Quelles sont les différences entre location nue et location meublée ?
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Location nue et meublée : Définitions, caractéristiques, spécificités juridiques et contractuelles
- Location nue, ou non meublée
- Location meublée
- Fiscalité et rentabilité
- Implications fiscales
- Rentabilité des locations meublées ou nues
- Le Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
- Avantages fiscaux du statut LMNP
- Récupération de la TVA
- Inconvénients et gestion du statut LMNP
- Avantages et inconvénients d’une location en nu ou en meublé
- Pour les bailleurs
- Avantages de la location nue :
- Inconvénients de la location nue
- Avantages de la location meublée :
- Inconvénients de la location meublée :
- Pour les locataires
- Avantages de la location nue
- Inconvénients de la location nue
- Avantages de la location meublée
- Inconvénients de la location meublée
- Cas particuliers
Dans le vaste monde du logement en France, l’investissement locatif se présente sous deux formes principales : la location nue et la location meublée. Chacune de ces options offre des avantages et des inconvénients distincts, tant pour les bailleurs que pour les locataires. Alors que la location nue implique la mise à disposition d'un logement sans meubles ni équipements, la location meublée, comme son nom l'indique, requiert que le logement soit équipé de tout le nécessaire pour une occupation immédiate.
Cette distinction, qui peut sembler simple en surface, entraîne en réalité une série de conséquences juridiques, fiscales et pratiques qui influencent significativement la gestion du bien, la rentabilité pour le propriétaire, ainsi que l'expérience du locataire. De la durée du bail aux obligations légales de chaque partie, en passant par les implications fiscales et la rentabilité, chaque type de location présente un ensemble unique de caractéristiques.
Nous ferons ici une comparaison de ces deux formes de location. Que vous soyez un investisseur chevronné, un propriétaire envisageant de mettre son bien en location, ou un locataire à la recherche de votre prochain logement, comprendre les nuances entre la location nue et meublée est essentiel pour naviguer efficacement dans le marché immobilier actuel.
Location nue et meublée : Définitions, caractéristiques, spécificités juridiques et contractuelles
Location nue, ou non meublée
La location nue désigne la mise en location d'un logement sans meubles ni équipements ménagers. Dans ce type de contrat, le bien est souvent décrit comme un "espace vide", laissant au locataire la liberté et la responsabilité de l'aménager selon ses goûts et besoins. Législativement encadrée, la location nue est régie par la loi du 6 juillet 1989, qui définit les droits et obligations des deux parties.
Le bail standard pour une location nue est d'une durée minimale de trois ans pour les personnes physiques et de six ans pour les personnes morales, offrant ainsi une certaine stabilité tant pour le bailleur que pour le locataire.
En termes de résiliation, pour une location nue, le locataire peut résilier le bail avec un préavis de trois mois, réduit à un mois dans certaines conditions (zone tendue, motif légitime, etc.). Pour le bailleur, donner congé au locataire nécessite un préavis de six mois avant l'échéance du bail, avec des motifs légalement définis.
Pour ce qui est du dépôt de garantie, le montant ne doit pas dépasser un mois de loyer hors charges.
Location meublée
À l'opposé, la location meublée implique que le logement soit équipé de tous les éléments nécessaires à une vie quotidienne normale. La loi exige une liste minimale d'équipements pour qu'un logement soit considéré comme meublé :
- Literie (couettes et couvertures) ;
- Luminaires ;
- Occultation des fenêtres dans les chambres à coucher ;
- Table et chaises ;
- Matériel d’entretien ménager ;
- Couverts et ustensiles de cuisine ;
- Vaisselle ;
- Four ou micro-ondes ;
- Plaques de cuisson ;
- Réfrigérateur et congélateur, à température inférieure ou égale à 6°C ;
- Étagères de rangement
Ce type de location est également régi par la loi du 6 juillet 1989, mais avec des spécificités distinctes, notamment en ce qui concerne la durée du bail. Pour une location meublée, le bail a généralement une durée d'un an, renouvelable, ou de neuf mois sans renouvellement pour les baux étudiants, offrant ainsi plus de flexibilité par rapport à la location nue.
Dans une location meublée, le préavis de résiliation de bail pour le locataire est généralement d'un mois, offrant plus de souplesse. Le bailleur, quant à lui, doit respecter un préavis de trois mois. En outre, le montant du dépôt de garantie en location meublée peut aller jusqu'à deux mois de loyer hors charges. Cette différence avec la location nue s'explique par le risque accru de dommages aux meubles et équipements fournis dans un logement meublé.
