifiques qu'elles offrent. Ces différences influencent directement la manière dont les propriétaires gèrent leurs biens et répondent aux attentes des locataires.
Durée de location et flexibilité : La location saisonnière est traditionnellement associée à des périodes de vacances, limitant la location à 120 jours par an pour une résidence principale, afin de ne pas priver le marché locatif de logements à long terme. Les meublés de tourisme, en revanche, offrent une plus grande flexibilité, permettant une location toute l'année sans restriction de durée, à condition que chaque location n'excède pas 90 jours consécutifs pour le même locataire.
Types de biens concernés et équipements requis : Tant les locations saisonnières que les meublés de tourisme doivent être entièrement meublés et équipés pour répondre aux besoins des locataires. Cependant, les meublés de tourisme, surtout ceux qui cherchent à obtenir un classement (jusqu’à 5 étoiles), peuvent être soumis à des critères plus stricts en termes d'équipements et de services offerts, reflétant le niveau de confort et de qualité attendu par les touristes.
Réglementation et fiscalité
La réglementation pour les meublés de tourisme est généralement plus stricte, notamment dans les villes de plus de 200 000 habitants nécessitant une déclaration préalable en mairie ou en ligne (Formulaire CERFA n°14004) et une autorisation de changement d'usage du bien. Cette démarche vise à encadrer l'offre de logements touristiques et à préserver l'équilibre des marchés locatifs locaux. Les meublés de tourisme non classés bénéficient d’un abattement de 50% sur l’imposition des recettes locatives, celles-ci étant limitées à 77 700€ encaissés. Si le logement est classé, l’abattement s’élève alors à 71% et la limite de recettes locatives à 188 700€.
Les locations saisonnières, bien que soumises à des règles similaires dans certaines municipalités, bénéficient d'une réglementation plus souple, notamment pour les résidences principales. Des formalités comme la déclaration de résidence principale en mairie et l’obtention d’un numéro d’enregistrement sont nécessaires dans certaines villes (Bordeaux, Biarritz, Lyon, Toulouse, Paris, Strasbourg, Cannes...). Il est également impératif de s’inscrire au répertoire SIREN et d’avoir un numéro Siret pour déclarer ses recettes locatives imposables, dans la limite de 77 700€ encaissés. La forme juridique adaptée à ce type de location est le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), qui permet entre autres de profiter d’avantages fiscaux.
Avantages et Inconvénients de chaque type de location
Comment choisir entre location saisonnière ou meublé de tourisme ? Chaque option présente des avantages distincts ainsi que des contraintes spécifiques, tant pour les propriétaires que pour les locataires. Comprendre ces aspects est important pour aligner la gestion de la propriété avec les objectifs personnels et financiers du propriétaire, tout en assurant une expérience de qualité pour les locataires.
Du point de vue des propriétaires
La location saisonnière
Avantages :
- Flexibilité accrue dans la gestion des périodes de location, permettant aux propriétaires d'utiliser leur bien à des fins personnelles entre les locations.
- Potentiel de revenus élevés durant les périodes de haute saison, grâce à la demande accrue pour des séjours courts.
- Moins de formalités administratives comparées aux meublés de tourisme, surtout si le bien est la résidence principale du propriétaire.
Inconvénients :
- Revenus potentiellement irréguliers et saisonniers, avec des périodes creuses pouvant affecter la rentabilité annuelle.
- Gestion plus intensive due à la rotation fréquente des locataires et à la nécessité de maintenir le bien en excellent état.
Le meublé de tourisme
Avantages :
- Possibilité de location toute l'année, offrant un potentiel de revenus plus stable et régulier.
- Avantages fiscaux importants pour les propriétés classées, incluant des abattements et des réductions d'impôts.
- Valorisation du bien grâce au classement, augmentant son attractivité sur le marché locatif touristique.
Inconvénients :
- Formalités administratives plus complexes, incluant la déclaration en mairie et, dans certains cas, l'obtention d'un changement d'usage.
- Investissement initial potentiellement plus élevé pour répondre aux critères de classement et aux attentes des touristes.
Du point de vue des locataires
La location saisonnière
Avantages :
- Large choix de biens disponibles, des appartements urbains aux villas en bord de mer, offrant une diversité d'expériences.
- Flexibilité des durées de séjour, permettant des escapades de dernière minute ou des vacances prolongées.