Enfin, l'état des lieux est obligatoire dans les deux types de location, mais en location meublée, il inclut également un inventaire détaillé du mobilier et des équipements. Cet inventaire est crucial pour déterminer l'état du mobilier à l'entrée et à la sortie du locataire, évitant ainsi des litiges potentiels sur d'éventuelles dégradations.
Ces deux formes de location répondent à des besoins différents et présentent des caractéristiques qui leur sont propres. La location nue tend à favoriser une relation locative à long terme, tandis que la location meublée peut être plus adaptée à des besoins de logement de courte ou moyenne durée. La décision entre ces deux options dépendra largement des objectifs et des circonstances du bailleur et du locataire.
Fiscalité et rentabilité
Implications fiscales
La fiscalité est un autre aspect qui distingue la location nue de la location meublée. Dans le cadre de la location nue, les revenus perçus sont considérés comme des revenus fonciers et sont soumis à l'impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux.
En revanche, les revenus issus de la location meublée sont classés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce régime fiscal permet deux options : le régime micro-BIC, offrant un abattement de 50% pour les locations meublées non professionnelles (LMNP), et le régime réel, où les charges réelles et les amortissements sont déductibles. Ce régime peut être particulièrement avantageux pour les propriétaires, car il permet une réduction significative de la base imposable.
Rentabilité des locations meublées ou nues
La rentabilité d'un investissement locatif dépend de plusieurs facteurs, dont le type de location choisi. En général, les loyers perçus dans le cadre d'une location meublée sont plus élevés que ceux d'une location nue, compensant ainsi les coûts supplémentaires liés à l'ameublement et à l'entretien du bien. La location meublée peut offrir une rentabilité brute plus élevée, mais elle peut aussi impliquer des coûts d'entretien plus importants et un taux de rotation plus élevé des locataires, ce qui peut entraîner des périodes de vacance.
En comparaison, la location nue peut présenter une rentabilité brute inférieure, mais elle offre souvent une plus grande stabilité avec des locataires à long terme et des coûts d'entretien généralement moins élevés. De plus, la possibilité de créer un déficit foncier en location nue peut être un avantage fiscal non négligeable pour certains bailleurs.
Le Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est destiné aux bailleurs qui louent des biens meublés. Ce statut, qui existe depuis 1949, est particulièrement adapté pour ceux qui considèrent la location meublée comme un complément de revenus plutôt qu'une activité principale. Pour bénéficier de ce statut, le bailleur doit respecter certaines conditions :
- Être une personne physique domiciliée fiscalement en France ;
- Être propriétaire direct du bien (et non via une SCPI par exemple) ;
- Les revenus locatifs annuels ne doivent pas excéder 23 000 € OU ne pas représenter plus de 50% du revenu global du foyer fiscal
- Le bien loué doit être entièrement équipé pour être immédiatement habitable (voir plus haut pour les équipements obligatoires dans un meublé)
Aujourd’hui, de plus en plus de programmes immobiliers neufs à Montpellier et dans les autres grandes métropoles sont des résidences de services investir en LMNP.
Avantages fiscaux du statut LMNP
Comme précisé plus haut, la location meublée opère sur une fiscalité différente. Les revenus générés sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), offrant deux régimes d'imposition : le micro-BIC et le régime réel.
Micro-BIC : Ce régime s'applique par défaut et offre un abattement forfaitaire de 50 %, simplifiant les obligations déclaratives. Pour les meublés classés de tourisme, l’abattement, anciennement à 71%, a été récemment aligné également à 50%.
Régime réel : Plus complexe, ce régime permet la déduction de toutes les charges réelles ainsi que l'amortissement du bien et du mobilier. Il est souvent plus avantageux pour les propriétaires ayant des charges importantes. Ce régime est appliqué automatiquement si les recettes locatives annuelles sont supérieures à 72 600€.
Une mesure drastique concernant la fiscalité des meublés de tourisme a été promulguée “par erreur” lors de l’adoption du projet de loi de finances 2024, passant l’abattement forfaitaire à 30% (aligné sur les locations nues). L’erreur a été reconnue par le gouvernement, qui a manifesté sa volonté de corriger le tir, mais nous ne savons pas encore quand cela sera fait.
Récupération de la TVA
En investissant dans un bien meublé neuf situé dans une résidence de services, les bailleurs LMNP peuvent récupérer la TVA sur le prix d'acquisition, ce qui réduit considérablement le coût de l'investissement.
Inconvénients et gestion du statut LMNP
Bien que le statut LMNP offre des avantages fiscaux significatifs, il présente aussi certains inconvénients :
Investissement initial plus élevé : Acheter un logement et les meubles pour l’équiper implique un coût initial plus important.
Gestion plus complexe : La location meublée implique souvent une rotation plus élevée des locataires, nécessitant une gestion plus active. Cela peut être évité en investissant en LMNP dans une résidence de services (résidence étudiante, senior, etc.) gérée par un organisme spécialisé, qui s’occupera de l’administration et de la gestion quotidienne du logement.
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Avantages et inconvénients d’une location en nu ou en meublé
Pour les bailleurs
La décision entre location nue et meublée dépend largement des objectifs et des préférences du bailleur.
Avantages de la location nue :
- Stabilité des revenus : Avec des baux plus longs, les bailleurs bénéficient d'une plus grande stabilité des revenus locatifs.
- Moins de gestion : Moins de rotation des locataires signifie généralement moins de travail en termes de gestion locative et d'entretien.
- Déficit foncier : Possibilité de créer un déficit foncier pour réduire l'imposition globale.
Inconvénients de la location nue
- Rentabilité potentiellement inférieure : Les loyers sont souvent moins élevés que dans la location meublée.
- Flexibilité réduite : Moins de flexibilité pour reprendre le logement en cas de besoin personnel.
Avantages de la location meublée :
- Rentabilité plus élevée : Les loyers sont généralement plus élevés, ce qui peut augmenter la rentabilité brute, mais les charges peuvent l’être aussi.
- Fiscalité avantageuse : Le statut LMNP et le choix du régime fiscal peut être plus favorable, ainsi que la possibilité d’amortissement.
- Flexibilité du bail : Plus facile de reprendre le logement ou de changer de locataires.
Inconvénients de la location meublée :
- Gestion plus intensive : Nécessite une gestion plus active en raison de la rotation plus fréquente des locataires, à moins d’acheter un bien en LMNP géré par une société tierce.
- Coûts d'entretien plus élevés : Les meubles et équipements nécessitent un entretien et un renouvellement réguliers.
Pour les locataires
Les locataires ont également des considérations différentes selon le type de location.
Avantages de la location nue
- Stabilité : Les baux plus longs offrent une plus grande sécurité résidentielle.
- Personnalisation : Possibilité de personnaliser l'espace de vie selon les goûts personnels.
Inconvénients de la location nue
- Investissement initial : Nécessité d'investir dans des meubles et équipements pour rendre le logement vivable quotidiennement.
- Moins de flexibilité : Les baux plus longs peuvent être moins adaptés pour ceux qui cherchent une solution de logement à court terme.
Avantages de la location meublée
- Praticité : Idéal pour les séjours de courte durée, sans avoir à investir dans des meubles.
- Flexibilité : Baux plus courts et préavis réduit pour la résiliation.
Inconvénients de la location meublée
- Loyer plus élevé : Les loyers sont généralement plus élevés en raison des équipements fournis.
- Moins de personnalisation : Les options pour personnaliser l'espace peuvent être limitées.
Cas particuliers
La location meublée offre des options spécifiques qui répondent à des besoins particuliers, notamment le bail étudiant et le bail mobilité. Ces formes de location sont conçues pour offrir une flexibilité accrue et répondre à des situations spécifiques.
Le bail étudiant est une forme de location meublée destinée, comme son nom l'indique, aux étudiants. Il a une durée fixe de neuf mois, sans renouvellement automatique, ce qui correspond au cycle académique et le locataire peut quitter le logement à la fin du bail sans avoir besoin de donner un préavis. C’est la solution idéale pour les étudiants qui ont besoin d'un logement pour la durée de l'année universitaire sans engagement à long terme.
Le bail mobilité est une autre forme spécifique de location meublée, introduite pour répondre aux besoins des personnes en situation de mobilité professionnelle ou académique. C’est un bail de courte durée, allant d’un à dix mois, non renouvelable. Il est destiné aux personnes en formation, en études supérieures, en stage, en service civique, en mission temporaire ou en mutation professionnelle. Le bail mobilité offre une grande souplesse pour les locataires en situation de mobilité, sans nécessiter un dépôt de garantie.
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