Inconvénients :
- Variabilité de la qualité et des équipements, dépendant fortement de l'engagement et de la rigueur du propriétaire.
- Potentiel de coûts plus élevés durant les pics saisonniers, en raison de la forte demande.
Le meublé de tourisme
Avantages :
- Assurance d'un standard de qualité et de confort, surtout pour les biens classés, garantissant une expérience locative optimale.
- Clarté des attentes et des services offerts, grâce à la réglementation et au classement.
Inconvénients :
- Moins de flexibilité pour des séjours de très courte durée, en raison de la gestion et de la stratégie de tarification des propriétaires.
- Possibilité de coûts supplémentaires liés aux services et aux équipements de qualité supérieure.
Cas pratiques
Exemple 1 : La transformation en meublé de tourisme
Joseph possède un appartement à Montpellier. Initialement loué comme location saisonnière, il décide de le transformer en meublé de tourisme classé. Après avoir navigué à travers les démarches administratives pour obtenir le classement et effectué quelques améliorations pour répondre aux critères de confort exigés, son appartement obtient 3 étoiles.
Même après avoir augmenté le prix de la location suite à l’obtention de son classement de meublé de tourisme, Joseph constate une augmentation notable de ses réservations, grâce à la visibilité accrue sur les plateformes de réservation et à l'attrait du classement pour une clientèle internationale. Les avantages fiscaux (71% d’abattement fiscal sur les recettes locatives) ont également amélioré la rentabilité de son investissement, malgré un investissement initial plus conséquent.
Exemple 2 : La flexibilité de la location saisonnière
Sophie et Marc, un couple vivant à Agde, choisissent de louer leur résidence secondaire en location saisonnière durant l'été. Appréciant la flexibilité de pouvoir utiliser leur maison hors saison, ils gèrent leurs réservations via des plateformes en ligne, offrant une expérience personnalisée à leurs locataires.
Bien que la gestion des changements fréquents de locataires demande du temps et de l'organisation, ils trouvent cette option avantageuse pour générer un revenu supplémentaire tout en conservant un accès à leur propriété.
Comment choisir entre location saisonnière et meublé de tourisme ?
La décision de se lancer dans la location saisonnière ou de transformer son bien en meublé de tourisme est influencée par une multitude de facteurs, allant des objectifs personnels et financiers du propriétaire aux spécificités réglementaires et fiscales de chaque option. Pour naviguer efficacement dans ce paysage complexe et faire le choix le plus adapté à sa situation, voici quelques pistes de réflexion et conseils pratiques.
Considérer ses objectifs en tant que propriétaire
Avant toute chose, il est essentiel de définir clairement vos attentes vis-à-vis de votre investissement immobilier. Cherchez-vous à maximiser vos revenus locatifs ? La flexibilité d'usage de votre bien est-elle une priorité ? Souhaitez-vous offrir une expérience de haute qualité à vos locataires ? Vos réponses à ces questions orienteront votre choix entre la location saisonnière et le meublé de tourisme.
Évaluer la réglementation locale
La réglementation concernant la location courte durée varie considérablement d'une commune à l'autre, notamment dans les zones tendues où la pression immobilière est forte. Renseignez-vous sur les démarches administratives nécessaires, les restrictions éventuelles, et les obligations fiscales spécifiques à votre localité. Cette étape vous permettra d'anticiper les contraintes réglementaires et de vous conformer aux exigences locales.
Prendre en compte les contraintes de gestion et de temps
La gestion d'une location saisonnière ou d'un meublé de tourisme demande du temps et de l'organisation, surtout si vous gérez plusieurs propriétés ou si vous ne résidez pas à proximité. Évaluez votre disponibilité pour accueillir les locataires, entretenir le bien, et gérer les réservations. Des solutions existent pour alléger cette charge, comme les services de conciergerie ou les plateformes de gestion locative, mais elles représentent un coût supplémentaire à considérer.
Analyser le potentiel de rentabilité
La rentabilité d'une location courte durée est l’attrait principal d’un investissement locatif dans le type de bien, mais dépend de nombreux facteurs, tels que l'emplacement du bien, la qualité de l'offre, et la stratégie de tarification. Réalisez une étude de marché pour comprendre les tendances locales et évaluer le potentiel de revenus de votre bien.
N'oubliez pas de prendre en compte les avantages fiscaux liés au classement des meublés de tourisme, qui peuvent fortement influencer la rentabilité de votre investissement.
